Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/03185 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KK6D

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/260 


OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Y] [N]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [D] [I], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée









 







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2011, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [Y] [N] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 418,02 €. 
Par contrat du même jour, ARCHIPEL HABITAT a également mis à disposition de Madame [Y] [N] un box n°13 situé à la même adresse, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 35,19 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 5 800,03 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 13 mars 2023, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Prononcer la résiliation des baux consentis à Madame [Y] [N] sur les locaux et le box n°13 situés [Adresse 1] à [Localité 3],
"Ordonner l'expulsion de Madame [Y] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner Madame [Y] [N] au paiement des sommes suivantes :
 6 265,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 les loyers dus du 9 mars 2023 jusqu'à la résiliation du bail,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
"A titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais de paiement, dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible et la résiliation sera prononcée, 
"Dans la mesure où un sursis à l'expulsion serait accordé, dire qu'à défaut d'un seul règlement de l'indemnité d'occupation ou d'une mensualité d'apurement, l'occupant sans titre devra libérer sans délai le logement.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 février 2024, reprenant à l'oral ses conclusions signifiées le 21 février 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT indique que Madame [Y] [N] a donné congé du box n°13 par lettre simple reçue le 2 mars 2023 par le bailleur. 
Il précise, en outre, que Madame [Y] [N] a accepté une mutation de logement, si bien que le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 4 janvier 2024, date à laquelle les clés ont été restituées.
L'établissement ARCHIPEL HABITAT précise que le montant total de la dette locative, arriéré locatif et réparations locatives compris, actualisé au 21 février 2024, s'élève désormais à 
842,28 €, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 418 €. Il ajoute que l'état des lieux de sortie effectué le 4 janvier 2024, mentionne l'absence de restitution de deux clés pour un montant de 20 €. 
ARCHIPEL HABITAT demande, en conséquence, à la présente juridiction de bien vouloir :
-Constater la résiliation des deux baux,
-Condamner Madame [N] au paiement des sommes suivantes :
822,28 € au titre de l'arriéré de loyers et charges dû au 20 février 2024 avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
20 € au titre de la réfaction des clés avec intérêts de droit à compter de l'assignation,
50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.


Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Y] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la dette locative et les réparations locatives

"Sur l'arriéré locatif

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 février 2024, Madame [Y] [N] lui devait la somme de 1 240,28 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [Y] [N] n'ayant pas comparu, elle n'apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamnée à payer cette somme à l'établissement ARCHIPEL HABITAT.

Les intérêts au taux légal seront dus par Madame [N] sur cette somme à compter du présent jugement puisque la lecture du décompte produit permet de constater que les sommes visées à l'assignation ont été régularisées.

"Sur les réparations locatives

L'article 1728 du code civil dispose que : " Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. "

L'article 1730 du même code précise que : " S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. "

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :
" c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; "


En l'espèce, il résulte de la comparaison, d'une part, de l'état des lieux dressé le 17 juin 2011, lors de l'entrée de Madame [Y] [N] dans les lieux et, d'autre part, de l'état des lieux de sortie dressé le 4 janvier 2024, qu'une clé de la porte d'entrée de l'appartement et une clé de la porte d'accès à l'immeuble n'ont pas été restituées par la locataire.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [N] à verser la somme de 20 €, correspondant au coût de remplacement de ces clés, au titre des réparations locatives suite au départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.


"Sur le montant total de la dette locative

Madame [Y] [N] sera donc condamnée à verser la somme totale de 1 260,28 € (1 240,28 € + 20 €) à l'établissement ARCHIPEL HABITAT.
Il convient toutefois de déduire de cette somme, celle de 418 € correspondant au dépôt de garantie versé par Madame [Y] [N] lors de son entrée dans les lieux.

Dès lors, le montant restant dû par la locataire à son bailleur s'élève à la somme de 842,28 € (1 260,28 € - 418 €).


Sur la demande constat de résiliation des baux

ARCHIPEL HABITAT démontre que Madame [N] a quitté son logement puisque le bailleur indique que les clés ont été restituées et qu'il démontre qu'un état des lieux contradictoire a été effectué. Il sera donc constaté que les baux sont résiliés depuis le 4 janvier 2024, date de la restitution des clés au bailleur. 


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Y] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.






PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE la résiliation des baux conclus le 31 mai 2011 entre Madame [Y] [N] et ARCHIPEL HABITAT à la date du 4 janvier 2024, date de la restitution des clés au bailleur,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 842,28 € (huit cent quarante-deux euros et vingt-huit centimes) au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024, correspondant à l'arriéré locatif et aux réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de sa demande de résiliation des contrats de bail,

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 13 mars 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge