Cour d'Appel · Cabinet B — 11 avril 2024

N° 118



SE

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Guilloux,

le 17.04.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Office notarial

[I]-[U],

le 17.04.2024.



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 11 avril 2024





RG 22/00308 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/561, rg n° 22/00035 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 7 octobre 2022 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 20 octobre 2022 ;



Appelante :



La Société MDLOC, Société Civile Immobilière, au capital de 180 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° Tpi 16 135 et inscrite au Répertoire des Entreprises sous le n° Tahiti 12925 ayant son siège social sur [Adresse 7] ;



Représentée par Me Olivier GUILLOUX, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



Mme [G] [B] [O] épouse [P], née le 23 août 1973 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;



Non comparante, assignée à personne le 9 novembre 2022 et réassignée le 25 juillet 2023 ;



Ordonnance de clôture du 11 décembre 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 14 mars 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. RIPOLL et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire à signifier ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



EXPOSE DU LITIGE :



Faits :



Par acte sous seing privé du notarié en date du 31 mai 2021, [G] [B] [O] épouse [P], a consenti la vente conditionnelle au profit de la SCI MDLOC, d'une parcelle sise de la terre ATIIO 2, figurant au cadastre sous les références AL [Cadastre 2], et AL [Cadastre 3], à [Localité 5], pour un prix de 12.500.000 XPF. 

Les parties ont convenu que la signature de l'acte authentique constatant la perfection de la vente devra avoir lieu au plus tard le 07 décembre 2021, délai prolongé d'un délai maximum de six mois pour le cas où le notaire n'aurait pas reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente, ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêt.

Cette vente était assortie d'une condition suspensive, à charge pour la SCI MDLOC d'obtenir un concours bancaire pour un montant de 13.000.000 XPF afin de financer cette acquisition.



Par acte sous seing privé en date du 7 juin 2021 intitulé bail d'habitation précaire, [G] [B] [O] épouse [P] a donné à bail d'habitation précaire le terrain précité à la SCI MDLOC, dans l'attente de la réitération de la vente, pour un loyer mensuel de 60.000 XPF, avec la mention que "Un accord entre les parties autorise Monsieur [W] à occuper ledit bien dans l'attente de la réitération de l'acte définitif, et ce afin de nettoyer le terrain, largement encombré par des détritus ...Le présent bail prendra effet le 7 juin 2021 pour se terminer le jour de la signature de l'acte authentique.".



Par courrier du 02 août 2021, adressé à l'étude [J] [I], [M] [I] et [H] [U], notaires associés, la SA BANQUE DE POLYNÉSIE a transmis au notaire instrumentaire les modalités du crédit hypothécaire consenti à la SCI MDLOC, d'un montant de 13.000.000 F CFP.



Par acte d'huissier du 15 octobre 2021, la SCI MDLOC a fait signifier le courrier suivant, faisant injonction à [G] [B] d'avoir à comparaître à l'office notarial le 22 octobre 2021 à 11h00 aux fins de réitération de par acte authentique du compromis de vente signé le 31 mai 2021 :

"Suivant acte sous seings privés signé par nous le 31 Mai 2021, vous vous êtes engagée à vendre les terrains et constructions dont vous êtes propriétaire à [Localité 5], dépendant de la terre ATIIO 2.

Le délai de réitération ayant été fixé au 7 Septembre 2021 avec prorogation tacite jusqu'au 30 novembre, selon les stipulations du compromis de vente, vous voudrez bien vous présenter à l'Office Notarial de Maîtres [J] [I], [M] [I] et [H] [U], notaires associés à [Localité 4], qui sont en charge de mes affaires, le 22 octobre 2021 à 11 HOP, à l'effet de signer l'acte de vente réalisant la promesse de vente.

Si votre présence physique est impossible, vous voudrez bien vous rapprocher de mon notaire afin qu'il établisse un pouvoir à l'effet de vous représenter.





Faute d'obtempérer à la présente sommation, il sera prononcé défaut de suite contre vous, et je me réserve alors le droit de poursuivre en justice la réalisation de l'acquisition promise, sous réserve de tous dommages- intérêts.

Veuillez agréer, chère Madame, l'expression de mes sentiments distingués,"



Le 22 octobre 2021, le notaire chargé de la vente dressait un procès-verbal de difficultés constatant, d'une part que l'ensemble des conditions suspensives stipulées au profit du vendeur étaient réalisées et d'autre part, que Mme [O] déclarait : «je ne veux plus vendre et je refuse de signer le présent acte» alors que l'acquéreur déclarait souhaiter continuer l'acquisition.



Procédure :



Par requête enregistrée au greffe le 26 janvier 2022 et suivant acte d'huissier du 19 janvier 2022, la SCI MDLOC a fait assigner [G] [B] [O] épouse [P] devant le tribunal civil de première instance de Papeete afin de : 

- dire et juger que la vente, objet de l'acte du 31 mai 2021, est parfaite,

- ordonner la vente de la parcelle de la terre ATIIO 2, figurant au cadastre sous les références AL [Cadastre 2], et AL [Cadastre 3], et les constructions y édifiées, appartenant à Madame [O] épouse [P], au profit de la société MDLOC,

- ordonner la transcription de la décision à intervenir,

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

- vu les articles 406 et 407 du Code de procédure civile, condamner Madame [O] épouse [P] au paiement d'une somme de 350.000 XPF au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de la signification du 15 octobre 2021, distraits au profit de Maître Olivier GUILLOUX.



Par jugement n° RG 22/00035 en date du 7 octobre 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a statué en ces termes : 

- DÉBOUTE la SCI MDLOC de sa demande de vente forcée, 

- DÉBOUTE la SCI MDLOC de sa demande sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française,

- CONDAMNE la SCI MDLOC aux dépens de l'instance.



La SCI MDLOC a relevé appel de ce jugement par requête enregistrée au greffe le 20 octobre 2022.



Par arrêt n°96/add en date du 9 mars 2023, la cour d'appel de Papeete a statué en ces termes : 

'- Ordonne la réouverture des débats pour les causes susvisées,

- Invite l'appelante à déposer ses conclusions avant le 19 mai 2023,

- Dit que l'ordonnance de clôture sera rendue le 26 mai 2023,

- Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience de fond du 8 juin 2023,

- Réserve les demandes.'



Par arrêt n°258/add en date du 13 juillet 2023, la cour d'appel de Papeete a statué en ces termes : 

'- Ordonne la réouverture des débats,

- Invite la société MDLOC à,



- réassigner Mme [G] [B] [O] épouse [P] pour l'audience de mise en état du 11 août 2023,

- préciser ses prétentions pour permettre à la cour - si, après en avoir délibéré, elle l'estime fondé - de rendre un arrêt prononçant la vente du terrain en litige, qui serait suffisamment clair dans ses énonciations sur l'identité des parties, les conditions de la vente, l'identification de la parcelle de terre concernée, pour faire l'objet de la transcription sollicitée,

- Dit qu'elle doit également s'engager à régler le prix de la vente à l'étude notariale, si la cour ordonne la vente à son bénéfice,

- Fixe l'affaire à plaider au jeudi 14 septembre 2023,

- Réserve les demandes.'



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2023, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 8 février 2024, renvoyée au 14 mars 2024 en raison de la fermeture du palais de Justice pour risque cyclonnique. .



A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 11 avril 2024 par mise à disposition au greffe.



Prétentions et moyens des parties :



La SCI MDLOC, appelante, demande à la Cour par dernières conclusions régulièrement transmises le 10 août 2023, de :

- dire la requête d'appel recevable et bien fondée, 

- Y faire droit, 

Statuant à nouveau, 

- Infirmer en ses entières dispositions le jugement n° RG 22/00035 rendu le 7 octobre 2022 par le tribunal civil de première instance de Papeete,

- Dire et juger que la vente, objet de l'acte du 31 mai 2021, est parfaite, en ce que les conditions suspensives ont été levées et que le délai de réitération a été respecté par I'effet de la réponse tacite de la mairie de [Localité 5],

- Ordonner à l'office notariale [I]-[U] d'organiser la vente du bien immobilier appartenant à Mme [G] [B] [O] épouse [P], situé dans la commune de [Localité 5] :

* Une parcelle de terre Atiio 2, parcelle 3 du lot B, figurant au cadastre sous la référence section AL, numéro [Cadastre 2], pour une contenance de trois ares cinquante centiares (00ha 03a 50 ca), et les constructions y édifiées consistant en une maison dalle et des ruines de construction destinées à être démolies,

* Une parcelle de terre Atiio 2, parcelle 4 du lot B, figurant au cadastre sous la référence section AL, numéro [Cadastre 1], pour une contenance de trois ares quarante centiares (00ha 03a 40 ca), et les constructions y édifiées consistant en une maison vétuste comprenant les murs en parpaings non jointés, et un toit en tôles, destinée à être rénovée,

- Décerner acte à la société MDLOC de ce qu'elle s'engage à verser dans la comptabilité de l'office notarial [I]-[U] la somme de totale de douze millions (12 000 000) F CFP, en paiement du prix de la vente.

- Ordonner la transcription de la décision à intervenir, 

- Condamner Madame [O] épouse [P] au paiement d'une somme de 700 000 F CFP au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de la signification du 15 octobre 2021, distraits au profit de Maître Olivier GUILLOUX. 



Mme [P], intimée, assignée à sa personne, n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. L'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, sera renvoyé à la motivation ci-après à l'effet d'y répondre.



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur le fond : 



L'appelante fait reproche au tribunal de ne pas avoir considéré la vente parfaite en arguant de la nullité du compromis de vente par dépassement de la date limite de réitération fixée au 7 septembre 2021 alors que la date butoir de réitération de l'acte authentique de vente était fixée au 7 septembre 2021, avec un clause de prorogation automatique allant de 30 jours après la réception des dernières pièces administratives. Or, selon la SCI, au 7 septembre 2021 manquait la réponse de la mairie de [Localité 5] sur l'exercice de son droit de préemption, sollicitée à cet égard le 21 juin 2021 et disposant d'un délai de 3 mois pour répondre. Par conséquent la date de réponse expirant le 22 septembre 2021, la date butoir avait été prorogée automatiquement jusqu'au 22 octobre 2021. 



Elle fait valoir par ailleurs, pièces à l'appui, que les parties s'étaient accordées sur la chose et le prix, que les conditions suspensives ont été réalisées et que c'est par le seul refus ultérieure de la vendeuse que la vente n'a pu se faire, alors même que la vente était parfaite, de sorte qu'il convient de la faire exécuter de force conformément aux articles 1134, 1582, 1589 et 1603 du code civil. 



Sur ce : 



L'article 1134 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Il résulte des articles 1582, 1583 1589 de ce code que la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



Enfin, l'article 1603 du même code oblige le vendeur à délivrer la chose vendue. 



L'acte comportant 'vente conditionnelle' du 31 mai 2021 a bien été signé entre madame [G] [B] [O] épouse [P], et la SCI MDLOC, la première s'obligeant à livrer les parcelles 3 et 4 du lot B de la terre ATIIO figurant au cadastre sous les références Section AL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], et les constructions édifiées dessus, la seconde s'obligeant à payer le prix de 12 500 000 F CFP. 







Aux termes de l'acte de vente, les parties ont convenu, s'agissant de la réalisation de la vente :

"DE LA DE REITERATION PAR ACTE AUTHENTIQUE

La signature de l'acte authentique constatant la perfection des présentes devra avoir lieu au plus tard le 7 septembre 2021.

Pour le cas où le notaire chargé de la régularisation n'aurait pas, à cette date, reçu toutes les pièces administratives nécessaires à la passation de l'acte de vente ni reçu le ou les éventuels dossiers de prêt, la durée du présent compromis serait prorogée de trente jours après la réception par ce dernier de la dernière des pièces nécessaires à la passation de l'acte, sans pouvoir excéder le délai de 6 mois à compter des présentes." 



"RÉALISATION DE LA VENTE 

La réalisation de la vente est subordonnée à la signature d'un acte authentique de vente avec paiement du prix prévu et des frais et loyaux coûts du contrat dans le délai-ci-dessus prévu.

À défaut de signature de l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus prévu, et de sommation délivrée à cet effet par l'une ou l'autre des parties dans les quinze jours de l'expiration dudit délai, les présentes seront frappées de nullité de plein droit et les parties déliées de tout engagement, à l'exception de ceux découlant de la clause "DEPOT DE GARANTIE" ci-après".



Or, comme le justifie l'appelante, au 7 septembre 2021, le courrier de la mairie faisant état de sa réponse sur l'exercice de son droit de préemption faisait défaut, le délai de 3 mois au terme duquel l'absence de réponse valait renonciation à cette faculté n'expirant que le 22 septembre 2021, le délai avait été prorogé de 30 jours à compter de cette date à laquelle le dossier pouvait être considéré comme complet. 



Par la suite, le notaire a fait le nécessaire pour permettre la réitération par acte authentique de la vente, laquelle était devenue parfaite, de sorte que le refus de consentir à l'acte de la vendeuse contrevient aux dispositions susvisées. 



Il convient par conséquent d'ordonner la vente forcée du bien par infirmation du jugement et selon les modalités fixées au dispositif du présent arrêt, les éléments demandés par la cour dans ses précédents arrêts étant fournis par ailleurs par l'appelante.



Sur les frais et dépens :



Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MDLOC les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent de condamner Mme [P] à lui payer 700 000 F CFP au titre des frais de première instance d'appel non compris dans les dépens.



Les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de signification du 15 octobre 2021, seront supportés par Mme [P] qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.





 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



INFIRME le jugement n° RG 22/00035 en date du 7 octobre 2022 du tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau, 



DIT que la vente, objet de l'acte du 31 mai 2021 entre Madame [G] [B] [O] épouse [P], et la SCI MDLOC, portant sur les parcelles 3 et 4 du lot B de la terre ATIIO figurant au cadastre sous les références Section AL n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 3], et les constructions édifiées dessus, au prix de 12 500 000 F CFP, dont 12 000 000 F CFP net vendeur, est parfaite,



ORDONNE à l'office notariale [I]-[U] de poursuivre et finaliser la vente au profit d e la SCI MDLOC du bien immobilier appartenant à Mme [G] [B] [O] épouse [P], situé dans la commune de [Localité 5] :

* Une parcelle de terre Atiio 2, parcelle 3 du lot B, figurant au cadastre sous la référence section AL, numéro [Cadastre 2], pour une contenance de trois ares cinquante centiares (00ha 03a 50 ca), et les constructions y édifiées consistant en une maison dalle et des ruines de construction destinées à être démolies,

* Une parcelle de terre Atiio 2, parcelle 4 du lot B, figurant au cadastre sous la référence section AL, numéro [Cadastre 1], pour une contenance de trois ares quarante centiares (00ha 03a 40 ca), et les constructions y édifiées consistant en une maison vétuste comprenant les murs en parpaings non jointés, et un toit en tôles, destinée à être rénovée,



ORDONNE à la société MDLOC de verser dans la comptabilité de l'office notarial [I]-[U] la somme totale de douze millions (12 000 000) F CFP, en paiement du prix de la vente lequel devra être versé par l'étude à la vendeuse,



ORDONNE la transcription du présent arrêt,



CONDAMNE Madame [O] épouse [P] à payer à la SCI MDLOC la somme de 700 000 F CFP (sept cent mille francs pacifique) au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de la signification du 15 octobre 2021, distraits au profit de Maître Olivier GUILLOUX. 



Prononcé à Papeete, le 11 avril 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : K. SEKKAKI