Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/04/2024





****





N° de MINUTE : 24/349 

N° RG 22/04615 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UQOD



Jugement (N° 21-001903) rendu le 28 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille







APPELANT



Monsieur [H] [C]

de nationalité Ignorée

Association Aida, [Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Dalila Ben Derradji, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022022006669 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉ



Monsieur [Z] [W]

né le 03 Février 1949 à [Localité 5] (59)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023



****





Suivant acte sous seing privé du 25 avril 2019, M. [Z] [W] a donné en location à M. [H] [C] un logement meublé situé à [Adresse 1], moyennant le règlement d'un loyer mensuel de 300 euros et une provision pour charges de 80 euros. 



Par acte d'huissier du 18 mars 2021, M. [Z] [W] a fait signifier à Monsieur [H] [C] un commandement de payer la somme de 3.600 euros, visant la clause résolutoire au titre des charges et loyers impayés et un commandement d'avoir à justifier d'une assurance locative. 



Par exploit d'huissier du 25 juin 2021, M. [Z] [W] a fait, assigner M. [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail tant au titre des loyers impayés que de l'absence d'assurance locative, ordonner l'expulsion de M. [H] [C] et de tous occupants introduits de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner M. [H] [C] au paiement de la somme de 8.157 euros au titre des loyers impayés selon un décompte actualisé au mois de mai 2021, condamner M. [H] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant au montant mensuel du loyer et des charges, soit la somme de 380 euros jusqu'à libération effective des lieux, condamner M. [H] [C] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ordonner l'exécution provisoire, condamner le défendeur aux entiers frais et dépens. 



Suivant jugement réputé contradictoire en date du 28 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :



- déclaré l'action de M. [Z] [W] recevable,

- constaté la résiliation du bail du 25 avril 2019, conclu entre M. [Z] [W] et M. [H] [C] concernant l'appartement sis à [Adresse 1]

- ordonné l'expulsion de M. [H] [C] , ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- rappelé qu'en application de l 'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigné, à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire',

- fixé à 390 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 19 mai 2021, échéance de mai exclue,

- condamné M. [H] [C] à payer à M. [Z] [W] la somme de 11 757 euros au titre des loyers dus, charges et indemnités d'occupation, au mois de mars 2022, date du dernier décompte locatif actualisé, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 mars 2021 pour la somme de 3 600 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

- condamné M. [H] [C] à payer mensuellement à M. [Z] [W] la somme de 390 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter de mars 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux,

- rappelé à M. [H] [C] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande,

- dit qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

- condamné M. [H] [C] à payer à M. [Z] [W] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [C] aux dépens qui comprendront les frais des deux commandements de payer du 18 mars 2021,

- rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



M. [H] [C] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 3 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle :



- a statué au fond hors la présence de M. [H] [C] ou de son conseil M. [H] [C] désigné par le bureau d'aide juridictionnelle de Lille alors que M. [H] [C] avait formé une demande d'aide juridictionnelle le 12 octobre 2021, violant ainsi les articles 15 et 16 du code de procédure civile, 

- déclaré recevable l'action de M. [Z] [W], constaté la résiliation du bail établi le 25 avril 2019,

- ordonné l'expulsion de M. [H] [C]

-condamné M. [H] [C] à payer à M. [W] la somme de 11.757 euros avec intérêts au taux légal,

- condamné M. [H] [C] [H] à lui payer aussi une indemnité d'occupation de 390 euros par mois à compter de mars 2022,

- condamné M. [H] [C] aux dépens et au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire.



M. [Z] [W] a constitué avocat en date du 13 octobre 2022.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2022, M. [H] [C] demande la cour de :



- annuler et à défaut infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Lille le 28 mars 2022,

Statuant à nouveau : 

 - annuler le contrat de location en date du 25 avril 2019,

- débouter M. [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

- condamner M. [W] à payer M. [H] [C] la somme de 20 000 euros en réparation de tous les préjudicies subis,

A titre subsidiaire,

- juger que l'exception d'inexécution s'applique au profit de M. [H] [C], 

- le dispenser du paiement des loyers à tort sollicités,

- condamner M. [W] à payer M. [H] [C] la somme de 20 000 euros en réparation de tous les préjudicies subis

A titre subsidiaire,

 - constater la résiliation du bail du 25 avril 2019 à la date du 19 mai 2021,

- fixer la fin effective du bail et arrêter les comptes entre les parties à la date du 23 octobre 2021,

 - déclarer sans objet la demande d'expulsion,

- juger que l'indemnité d'occupation est due jusqu'au 23 octobre 2021,

- ordonner la compensation le cas échéant,

- accorder à M. [H] [C] les plus larges délais de paiement,

- condamner M. [W] à payer M. [H] [C] la somme de 20 000 euros en réparation de tous les préjudicies subis,

- rejeter les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile tant de première instance que d'appel,

- juger que chacune des parties devra supporter la charge de ses dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2023, M. [Z] [W] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 28

mars 2022 en ce qu'il a déclaré l'action de M. [Z] [W] recevable, constaté la résiliation du bail du 25 avril 2019 conclu entre M. [W] et M. [H] [C] concernant l'appartement sis [Adresse 1], et a ordonné son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, fixé à 390 euros l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 19 mai 2021, échéance de mai exclue, condamné M. [H] [C] au paiement de la somme de 11 157 euros au titre des loyers, charges dus au mois de mars 2022 avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 18 mars 2021 pour la somme de 3.600 euros et à compter de la décision pour le surplus, condamné M. [H] [C] à payer la somme mensuelle de 390 euros au titre de l'indemnité d'occupation à compter de mars 2022, jusqu'à libération effective des lieux, condamné M. [H] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, 

- débouter M. [H] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M. [H] [C] au paiement de la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Par ordonnance en date du 6 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par M. [Z] [W] sur le fondement des dispositions de l'article 524 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 





Sur la demande d'annulation du jugement



Aux termes des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.



Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.



L'article 6§1 de la Convention européenne des droits de l'Homme dispose que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle.



En l'espèce, M. [C] sollicite l'annulation du jugement déféré en faisant valoir que M. [W] a obtenu un jugement favorable en fraude de ses droits alors qu'il était incarcéré au centre pénitentiaire d'[4] depuis le 10 juin 2022. Il soutient qu'alors que le tribunal avait été informé de sa demande d'aide juridictionnelle déposée le 12 octobre 2021, il aurait dû se renseigner quant à l'issue de cette demande devant l'absence du défendeur à l'audience et faire reporter le dossier dans l'attente.



Alors que M. [C] n'a pas comparu à l'audience du 29 novembre 2021 et ne s'est pas fait représenter, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats à l'audience du 14 mars 2022 afin de permettre à M. [C] d'être assisté d'un avocat à la suite de sa demande d'aide juridictionnelle déposée le 12 octobre 2021.



Il n'est pas contesté que M. [C] n'a pas comparu à l'audience du 14 mars 2022, ne s'est pas fait représenter et n'a pas sollicité de renvoi. 



Ainsi, en l'absence de preuve d'une atteinte à ses droits, il y a lieu de rejeter la demande d'annulation formulée par M. [C].







Sur l'exception d'inexécution



En cause d'appel, M. [C] invoque l'exception d'inexécution justifiant le défaut de paiement des loyers en faisant valoir qu'il a été privé de la jouissance paisible des lieux loués en raison de la faute du bailleur.



L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée,

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(...)



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.



Au soutien de sa demande, M.[C] produit notamment aux débats un courrier du service communal d'hygiène et de santé en date du 25 février 2021, faisant suite à une enquête effectuée par l'inspecteur de salubrité qui a permis de constater plusieurs désordres:

- présence de cafards,

- présence d'excréments de souris,

- encombrement excessif du locataire, des cartons et des sacs sont entreposés jusqu'à 2 mètres de hauteur, rendant difficile toute intervention,

- entretien courant insuffisant,

- risque électrique: utilisation de plusieurs multiprises et rallonges, radiateur électrique raccordé avec un domino et posé à même le sol (locatif), absence d'organe de coupure à l'intérieur du logement (bailleur),

- radiateur à eau chaude hors service selon le locataire (volant inaccessible),

- absence de système de ventilation réglementaire.



Alors que ce même courrier demande au locataire de procéder à un désencombrement de son logement afin de lui permettre de traiter les désordres relevés à sa charge et de procéder au nettoyage du logement, M. [W] justifie avoir procédé aux travaux nécessaire pour remédier aux désordres relevant de la responsabilité du bailleur, s'agissant de l'insuffisance de ventilation et relatifs à l'installation électrique, dans les semaines suivant ces constatations par l'installation d'un organe de coupure d'urgence de l'électricité et une grille d'aération, à l'exception de la désinfection du logement en l'absence d'entretien de ce dernier par le locataire.



Ainsi, alors que le rapport de la mairie de [Localité 2] met en lumière une absence d'entretien du logement par le locataire, il résulte du courrier de la société Logissain services du 9 novembre 2021 faisant suite à l'établissement d'un devis de désinfection (blattes germaniques) de la chambre n°5, que ce dernier n'a pas été possible 'étant donné le capharnaum qui règne dans cette pièce, il est impossible, dans l'état, d'estimer une prestation de désinsectisation -désinfection. Il est nécessaire d'effectuer un débarras complet auparavant pour compter établir un devis et avoir une efficacité optimale du traitement. De nombreuses blattes y ont été observées dans l'ensemble de cette pièce', démontrant une absence totale d'entretien des lieux loués par le locataire.



Dès lors, alors que l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 25 avril 2019 fait la description d'un logement en bon état de réparations locatives, ayant été récemment rénové, les seuls éléments produits aux débats par M. [C] sont insuffisants à caractériser l'indécence du logement loué ni l'existence d'un manquement du bailleur à son obligation d'entretien des lieux loués.



En conséquence, l'appelant ne rapporte pas la preuve du caractère inhabitable des lieux loués permettant de justifier le défaut de paiement des loyers ni celle d'avoir subi un préjudice de jouissance résultant du caractère indécent des lieux loués et sera débouté de sa demande indemnitaire.



Sur la résiliation du bail



Bien que le dispositif récapitulatif des écritures de l'appelant sollicite l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, la décision querellée n'est en réalité pas critiquée en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, suite au commandement de payer délivré les bailleurs, étaient réunies à la date du 19 mai 2021.



Ainsi, si le dispositif de la décision entreprise ne reprend pas expressément la date de la résiliation du bail, force est de constater que cette date est fixée dans les motifs de sorte qu'il y a lieu de compléter la décision sur ce point, en l'absence d'irrégularités contrevenant à des dispositions d'ordre public que la cour aurait à relever d'office.



Sur les demandes subsidiaires de M. [C]



M. [C] soutient qu'il n'occupe plus les lieux loués depuis le 23 octobre 2021, date de son incarcération.



Alors que le locataire ne justifie pas de la libération effective des lieux loués par la remise des clés au bailleur et en l'absence de preuve d'un préavis délivré par ce dernier, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et condamné M. [C] à son paiement et ordonné son expulsion du logement loué.



Enfin, s'agissant de la demande subsidiaire au titre de l'octroi de délais de paiement, l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :



Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.



Si M. [C] sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement, force est de constater qu'il ne produit aucun élément au soutien de sa demande.



En outre, alors que l'appelant ne conteste pas la dette locative ni dans son principe, ni dans son montant, l'importance de la dette et son ancienneté, s'agissant par ailleurs d'un bailleur particulier et non professionnel, ne permettent pas d'envisager son apurement dans le délai fixé par la loi.



M. [C] sera donc débouté de sa demande à ce titre.



Sur les autres demandes



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives à la charge des dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [C], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M.[W] la somme de

1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Rejette la demande de M. [H] [C] aux fins d'annulation du jugement entrepris,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail régularisé par les parties sont acquises depuis le 19 mai 2021,



Déboute M. [H] [C] de sa demande au titre de l'exception d'inexécution,



Déboute M. [H] [C] de sa demande indemnitaire,



Déboute M. [H] [C] de sa demande au titre de l'arrêt des comptes entre les parties à la date du 23 octobre 2021,



Déboute M. [H] [C] de sa demande de délais de paiement,



Condamne M. [H] [C] à verser à M.[Z] [W] la somme de 

1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [H] [C] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.









Le Greffier







Harmony Poyteau







Le Président







Véronique Dellelis