Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/04/2024





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N° de MINUTE : 24/353 

N° RG 22/04831 - N° Portalis DBVT-V-B7G-URHF



Jugement (N° 22/00380) rendu le 08 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Cambrai







APPELANT



Monsieur [S] [I]

né le 13 Décembre 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Frédérique Nortier, avocat au barreau de Cambrai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 59178/02/22/009387 du 28/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)



INTIMÉE



SCI Voorspoels prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Farid Belkebir, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller









ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023



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Suivant acte sous seing privé du 28 novembre 2011 à effet du 1er février 20212, M. [G] [M] a donné à bail à M. [S] [I] un immeuble à usage d'habitation sis à [Localité 3], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 700 €, outre les charges. 



Par acte notarié du 13 janvier 2020, la SCI Voorspoels a fait l'acquisition de l'immeuble. 



Un nouveau contrat de location a été signé le 22 janvier 2021, à effet du 14 janvier 2020, entre la SCI Voorspoels et M. [S] [I] moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre les charges. M. [S] [I] ne s'est pas acquitté régulièrement du montant des loyers et il a signé le 23 décembre 2020 une reconnaissance de dette sous seing privé pour un montant de 1 286 euros, s'engageant à régler la somme due au bailleur début 2021. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juin 2021, le bailleur a rappelé au locataire les engagements pris pour le paiement de la dette. 



Aucun paiement n'étant intervenu, le propriétaire a été contraint de lui faire adresser, le 29 septembre 2021, une mise en demeure de payer les loyers par lettre recommandée avec accusé de réception par la protection juridique de son assurance.

 

Invoquant l'absence de régularisation de l'arriéré dans les deux mois de la mise en demeure, et par acte d'huissier en date du 24 janvier 2022, la SCI Voorspoels a fait assigner M. [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai pour voir dire et juger la SCI Voorspoels recevable et bien fondée en son action prononcer la résiliation du bail conclu entre la SCI Voorspoels et M. [S] [I] en conséquence ordonner l'expulsion de M. [S] [I] et de tout occupant de son chef condamner M. [S] [I] à lui verser la somme de 4 252 euros au titre des loyers arriérés et taxes relatives aux ordures ménagères pour les années 2020 et 2021, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de résiliation du bail, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, sur le fondement de l'article 1153 alinéa 1er du code civil à compter de la date de résiliation du bail, à titre d'indemnité d'occupation, une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges qu'aurait dû payer M. [S] [I] s'il était resté locataire, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, soit une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 550 euros ordonner la suppression du délai de deux mois visé par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution condamner M. [S] [I] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [S] [I] en tous les dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. 



Suivant jugement contradictoire en date du 8 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

- prononcé la résolution judiciaire du bail conclu le 22 janvier 2021 entre la SCI Voorspoels et M. [S] [I] et dont l'objet est l'immeuble sis à [Localité 3], [Adresse 1] à compter du présent jugement,

- ordonné l'expulsion de M. [S] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, puis, à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, dit que l'expulsion se fera avec le concours de la force publique si besoin est,

- condamné M. [S] [I] à verser à la SCI Voorspoels la somme de 8 102 euros outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation au 30 juin 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 1er juillet 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Voorspoels à finaliser les travaux et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard, délai qui commencera à courir 30 jours après la signification de la présente décision et courra durant 10 mois, 

- condamné M. [S] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l'assignation, rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

- débouté M. [S] [I] du surplus de ses demandes. 



M. [S] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 octobre 2022, déclaration d'appel critiquant chacune les dispositions de la décision entreprise en ce que le jugement déféré a débouté ce dernier de sa demande de réparation du trouble de jouissance qu'il a subi et l'a, par ailleurs, condamné à payer une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Voorspoels a constitué avocat le 25 octobre 2022.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, M. [I] demande à la cour de :



- dire et juger M. [S] [I] recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai du 8 septembre 2022, en ce qu'il a débouté M. [S] [I] de sa demande de réparation de son trouble de jouissance subi, condamné M. [S] [I] à payer une somme de 400 euros à la SCI Voorspoels, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

En conséquence : 

- infirmer le jugement de ces deux chefs,

En conséquence,

- condamner la SCI Voorspoels à régler, à M. [S] [I], la somme de 400 euros par mois, à compter du mois de février 2021 jusqu'à parfaite réalisation des travaux, avec constat de bonne fin établi par huissier, dont le coût sera à la charge du propriétaire,

- s'entendre la SCI Voorspoels condamner à verser, à M. [S] [I], la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2023, la SCI Voorspoels demande à la cour de :

- infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du

tribunal judiciaire de Cambrai en ce qu'il a condamné la SCI Voorspoels à finaliser les travaux et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard, délai qui commencera à courir 30 jours après la signification du Jugement à intervenir,

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai de ses plus amples dispositions,

Statuant de nouveau : 

- débouter M. [S] [I] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant, 

- condamner M. [S] [I] à verser à la SCI Voorspoels la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [S] [I] en tous les dépens sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



A titre liminaire, la cour relève que les dispositions du jugement entrepris relatives au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, de l'expulsion de M. [I], de sa condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués n'ont pas été remises en cause dans le cadre de l'appel, la déclaration d'appel de M. [I] ne critiquant que le refus d'indemnisation de son préjudice de jouissance et contestant la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et la SCI Voorspoels, sollicitant dans le cadre de son appel incident, l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à finaliser les travaux sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'expiration du délai de trente jours à compter de la signification du jugement.



Dès lors, la cour n'est pas saisie d'un appel des dispositions du jugement entrepris qui ont :



- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail régularisé par les parties,

- ordonné l'expulsion de M. [S] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

- condamné M. [I] à payer à la SCI Veerspoels la somme de 8102 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 juin 2022,

- condamné M. [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 1er juillet 2022 jusqu'à la libération effective des lieux.







Sur la demande de M. [I] au titre de son préjudice de jouissance





En cause d'appel, M. [I] soutient que si le contrat de bail prévoyait la réalisation de certains travaux, ces derniers n'ont jamais été terminés et l'intervention du propriétaire a aggravé sa situation de sorte qu'il ne pouvait plus vivre dans le logement dans des conditions normales.



Il n'est pas contesté que le contrat de bail régularisé le 22 janvier 2021 entre la SCI Voorspoels et M. [I] prévoit en page 4: 'Cette maison est en cours de rénovation et de remise en conformité:

- chauffage finir l'installation des radiateurs

- électricité à finir

- cheminée remplacement par un foyer fermé avec un tubage

- toiture à finir

- portail de cour prévu d'être changé.'



Au soutien de sa demande, M. [I] produit aux débats un procès-verbal de constat établi le 14 avril 2022 aux termes duquel ont été relevés plusieurs désordres:

- dans la salle à manger, un défaut d'étanchéité entre le bâti de la porte-fenêtre et la maçonnerie,

- dans l'entrée, au niveau de la porte d'entrée, un défaut d'étanchéité et de finition entre le bâti et la maçonnerie ainsi que des câbles électriques apparents au niveau du tableau,

-dans le couloir d'entrée, au niveau de la fenêtre, un défaut d'étanchéité entre le bâti et la maçonnerie et un isolant cassé,

- dans la cuisine, présence d'une plaque de rajout à côté du chauffe-eau,

- dans la salle de bains, présence de plaques d'isolant fixées,

- dans la cour, présence d'une extension en parpaings avec couverture par tôles sans finition dont une partie est pendante au-dessus de la gouttière,

- dans la cage d'escalier, présence de traces noirâtres en partie haute,

- dans la première chambre, présence de plusieurs traces noires, marrons dans les murs et le plafond et présence de champignons au plafond. Ce dernier est fortement cintré en partie centrale et présence de plusieurs fissures et affaissements,

- au-dessus de la chambre, dans les combles, absence d'isolant à plusieurs endroits et maçonnerie à l'état brut avec présence de câbles électriques apparents.



L'importance des désordres constatée par l'huissier est confortée par les trois attestations produites aux débats par M. [I] en cause d'appel, ces dernières mettant aussi en avant la durée des travaux.



Toutefois, si le procès-verbal de constat établi en avril 2022 fait état du non-achèvement de nombreux travaux de rénovation, force est de constater que le contrat de bail régularisé par les parties prévoyait expressément la réalisation d'importants travaux de rénovation par le bailleur, dont la nature ne pouvait qu'entraîner des nuisances pour le locataire pendant plusieurs mois alors même que la SCI Voorspoels produit aux débats huit attestations de témoins, intervenant notamment dans le cadre de la réalisation des travaux, faisant état du refus du locataire de voir finaliser les travaux à partir du mois de novembre 2021 au motif que ses interventions lui causaient des nuisances et affectaient son bien-être.



En outre, il convient de relever que M. [I] ne justifie d'aucun courrier ou mise en demeure du bailleur d'achever les travaux de rénovation de l'immeuble loué en raison des nuisances subies.



Ainsi, en l'absence de tout autre justificatif produit aux débats par M. [I], il y a lieu de le débouter de sa demande au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.



Sur l'appel incident de la SCI Voorspoels



La SCI Voorspoels conteste le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à finaliser les travaux de rénovation de l'immeuble loué sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard.



Force est de constater que M. [I] n'a formulé aucune demande au titre de la réalisation de travaux de rénovation de l'immeuble entrepris devant le premier juge et la cour relève qu'en tout état de cause, la résiliation du bail ayant été prononcée par le tribunal et ne faisant l'objet d'aucune contestation, M. [I] n'avait pas qualité pour solliciter la réalisation de ces travaux.



Dès lors, il y a lieu d'infirmer le jugement de ce chef.



Sur les autres demandes



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [I], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à la SCI Voorspoels la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Constate qu'elle n'est pas saisie d'un appel des dispositions du jugement qui ont : 



- prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail régularisé par les parties,

- ordonné l'expulsion de M. [S] [I] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

- condamné M. [I] à payer à la SCI Veerspoels la somme de 8102 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 30 juin 2022,

- condamné M. [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, du 1er juillet 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI Voorspoels à finaliser les travaux et ce sous astreinte provisoire de 200 euros par mois de retard, délai qui commencera à courir 30 jours après la signification de la présente décision et courra durant 10 mois,



Statuant à nouveau de ce seul chef,



Dit n'y avoir lieu à condamner la SCI Voorspoels à finaliser les travaux de rénovation de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;



Y ajoutant,



Condamne M. [S] [I] à payer à la SCI Voorspoels la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Condamne M. [S] [I] aux dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.











Le greffier







Harmony POYTEAU







Le président







Véronique DELLELIS