Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 18/04/2024





****





N° de MINUTE : 24/352 

N° RG 23/00272 - N° Portalis DBVT-V-B7H-UWIZ



Jugement (N° 22-000155) rendu le 04 Novembre 2022 par le Tribunal de proximité de Hazebrouck







APPELANTE



Madame [Y] [D]

née le 16 Mars 1977 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/000517 du 27/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



Organisme Partenord Habitat prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Yann Leupe, avocat au barreau de Dunkerque, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 23 janvier 2024 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 décembre 2023





****





Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2014, Partenord Habitat a donné à bail à Mme [Y] [D] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 420,70 euros, outre une provision pour charges. 



Un dépôt de garantie de 420 euros a été versé par la locataire lors de l'entrée dans les lieux.

 

Par lettre recommandée dont le bailleur a accusé réception le 15 juillet 2021, la locataire a notifié son congé, en se prévalant d'un préavis réduit d'un mois, dont elle n'a qu'ensuite justifié.



Alléguant le défaut de restitution du dépôt de garantie, Mme [Y] [D] a fait assigner Partenord Habitat à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Hazebrouck, par acte d'huissier en date du 20 mai 2022, aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 420 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie outre les pénalités à hauteur de 336 euros, somme arrêtée au mois de mai 2022 et à parfaire au complet paiement, 2000 euros pour résistance abusive dans la restitution du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts pour déloyauté contractuelle, 3000 euros au titre du préjudice moral et financier qui en est résulté, le débouté de Partenord Habitat de sa demande de loyers d'août et septembre 2021 et de frais d'huissier prétendus au titre de l'état des lieux de sortie, 1 500 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 outre les dépens. 



Suivant jugement contradictoire en date du 4 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré l'action de Mme [D] recevable, 

- débouté Mme [Y] [D] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de ses demandes de dommages-intérêts,

- condamné Mme [Y] [D] à payer à l'Office public d'HLM Partenord Habitat la somme de 143,17 euros,

- condamné Mme [Y] [D] aux dépens,

- débouté Partenord Habitat Mme [Y] [D] de leurs demandes d'indemnités de procédure. 



Mme [Y] [D] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 janvier 2023, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise sauf en ce qu'elle débouté Partenord Habitat de ses demandes d'indemnités de procédure.



Partenord Habitat a constitué avocat en date du 24 janvier 2023.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, Mme [D] demande à la cour de :



- déclarer recevable et bien fondé l'appel de Mme [Y] [D] à l'encontre du jugement rendu le 4 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Proximité d'Hazebrouck,

- l'infirmer dans toutes ses dispositions,

- condamner l'office public d'HLM de l'Habitat du Nord sous la dénomination 'Partenord Habitat' à payer à Mme [Y] [D] les sommes suivantes : 

*502, 68 euros au titre du solde créditeur de l'ancienne locataire à l'égard de son bailleur social (dépôt de garantie + solde créditeur du compte de charges),

*1 009, 68 euros au titre des intérêts échus au taux de 10 % sur la somme de 420 euros pour la période comprise entre le 14 octobre 2021 et le 30 octobre 2023 puis au -delà à compter du mois de novembre 2023 à hauteur de la somme de 42,07 euros par mois jusqu'à parfait paiement,

* 1 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et financier,

- débouter l'office public d'HLM de l'Habitat du Nord exerçant sous a dénomination Partenord Habitat de toutes ses demandes fins et concluions contraires aux présentes,

- condamner l'office public d'HLM de l'Habitat du Nord exerçant sous la dénomination Partenord Habitat aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2023, Partenord Habitat demande à la cour de :



- confirmer le jugement en date du 4 novembre 2022 rendu par le

juge des contentieux et de la protection de Dunkerque, sauf en ce que le montant de l'impayé après régularisation des charges se porte à la somme de 343,12 euros et non 143,17 euros,

- condamner Mme [D] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [D] aux entiers dépens de la présente instance.



Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la demande principale :



Aux termes des dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.



Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur, et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.



Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.

(...)



L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Enfin, il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



En l'espèce, Mme [D] soutient qu'elle a donné congé au bailleur par courrier du 8 juillet 2021 et sollicité une date pour effectuer l'état des lieux de sortie et la remise des clés. Elle avance que, dans son esprit, l'état des lieux de sortie était établi le 17 juillet 2021 dans la mesure où elle a reçu une proposition ferme de bail le 16 juillet 2021 d'un autre bailleur social et qu'elle a restitué les clés au bailleur le 13 août 2021 en les déposant dans la boîte aux lettres de l'antenne locale de Partenord Habitat. Elle ajoute que le logement était vide et libre d'occupation à la date du 13 août 2021.



C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu d'une part, qu'il n'a pas été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire le 17 juillet 2021 mais à une simple 'visite conseil' alors que ce dernier devait intervenir le 16 août 2021 et qu'à cette date, Mme [D] a refusé de signer l'état des lieux de sortie en dépit des explications données, relatives notamment au coût d'un procès-verbal de constat, et que la remise des clés n'est pas intervenue à cette date et, d'autre part, qu'à la suite d'une première convocation délivrée par huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie, Mme [D] ne s'est pas présentée le 3 septembre 2021 et qu'une seconde convocation a été délivrée pour le 21 septembre 2021, date à laquelle un procès-verbal de constat a été établi après ouverture de la porte par un serrurier, de sorte qu'il y a lieu de débouter Mme [D] de sa demande de restitution du dépôt de garantie, cette dernière ne justifiant pas de la restitution des clés avant cette date.



En outre, la cour relève à l'instar du premier juge, que le montant du dépôt de garantie a été porté intégralement au crédit du compte de la locataire alors même que l'huissier de justice a pu relever la présence de nombreuses dégradations locatives affectant le logement loué.



Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.



Sur les frais de l'état des lieux de sortie



Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux doit en principe être fait amiablement et ce n'est que s'il ne peut être fait dans ces conditions qu'il est établi par huissier de justice, aux frais partagés entre bailleur et preneur.



Alors qu'il résulte des développements précédents que le refus de Mme [D] a imposé le recours à un huissier de justice pour l'établissement d'un procès-verbal de constat tenant lieu d'état des lieux de sortie et que Mme [D] ne s'est pas présentée ni excusée au premier rendez-vous fixé le 3 septembre 2021, rendant nécessaire le recours à un serrurier pour l'ouverture de la porte du logement, il y a lieu de condamner Mme [D] au paiement de la somme de 242,88 euros correspondant à la moitié des frais d'huissier et de serrurier exposés par le bailleur.



La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point, s'agissant du seul quantum de la condamnation mise à la charge de Mme [D].



Sur les demandes indemnitaires



Aux termes des dispositions de l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Alors qu'il résulte des développements précédents que Mme [D] ne justifie pas avoir restitué les clés du logement loué auprès de Partenord Habitat, ne procédant sur ce point que par voie d'allégations, ni même d'avoir justifié auprès du bailleur du bénéfice d'un préavis abrégé, elle ne rapporte pas la preuve d'une faute du bailleur ni celle d'un préjudice en résultant de sorte qu'il y a lieu de la débouter de l'ensemble de ses demandes indemnitaires formulées à l'encontre de Partenord Habitat.



Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.



Sur les autres demandes



Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Mme [D], partie perdante, sera condamnée à supporter les dépens d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a condamné Mme [Y] [D] à payer à l'Office public d'HLM Partenord Habitat la somme de 143,17 euros,



Statuant à nouveau sur ce seul point,



Condamne Mme [Y] [D] à payer à l'Office public d'HLM Partenord Habitat la somme de 242,88 euros au titre de la prise en charge de la moitié des frais d'huissier,



Y ajoutant,



Condamne Mme [Y] [D] à payer à l'Office public d'HLM Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



Condamne Mme [Y] [D] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.







Le greffier







Harmony POYTEAU









Le président







Véronique DELLELIS