Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 18 avril 2024

BL/VC



Numéro 24/ 1410 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 18/04/2024 







Dossier : N° RG 23/01931 - N° Portalis DBVV-V-B7H-ISTI 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion







Affaire :



S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS



C/



S.C.I. PLATANOAK























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 18 Avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 01 fevrier 2024, devant :



Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargée du rapport,



assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS

immatriculée au RCS de Bayonne sous le numéro n°402 966 394, 

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Corinne RAYNAL-VIOLANTE de la SCP VA AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne











INTIMEE :



S.C.I. PLATANOAK

immatriculée au RCS de Bayonne sous le numéro n°900 671 256,

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Laurent MALO de la SELARL JEAN-PAUL GIBERT - LAURENT MALO, avocat au barreau de Bayonne





































sur appel de la décision 

en date du 20 JUIN 2023

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE BAYONNE

RG 23/155



EXPOSE DU LITIGE :



Suivant deux contrats en date du 13 août 1988, [B] [W] a donné à bail commercial à la société La Compagnie Hôtelière de l'Atlantique- GOLFOTEL (sarl), devenue la société Mer et Golf Loisirs (sarl), un studio et un appartement T2 constituant respectivement les lots n°64 et 65 de la résidence de tourisme « [5] », située [Adresse 2] à [Localité 3]. 



Ces contrats, qui avaient pour objet de donner la gestion des lots de copropriété à la société exploitant la résidence de tourisme, ont été conclus pour une durée initiale de neuf années, renouvelés par actes sous seing privé du 15 octobre 1997 pour neuf années supplémentaires puis poursuivis à compter du 1er novembre 2007 par tacite reconduction.



[B] [W] a cédé la propriété des lots n°64 et 65 à la société civile immobilière (sci) Platanoak le 18 août 2021.



Suite à des impayés de loyer, la sci Platanoak a fait délivrer le 21 décembre 2022 à la société Mer et Golf Loisirs un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée dans les contrats de baux.



Par acte de commissaire de justice du 5 avril 2023, la sci Platanoak a fait assigner la société Mer et Golf Loisirs devant la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne statuant en référé aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux commerciaux.



Par ordonnance de référé en date du 20 juin 2023, la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne a :




constaté la résiliation au 21/01/23 des baux commerciaux en date du 13 août 1988, renouvelés le 31/10/2007, portant sur les lots n°64 et n°65 situés dans la résidence de tourisme « [5] », [Adresse 2] à [Localité 3],

ordonné l'expulsion de la sarl Mer et Golf Loisirs ou de tout autre occupant se trouvant dans les locaux sus visés sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 1 mois passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,

condamné la sarl Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné la sarl Mer et Golf Loisirs aux dépens. 




Par déclaration en date du 10 juillet 2023, la sarl Mer et Golf Loisirs a interjeté appel de cette ordonnance. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2024. 



***



Vu les conclusions de la sarl Mer et Golf Loisirs notifiées le 7 novembre 2023 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



Vu l'article L145-41 du code de commerce,

Vu les pièces versées au débat,






Voir accueillir son appel formé à l'encontre de l'ordonnance rendue le 20 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Bayonne et le déclarer recevable et bien fondé,

Voir dire qu'elle est bien fondée à invoquer les dispositions de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce,

Lui voir accorder des délais de paiement pour le paiement de la somme de 10.858,49 euros au titre des loyers dus pour l'année 2022 en 12 mensualités,

Voir en conséquence suspendre les effets de la clause résolutoire




En conséquence,




Voir réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :

A constaté la résiliation des baux commerciaux au 21 janvier 2023 pour les lots n°64 et 65 situés dans la résidence de tourisme [5],

A ordonné son expulsion,

L'a condamnée à payer à la sci Platanoak la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Statuer ce que de droit sur les dépens ;




*



Vu les conclusions de la sci Platanoak notifiées le 18 octobre 2023 aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1217, 1224, 1343-5 et 1225 du Code civil et L145-41 et L611-4 et suivants du code de commerce,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,




Confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés a constaté la résiliation au 21/01/23 des baux commerciaux en date du 13/08/1988, renouvelés le 31/10/2007, portant sur les lots n°64 et 65 situés dans la résidence de tourisme « [5] », [Adresse 2] à [Localité 3]),

confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés a ordonné l'expulsion de la sarl Mer et Golf Loisirs ou de tout autre occupant se trouvant dans les locaux sus visés sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 1 mois passé le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision,

confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés a condamné la sarl Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

confirmer l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés a condamné la sarl Mer et Golf Loisirs aux dépens,

infirmer l'ordonnance déférée pour le surplus et en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de condamnation de la sarl Mer et Golf Loisirs à verser une indemnité d'occupation et à justifier des loyers encaissés pour les appartements.




Faisant droit à son appel incident,




condamner la sarl Mer et Golf Loisirs au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 905 euros pour les deux appartements, depuis le 21 janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux,

condamner la sarl Mer et Golf Loisirs à lui communiquer l'ensemble des éléments comptables relatifs à la gestion de ses appartements depuis 2021,

condamner à titre de provision la sarl Mer et Golf Loisirs à lui payer la part fixe des loyers qu'elle lui doit au titre de l'année 2022, soit la somme de 10.859 euros,

condamner la sarl Mer et Golf Loisirs à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner la sarl Mer et Golf Loisirs aux entiers dépens.




MOTIFS :



Il résulte des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 



Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. 



La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Aux termes de l'article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 



En l'espèce, le bail commercial renouvelé le 15 octobre 1997 pour le lot n°65 stipule le prix du loyer de la manière suivante en son article 5 :



« Détermination du loyer : le présent bail est consenti moyennant un loyer annuel assujetti à la TVA, défini par l'addition des deux éléments suivants :




Francs Hors Taxes


 18.957,35 



TVA 5,5% 

1042,65 



TTC 20.000,00

VINGT MILLE FRANCS 






La contre valeur TTC de l'utilisation par le BAILLEUR des périodes suivantes :





PAS d'occupation en haute saison

DEUX semaines en moyenne saison

HUIT semaines en basse saison


DETERMINATION DES PERIODES



HAUTE SAISON : Dernier samedi de juin à premier samedi de septembre



MOYENNE SAISON : Juin et septembre



BASSE SAISON : le reste (') »



Il manque l'article 5 dans la photocopie du bail commercial du 15 octobre 1997 produite aux débats concernant le lot n°64 sur le prix du loyer. La stipulation d'un loyer concernant ce lot n'est cependant pas contestée.



Les deux contrats de baux précisent le paiement du loyer à terme échu le 31 octobre de chaque année.



En outre, le commandement de payer les loyers délivré le 21 décembre 2022 à la société Mer et Golf Loisirs à la demande de la sci Platanoak vise la clause résolutoire insérée à l'article 10 des contrats de baux commerciaux prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement demeuré infructueux, et mentionne ce délai.



Il n'est pas contesté que le paiement des loyers impayés de l'année 2022 dus à la sci Platanoak n'a pas été régularisé par la sarl Mer et Golf Loisirs dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement de payer de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2023.



Il convient d'examiner la demande de délais de paiement formulée par la société Mer et Golf Loisirs. 



Pour débouter, la sarl Mer et Golf Loisirs de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, le premier juge a relevé qu'elle ne justifiait pas de ses difficultés financières ni de ses capacités à respecter ses engagements sur 24 mois.



La sci Platanoak s'oppose à la demande de délais de paiement formulée par la société Mer et Golf Loisirs au motif qu'elle ne justifierait pas davantage qu'en première instance de ses difficultés financières, ne produisant pas la moindre pièce comptable. 



Elle considère qu'elle est de mauvaise foi dans la mesure où elle perçoit des loyers mais s'abstient de payer les siens. 



Elle fait valoir qu'elle n'a rien reçu depuis 2021 contrairement à ce que soutient l'appelante. 



Elle ajoute qu'elle s'acquitte mensuellement du crédit contracté pour l'achat des deux appartements sans percevoir la moindre ressource de sorte que les associés sont contraints d'injecter des fonds propres pour tenir leurs engagements bancaires.



La société Mer et Golf Loisirs fait valoir qu'elle est de bonne foi et rencontre des difficultés financières qui sont la conséquence de la pandémie de Covid 19 qu'elle a subie de plein fouet alors que son activité principale est l'exploitation de résidence de tourisme, l'une à [Localité 4], l'autre à [Localité 3]. 



Elle explique avoir dû arrêter son activité durant cette période, avoir pu néanmoins maintenir le paiement des loyers aux différents propriétaires dans un premier temps mais n'avoir plus été capable ensuite de faire face à ses engagements lorsque sa trésorerie a été exsangue avec les difficultés de la reprise économique après la pandémie. 



Elle explique rétablir sa situation en raison d'une gestion drastique, avoir été en mesure de régler une première somme dans le courant du mois d'avril aux propriétaires auxquels elle devait des loyers. Elle ajoute que l'été 2023 lui a permis d'apurer des dettes et de régler tout ou partie des loyers qui étaient dus. Elle précise devoir au jour de ses écritures la somme de 5.431,84 euros pour le lot n°64 et la somme de 5.426,65 euros pour le lot n°65 au titre des loyers pour l'année 2022, soit la somme totale 10.858,49 euros qu'elle propose d'apurer en 12 mensualités de 904,87 euros.



Au soutien de sa demande, la société Mer et Golf Loisirs produit aux débats :




Des « courriers circulaires » non datés ni signés qu'elle a envoyés aux propriétaires pour les informer de ses difficultés, des efforts effectués pour redresser sa situation et leur proposer un paiement différé et échelonné des loyers dus,





L'ordonnance du Président du tribunal de commerce de Bayonne rendue le 7 août 2023, visant une requête du 27 juillet 2023, désignant un conciliateur avec pour mission d'assister la société Mer et Golf Loisirs à rétablir sa situation en négociant notamment avec ses créanciers, laquelle ne comprend pas d'éléments précis sur sa situation,





Une ordonnance de référé rendue à son égard le 26 septembre 2023 par la Présidente du tribunal judiciaire de Bayonne à la suite de l'assignation qui lui a été délivrée par d'autres propriétaires (monsieur et madame [X]) de la résidence de tourisme située à [Localité 3] qui suspend les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial et lui accorde rétroactivement des délais de paiement jusqu'au 9 août 2023,





Un courrier de KPMG avocat à la société Audit Finance Aquitaine du 3 avril 2023 (et son annexe) accusant réception de sa lettre de mise en 'uvre de la procédure d'alerte conformément aux dispositions de l'article L. 234-2 du code de commerce et expliquant que la situation de trésorerie devrait se redresser progressivement,





Un courriel de [K] [R] du 12 avril 2023 expliquant qu'il paraît souhaitable de passer en phase 2 de la procédure d'alerte et renouvelle sa demande d'avoir un prévisionnel intégrant les apports en trésorerie et la façon dont vont se régler l'ensemble des dettes.




Force est de constater que si la société Golf et Mer Loisirs rencontre des difficultés financières ayant justifié le déclenchement d'une procédure d'alerte au mois d'avril 2023 et la désignation d'un conciliateur au mois de juillet, elle ne justifie d'aucun paiement pour commencer à apurer sa dette locative en dépit des promesses effectuées à plusieurs reprises.





Elle ne peut s'appuyer sur la décision prise par le juge des référés le 26 septembre 2023 concernant d'autres propriétaires de la résidence alors qu'elle avait effectué plusieurs paiements de l'arriéré locatif à leur profit, ce qu'elle s'est abstenue de faire au profit de l'intimée. 



Sa situation financière demeure opaque en l'absence d'éléments comptables et d'information sur les loyers perçus au titre des lots n°64 et n°65 depuis l'année 2021. 



Elle ne justifie donc pas de sa bonne foi et d'efforts réels pour apurer sa dette.



En revanche, la société Platanoak justifie que les associés sont contraints d'apporter des fonds propres pour pouvoir assumer leurs charges de crédit, en l'absence de tout revenu.



Compte tenu de ces éléments et en particulier de l'absence de preuve du moindre paiement au profit de la sci Platanoak pour apurer la dette de loyers, il convient de débouter la société Mer et Golf Loisirs de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.



L'ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation des baux commerciaux litigieux portant sur les lots n°64 et n°65 situés dans la résidence de tourisme « [5] », [Adresse 2] à [Localité 3], a ordonné l'expulsion de la sarl Mer et Golf Loisirs ou de tout autre occupant des locaux sus visés, et a prononcé une astreinte à défaut de départ volontaire. 





Sur les demandes d'indemnité d'occupation et provision au titre des loyers impayés



Le premier juge a rejeté les demandes provisionnelles en faisant valoir que ni les contrats de bail, ni le commandement de payer ne mentionnent les sommes dues en euros.



Il a ajouté que les demandes de condamnation ne mentionnaient pas de somme précise tant au titre des loyers dus pour l'année 2022 que de l'indemnité d'occupation. 



En appel, la sci Platanoak sollicite la réformation de la décision déférée de ces chefs et la condamnation de la société Mer et Golf Loisirs :



- à lui verser les documents comptables s'agissant de l'exploitation touristique des appartements de la sci Platanoak,



- à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 905 euros correspondant au loyer mensuel des deux appartements de la sci Platanoak pour 2022 et ce depuis la résiliation des baux le 21 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,



- à lui verser à titre de provision la part fixe des loyers dus au titre de l'année 2022 qui sera fixée à la somme de 10.859 euros. 



La société Mer et Golf Loisirs reconnaît devoir à la sci Platanoak la somme de 10.858,49 euros au titre des loyers dus pour l'année 2022. L'obligation au paiement de cette somme n'est donc pas sérieusement contestable. 







Il convient donc de condamner la société Mer et Golf Loisirs au paiement de cette somme à titre de provision, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la somme de 904 euros par mois pour les deux appartements de la sci Platanoak à compter du 21 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés. 



Il y a lieu de condamner la société Mer et Golf Loisirs à communiquer à la sci Platanoak les documents comptables s'agissant de l'exploitation touristique des appartements de la sci Platanoak (lots n°64 et n°65 situés dans la résidence de tourisme « [5] », [Adresse 2] à [Localité 3]) depuis 2021. 



Il convient de constater que la demande tendant à voir assortir cette condamnation d'une astreinte énoncée dans les motifs des écritures de l'intimée, n'est pas reprise au dispositif de celles-ci, de sorte que la cour n'a pas à statuer sur celle-ci conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Mer et Golf Loisirs aux dépens et au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La sarl Mer et Golf Loisirs, partie perdante, sera condamnée également aux dépens d'appel, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile.



Il convient de condamner la société Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute la sarl Mer et Golf Loisirs de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,



Condamne la sarl Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak à titre provisionnel la somme de 10.858,49 euros (provision à valoir sur les loyers dus pour l'année 2022) ;



Condamne la sarl Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak la somme de 904 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle pour les deux appartements de la sci Platanoak, à compter du 21 janvier 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ;



Condamne la sarl Mer et Golf Loisirs à communiquer à la sci Platanoak les documents comptables s'agissant de l'exploitation touristique des appartements de la sci Platanoak (lots n°64 et n°65 situés dans la résidence de tourisme « [5] », [Adresse 2] à [Localité 3]) depuis 2021 ;







Condamne la sarl Mer et Golf Loisirs aux dépens d'appel.



Condamne la sarl Mer et Golf Loisirs à payer à la sci Platanoak la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les prétentions plus amples ou contraires des parties.



Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, conseillère, suite à l'empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente