Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/04/2024





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N° de MINUTE :24/350 

N° RG 22/04416 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UPX7



Jugement (N° 11-22-0001) rendu le 07 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité de Montreuil sur Mer







APPELANT



Monsieur [D] [E]

né le 21 Mars 1983 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Christophe Sellier, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/008721 du 07/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



SCI Delacroix agissant en la personne de son représentant légal domicilié audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué





DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023



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Par acte sous seing privé en date du 6 mars 2021, prenant effet le 1er mars 2021, la société civile immobilière (SCI) Delacroix a donné à bail à M. [D] [E] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2]) moyennant le paiement d'avance le 6 du mois d'un loyer initial mensuel de 400 euros outre une provision sur charges de 10 euros.



Arguant de loyers impayés, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer en date du 28 février 2022. 

 

Par acte d'huissier signifié le 5 mai 2022, la SCI Delacroix a assigné M. [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil- sur-Mer, lui demandant, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges, d'ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, et ce en la forme légale avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, de condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 197,87 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges soumise aux mêmes variations que ces derniers et ce à compter de la date de résiliation et jusqu'à la date de départ effectif de lieux, de la somme de 650 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens en ce compris notamment du coût du commandement de payer et de la notification CCAPEX.



L'assignation a été dénoncée le 6 mai 2022 aux services de la Préfecture, 



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 7 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer a :



- déclaré recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail,

- constaté la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation sis [Adresse 2]) conclu le 6 mars 2021 entre la société civile immobilière Delacroix d'une part, et M. [E] d'autre part, à la date du 29 avril 2022,

- ordonné à M. [D] [E] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut de départ volontaire, la bailleresse ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamné M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail soit la somme de 410 euros (QUATRE CENT DIX EUROS) à compter du 29 avril 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux,

- condamné M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 1 105, 90 euros (MILLE CENT CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES) au titre des loyers charges et indemnités d'occupation impayés au 4 juillet 2022 échéance de juillet 2022, incluse outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- dit n'y avoir à octroi de délais de paiement,

- condamner M. [D] [E] à payer la somme de 550 au titre des frais irrépétibles,

- condamner M. [D] [E] au paiement des loyers lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2022 de l'assignation du 5 mai 2022 et de la notification aux services de la préfecture,

- dit n'y avoir lieu à exécutoire provisoire.



M. [D] [E] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 19 septembre 2022.



Par acte d'huissier en date du 24 octobre 2022, M. [E] a fait signifier sa déclaration d'appel à la SCI Delacroix à l'étude. 



La SCI Delacroix a constitué avocat en date du 10 octobre 2022.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2022, M. [E] demande à la cour de :



- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté,

Par voie de conséquence, infirmer le jugement rendu par le tribunal d'instance de Montreuil-sur-Mer le 3 Mai 2022,

Et statuant à nouveau,

- dire que les conditions de résiliation du bail ne sont pas réunies,

- dire que M. [D] [E] pourra se maintenir dans les lieux,

Subsidiairement, accorder à M. [D] [E], termes et délais de trois années au moins pour quitter les lieux,

- suspendre les effets de la clause résolutoire,

- accorder à M. [D] [E] deux années de délais de paiement sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil pour s'acquitter de sa dette,

- condamner la SCI Delacroix en tous les frais et dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Christophe Sellier, avocat aux offres de droit.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2023, la SCI Delacroix demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a énoncé : déclaré

recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail, constaté la résiliation du bail relatif à, l'immeuble d'habitation sis [Adresse 2]), conclu le 6 mars 2021 entre la société civile immobilière Delacroix d'une part, et M. [D] [E] d'autre part, à la date du 29 avril 2022, ordonné à M. [D] [E] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, dit qu'à défaut de départ volontaire la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, condamné M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme de 410 euros (QUATRE CENT DIX EUROS), à compter du 29 avril 2022 et jusqu'à son départ effectif des lieux, condamné M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 1105,90 euros (MILLE CENT CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 4 juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, dit n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement, condamné M. [D] [E] à payer la somme de 550 euros au titre des frais irrépétibles, condamné M. [E] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2022, de l'assignation du 5 mai 2022 et de la notification aux services de la préfecture,

Y ajoutant :

- condamner M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 377,40 euros (TROIS CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS ET QUARANTE CENTS) au titre des interventions que cette dernière a été contrainte de prendre en charge,

- condamner M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 1698,10 euros (MILLE SIX CENT QUATRE VINGT DIX HUIT EUROS ET DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés de l'échéance du mois d'août 2022 à l'échéance de mars 2023 incluse outre intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt à venir, sauf à parfaire,

- débouter M. [D] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes,

- condamner M. [D] [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel avec, au profit de la SCP Processuel qui le demande, droit de recouvrer directement sur la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,

- condamner M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l'appelant demande l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n'est en réalité pas critiquée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré le bailleur, étaient réunies à la date du 29 avril 2022.



L'appel n'a en réalité pour objet que de solliciter de la cour l'octroi de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, délais de paiement qui n'ont pas été réclamés devant le premier juge.



En l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré l'action de la SCI Delacroix recevable et constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 avril 2022.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Au soutien de sa demande de délais de paiement, M. [E] soutient qu'il a réglé certains loyers en espèces et que compte tenu du faible montant de la dette locative, il a la possibilité de régler les sommes dues.

Il avance aussi que l'expulsion aurait des conséquences manifestement excessives.



Toutefois, la cour relève que M. [E] ne produit aucun justificatif de ses ressources, la seule copie d'écran produite aux débats étant insuffisante sur ce point, et il ne résulte pas des éléments du dossier qu'il ait effectué des réglements en vue de l'apurement de la dette.

En outre, M. [E], à qui incombe la charge du réglement du loyer, ne rapporte pas la preuve de sa libération, s'agissant de l'existence de réglements en espèces.



De plus, le tribunal a justement relevé que M. [E] n'a pas donné suite au rendez-vous fixé par le travailleur social pour la réalisation du diagnostic social et financier de sorte qu'aucun élément n'a été communiqué sur sa situation financière et personnelle.



Ainsi, en l'absence de tout justificatif de sa situation produit en cause d'appel et compte tenu de l'ancienneté de la dette, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [E].



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Il convient par ailleurs pour la cour, réformant sur le montant de la dette locative et actualisant cette dernière à la date du 31 décembre 2022, de condamner M. [E] au paiement de la somme de 1574 euros au titre de l'arriéré locatif, suivant compte arrêté à la date du 31 décembre 2022.



Sur la demande de remboursement de frais



Aux termes des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...)



Il résulte du procès-verbal de constat contradictoire établi le 11 mars 2022 que le logement loué présente un défaut d'entretien ainsi que la présence de nombreux cafards en dépit d'une première intervention de la société SANI3D.



Alors qu'il n'est pas contesté que l'état du logement et l'infestation du logement par les cafards ont rendu nécessaire la réalisation de deux interventions, un commandement d'avoir à user paisiblement de la chose louée et de prendre en charge l'entretien courant du logement ayant été délivré à M. [E] par acte d'huissier en date du 5 avril 2022, la SCI Delacroix justifie s'être acquittée de deux factures de 204 euros et de 173,40 euros pour un montant total de 377,40 euros que M. [E] sera condamné à lui rembourser.



La décision entreprise sera donc complétée sur ce point.



Sur les autres demandes



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.



M. [E], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la SCI Delacroix la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation de M. [D] [E] au titre des loyers et charges impayés et condamne à ce titre M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 1579 euros selon décompte arrêté à la date du 31 décembre 2023,



Y ajoutant,



Rejette la demande de délais de paiement formulée par M. [D] [E],



Condamne M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 377,40 euros au titre des frais exposés au titre de l'entretien du logement loué,



Condamne M. [D] [E] à payer à la SCI Delacroix la somme de 1200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Condamne M. [D] [E] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.









Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Véronique DELLELIS