Tribunal Judiciaire · Service des référés — 18 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59017 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LWX

N°: 5-CH

Assignation du :
29 Novembre 2023




EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
+ 1 pour l’expert


ORDONNANCE DE REFERE 
rendue le 18 avril 2024



par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.
DEMANDERESSE

Madame [G] [U]
[Adresse 12]
[Localité 13]

représentée par Maître Alain LACHKAR, avocat au barreau de PARIS - #C0247




DEFENDERESSE

SARL IMMO CITY
[Adresse 7]
[Localité 11]

représentée par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS - #D567

















DÉBATS

A l’audience du 21 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous Président, 

Après avoir entendu les parties comparantes et leurs conseils ; 


FAITS ET PROCÉDURE

Madame [G] [U] a confié à la société IMMO CITY la gestion de cinq biens immobiliers.

Par acte extrajudiciaire délivré le 29 novembre 2023, Madame [G] [U] a attrait la société IMMO CITY devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire relative à la gestion de ses biens immobiliers par la société défenderesse, et de voir celle-ci condamnée au paiement d'une provision à valoir sur son préjudice.

A l'audience du 21 décembre 2023, le renvoi a été ordonné à la demande de la société défenderesse.

A l'audience du 21 mars 2024, Madame [G] [U] développe oralement les prétentions et moyens formulés dans ses écritures régulièrement déposées, et précise maintenir en outre la demande de provision formulée dans son assignation.

Soutenant oralement les prétentions et moyens développés dans ses écritures, la société IMMO CITY sollicite le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la demanderesse aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.


MOTIFS

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes de l'article 1134 du code civil en sa rédaction temporellement applicable, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L'article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l'espèce, il est constant comme ressortant des écritures des parties, concordantes sur ce point, que Madame [G] [U] a confié à la société IMMO CITY un mandat portant sur la gestion de cinq biens immobiliers.

La partie demanderesse, au soutien de sa demande de provision, impute à la société IMMO CITY un défaut de diligence dans la gestion de ses biens, lui ayant causé un préjudice matériel consistant en la facturation par des créanciers de frais de recouvrement.

S'agissant, en premier lieu, de l'appartement sis [Adresse 9], le relevé de compte copropriétaire édité par le syndic fait apparaître les sommes suivantes, portées au débit du compte de Madame [G] [U] :

- le 8 février 2022 : 42 euros au titre de frais de mise en demeure
- le 7 mars 2022 : 33 euros, au titre de frais de relance
- le 7 mars 2022 : 1,21 euros au titre d'intérêts de retard
- le 5 mai 2022 : 150 euros au titre de la constitution du dossier remis à un huissier
-le 16 septembre 2022 : 550 euros au titre de la constitution du dossier remis à un avocat
- le 13 octobre 2022 : 137,30 euros au titre de la délivrance d'un commandement de payer
- le 3 janvier 2023 : 106,22 euros au titre de la délivrance d'une assignation
 - le 14 février 2022 : 840 euros au titre d'honoraires d'avocat,
soit une somme totale de 1859,73 euros facturée par le syndic de copropriété au titre de frais liés au recouvrement de charges de copropriété impayées, entre le 8 février 2022 et le 14 février 2023. La lecture du relevé de compte copropriétaire de Madame [G] [U] établit que les premières relances font suite à la régularisation de charges 2021 au titre de laquelle était appelée la somme de 292,44 euros et à l'appel de la provision sur charges afférente au premier trimestre 2022 s'élevant à 661,10 euros.






Or, le compte récapitulatif de gestion dressé par la société IMMO CITY mentionne, au 31 janvier 2022, un solde créditeur de 1054,96 euros du compte affecté à la gestion de l'appartement du [Adresse 8], après paiement d'un acompte à la propriétaire.

La facturation par le syndic de frais de mise en demeure, de relance puis de recouvrement démontre le défaut de paiement par la société IMMO CITY des charges dues par Madame [G] [U], alors même que la société gestionnaire avait en sa comptabilité les fonds nécessaires au paiement des charges appelées. L'existence d'une faute contractuelle est établie.

S'agissant, en deuxième lieu, de l'appartement sis [Adresse 10], le relevé de compte copropriétaire édité par le syndic fait apparaître les sommes suivantes, portées au débit du compte de Madame [G] [U] :

- le 4 novembre 2021 : 42 euros au titre de frais de mise en demeure
- le 3 février 2022 : 42 euros au titre de frais de mise en demeure
- le 3 février 2023 : 44 euros au titre de frais de mise en demeure
- le 2 mars 2023 : 35 euros au titre de frais de relance
- le 2 mars 2023 : 22,89 euros au titre d'intérêts de retard
soit une somme totale de 185,89 euros facturée par le syndic de copropriété au titre de frais liés au recouvrement de charges de copropriété impayées, entre le 4 novembre 2021 et le 2 mars 2023.

La lecture combinée du relevé de compte copropriétaire de Madame [G] [U] et des comptes de gestion dressés par la société IMMO CITY établit que le compte affecté à la gestion de l'appartement du [Adresse 8] permettait, aux dates des appels de charges précédant chacune des mises en demeure, le règlement des charges de copropriété échues.

La facturation par le syndic de frais de mise en demeure puis de relance démontre le défaut de paiement par la société IMMO CITY des charges dues par Madame [G] [U], alors même que la société gestionnaire avait en sa comptabilité les fonds nécessaires au paiement des charges appelées. L'existence d'une faute contractuelle est établie.

S'agissant, en troisième lieu, des appartements sis [Adresse 5], Madame [G] [U], qui invoque divers frais de mise en demeure, de relance et de constitution de dossiers de recouvrement, ne verse aux débats aucune pièce démontrant la facturation de tels frais. Elle échoue en conséquence à apporter la preuve d'un manquement de la société IMMO CITY aux obligations tirées du mandat de gestion, de même que celle du préjudice allégué.

L'existence du préjudice invoqué par Madame [G] [U], consistant en la mise en paiement de frais appelés à son encontre par le syndic, est démontrée. Si la société IMMO CITY conteste la réalité du préjudice, en faisant valoir que l'exigibilité des frais de relance, de mise en demeure et de recouvrement est fréquemment censurée par les juridictions, un tel raisonnement n'est pertinent que dans les rapports entre copropriétaire et syndic, de sorte qu'il ne constitue pas une contestation sérieuse dans les rapports entre mandant et mandataire.

En conséquence, la société IMMO CITY sera tenue au paiement provisionnel de la somme de 2045,62 euros à valoir sur la réparation du préjudice matériel de Madame [G] [U], le surplus des sommes demandées étant injustifié.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L'obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l'absence de procès devant le juge du fond, l'existence d'un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l'article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence d'une partie ne s'appliquent pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l'intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n'implique pas d'examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l'éventualité d'un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui.

Si le litige au fond peut n'être qu'éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer la réalité des faits qu'il allègue, il doit justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l'espèce, Madame [G] [U] produit notamment des appels de charges et des relevés de compte copropriétaires afférents aux appartements sis [Adresse 8], établissant qu'ont été portés au débit de son compte copropriétaire des sommes au titre de « relance », « mises en demeure » et autres prestations facturées par le syndic au titre du recouvrement de charges impayées, alors même que les revenus tirés des biens gérés permettaient de régler les créances dès leur exigibilité.


Elle souligne également que des virements émis à destination du syndic de l'immeuble sis [Adresse 8] ont fait l'objet de rejet. Si la société IMMO CITY explique ces rejets par un erreur matérielle relative au bénéficiaire des virements, elle ne produit aucune pièce de nature à en justifier.

Ainsi, Madame [G] [U] justifie d'éléments rendant vraisemblables la commissions d'erreurs de gestion ou de comptabilité.

Aussi justifie-t-elle d'un motif légitime à voir ordonner une expertise comptable, du champ de laquelle sera toutefois exclu le bien immobilier situé à [Localité 14] au sujet duquel aucun grief n'est formulé par la demanderesse. La mesure d'expertise sera ordonnée dans les termes précisés au dispositif, étant rappelé qu'une mesure d'expertise ne peut s'apparenter à un audit et qu'il appartiendra à l'expert de déterminer la nature des pièces et documents nécessaires à l'exercice de sa mission, puis de solliciter le juge en charge du contrôle des expertises en cas de difficulté dans l'exercice de sa mission.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.


Sur les dépens et frais irrépétibles

Condamnée au paiement d'une provision, la société IMMO CITY supportera les dépens, qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l'instance.

Condamnée aux dépens, la société IMMO CITY sera déboutée de sa demande formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Condamnons la société IMMO CITY à verser à Madame [G] [U] la somme de deux mille quarante-cinq euros et soixante-deux centimes (2045,62 euros) à titre de provision ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus de la demande de provision ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

Madame [L] [K]
[Adresse 6]
Téléphone : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX04]
Courriel [Courriel 16]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :


Prendre connaissance de tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et notamment :
* du ou des mandat(s) de gestion signés par les parties relatifs aux biens appartenant à Madame [G] [U], sis [Adresse 8] ;

* de la comptabilité afférente aux immeubles sus-désignés, établie par Madame [G] [U] du 1er juillet 2021 au 21 août 2023 ;

Donner son avis sur la réalité des « anomalies » listées dans les conclusions déposées par Madame [G] [U] à l'audience du 21 mars 2024 ;
Donner son avis sur la fidélité des comptes ;
Donner son avis sur les responsabilités éventuellement encourues ;
Donner son avis sur les préjudices allégués et chiffrés par les parties ;
Faire toutes observations utiles ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission ;

- se rendre sur les lieux ;

- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport 
(par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires ;

Fixons à la somme de quatre mille euros (4000 euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris avant le 18 juin 2024 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 18 décembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la société IMMO CITY aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à Paris le 18 avril 2024 

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Marie-Hélène PENOT




Service de la régie : 
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX02]
✉ [Courriel 17]
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX015]
BIC : TRPUFRP1
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [L] [K]

Consignation : 4000 € par Madame [G] [U]

le 18 Juin 2024

Rapport à déposer le : 18 Décembre 2024

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.