Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 17 avril 2024

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

Me Estelle GARNIER

la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES

ARRÊT du : 17 AVRIL 2024



n° : N° RG 23/01856 - N° Portalis DBVN-V-B7H-G2VY



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOURS en date du 25 Mai 2023



PARTIES EN CAUSE



APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265295347951372



Madame [J] [N]

née le 15 Septembre 1962 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentée par Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS





INTIMÉE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265303328249042



La SC AFAV pise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Stéphane RAIMBAULT de la SELARL SAINT CRICQ & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS



' Déclaration d'appel en date du 19 Juillet 2023

' Ordonnance de clôture du 12 mars 2024







Lors des débats, à l'audience publique du 13 MARS 2024, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;



Lors du délibéré :

Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles



Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 17 AVRIL 2024 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2013, [B] [D] donnait en location à [J] [N] un appartement situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 

480 € indexé outre 50 €de provision pour charges ; l'immeuble comprenant le logement loué était vendu à la société AFAV le 1er décembre 2017.



Par acte en date du 10 octobre 2018, [J] [N] faisait assigner, devant le juge d'instance de Tours statuant en référé, la SCI AFAV aux fins de voir ordonner le rétablissement d'une porte-fenêtre qui avait été remplacée par une fenêtre lors des travaux de rénovation ; par une ordonnance en date du 31 décembre 2019, le juge des référés condamnait sous astreinte la société AFAV à procéder ou faire procéder au rétablissement de cette porte-fenêtre, ordonnait sous astreinte à [J] [N] de cesser d'entreposer du mobilier à l'intérieur du passage commun, et la condamnait à payer à la société bailleresse la somme de 456,53 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés à août 2019 inclus, rejetant les autres demandes.



La SCI AFAV faisait délivrer à [J] [N] le 10 mai 2019 un congé prenant effet au 14 novembre 2019 au motif de l'inexécution par cette dernière de son obligation de payer régulièrement ses loyers depuis le mois de février 2018.



Par acte en date du 28 juin 2019, [J] [N] faisait assigner la société AFAV devant le tribunal d'instance de Tours aux fins de voir déclarer nul et non avenu le congé qui lui avait été délivré.



Par jugement en date du 12 mai 2021, le tribunal ordonnait le renvoi de la procédure au juge des contentieux de la protection.



Par jugement en date du 25 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours rejetait la demande tendant à voir prononcer la nullité du congé pour motif légitime, déclarait ce congé bien fondé, constatait la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2019 par l'effet de ce congé, ordonnait en conséquence à [J] [N] de libérer le bien et de restituer les clés dans le délai de huit jours, faute de quoi son expulsion était autorisée, et fixait l'indemnité d'occupation due par [J] [N] à compter du 15 novembre 2019 au montant qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 493,64 € par mois avec indexation selon les modalités prévues au bail initial.

Le juge des contentieux de la protection rejetait le surplus des demandes.



Par une déclaration déposée au greffe le 19 juillet 2023, [J] [N] interjetait appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, elle en sollicite la réformation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de déclarer nul et non avenu le congé délivré le 18 mai 2019, de le déclarer infondée et à tout le moins de décider n'y avoir lieu à la validation du congé ni à la constatation de la résiliation du bail, de débouter la SCI AFAV de l'intégralité de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts et la somme de 2000 €par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions, la SCI AFAV sollicite la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a validé le congé et conséquences qui en découlent, mais sa réformation en ce qu'elle a rejeté sa demande de loyers, demandant à la cour, statuant à nouveau, de condamner [J] [N] au paiement des loyers, comptes arrêtés à 2517,37 € au 31 octobre 2022 à parfaire, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 525,64 € avec indexation ; elle réclame en outre le paiement de la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 12 mars 2020.



SUR QUOI :



Attendu que pour statuer comme il l'a fait, le premier juge, après avoir rappelé les dispositions des articles 1728 du Code civil, 7)a de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 15, de l'article 7-1 et de l'article 23 de la même loi, a motivé sa décision en indiquant que le congé délivré en raison du défaut de règlement des loyers n'a pas à être précédé d'un commandement et n'a pas à préciser le montant du loyer et des charges ni même de l'impayé, aucun texte n' imposant d'assortir la délivrance d'un congé d'une notice d'information mentionnant les obligations du bailleur les voie de recours et les éléments relatifs au relogement du locataire, l'arrêté du 13 décembre 2017 ne concernant que le congé pour vente, alors que le décompte, qui n'est pas contesté utilement, fait état d'un arriéré de loyer de 1463,63 €, et démontre que [J] [N] n'a effectivement pas payé son loyer de façon régulière, ce qu'elle ne contestait pas, soutenant seulement que le retard pris par la société AFAV pour transmettre les pièces aurait conduit à la suspension de son aide au logement ;



Que la juridiction du premier degré a considéré que le bailleur qui sollicite un versement direct ne commet aucune faute même en l'absence d'information délivrée au locataire défaillant et que, s'agissant du retard pris dans la transmission du plan d'apurement, demandée par la caisse le 20 décembre 2018, les pièces confirmaient une difficulté en lien avec le refus de [J] [N] de rencontrer son bailleur ;



Que le juge indique que l'arriéré de 1463,96 € ne résulte pas seulement d'une absence de versement de l'aide logement mais bien d'un défaut de paiement répété de la locataire, occasionnant un impayé qui aurait légitimé à lui seul la délivrance d'un congé pour défaut de paiement régulier, ajoutant que même si l' arriéré a par la suite été totalement apuré, le congé était légitimeme lors de sa délivrance, le bail ayant donc été résilié au 14 novembre 2019 ;



Attendu que la partie appelante déclare qu'elle n'a jamais reçu le moindre commandement de payer visant la clause résolutoire et visant les montants de loyer qui resteraient éventuellement dûs, ce congé devant selon elle comporter une notice d'information, ajoutant qu'une demande de résiliation judiciaire pour motif sérieux et légitime est toujours soumise à l'appréciation du juge qui la prononce seulement s'il est question de manquements persistants, voire dangereux ;



Que c'est à juste titre que la partie intimée réplique qu'il convient de juger le respect par le locataire de l'exécution de ses obligations durant tout le cours du bail, et qu'au-delà du terme de ce bail, [S] [N] devrait encore de voir un solde de loyers et charges ;



Attendu que, s'agissant du décompte produit, le premier juge a considéré qu'il ne comportait pas de solde intermédiaire, ce qui empêchait de vérifier l'évolution de l'arriéré de mois en mois, la juridiction n'étant par ailleurs pas en mesure d'identifier la cause de l'erreur affectant l'arriéré, affecté d'omissions, la société bailleresse n'ayant en outre pas justifié qu'elle avait procédé aux régularisations de charges ;



Que, contrairement à ce que prétend la partie appelante, les demandes de majorations de loyer ont toujours été portées à la connaissance de la locataire (pièces 29.1 à 29.8 de la SC AFAV ), et qu'il est exact que dès le mois de décembre 2017, les loyers n'ont pas été complètement réglés, si un plan d'apurement a été envisagé, celui-ci n'a pas pu se mettre en place ni être exécuté compte tenu du caractère irrégulier des paiements effectués par [J] [N] (pièce 18), laquelle a en définitive toujours tenté d'imposer ses vues en opérant un règlement différentiel de loyer, la SC AFAV la caisse d'allocations familiales ayant finalement accepté les modalités qu'elle proposait, mais sans tenir ses engagements puisque la caisse d'allocations familiales a écrit à la société propriétaire le 20 décembre 2018 qu'elle n'avait pas reçu le plan d'apurement ;



Attendu que l'ensemble des complications créées par [J] [N] ont abouti à la situation selon laquelle elle est demeurée perpétuellement redevable d'un arriéré, de sorte que c'est à juste titre qu'il peut être considéré qu'elle a failli à ses obligations issues du bail;



Attendu qu'il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a validé le congé les conséquences qui en découlent ;



Attendu, s'agissant du montant des sommes dues, que la SC AFAV verse aujourd'hui à la procédure les éléments qui manquaient devant la juridiction du premier degré, puisque le décompte produit (pièce 27 invoquée devant la juridiction du premier degré) qui ne comportait pas de soldes intermédiaires est aujourd'hui complété ;



Qu'il y a lieu de faire droit à l'appel incident de la SC AFAV et de lui allouer la somme qu'elle réclame, arrêtée au 31 octobre 2022, soit 2515,37 €;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société AFAV l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 1200 € ;



PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de la société AFAV tendant à se voir allouer le solde de loyer et de charges,



Statuant à nouveau sur le point infirmé,



CONDAMNE [J] [N] à payer à la SC AFAV la somme de 2515,37 € au titre du solde des loyers et charges, comptes arrêtés au 31 octobre 2022, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant de 525,64 € indexé selon les termes du bail à compter du jour du présent arrêt et ce jusqu'à la libération des lieux,



CONDAMNE [J] [N] à payer à la SC AFAV la somme de 1200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE [J] [N] aux dépens.



Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,