Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/05599 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KP7F

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/262 


OPH NEOTOA

C/

[I] [S] [B]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me LE STRAT Gaëlle
COPIE PREFECTURE











Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Mme [M] [X], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

Mme [I] [S] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en personne assistée de Me Gaëlle LE STRAT, avocat au barreau de RENNES









 







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2018, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Madame [I] [S] [B] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 306,19 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 521,70 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [I] [S] [B] le 19 mai 2023.

Par assignation du 20 juillet 2023, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de Madame [I] [S] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner Madame [I] [S] [B] au paiement des sommes suivantes :
 7 817,15 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 50 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
"A titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais de paiement, prononcer l'exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d'expulsion à défaut du règlement d'une échéance.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 février 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 février 2024, s'élève désormais à 10 967,62 €. L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le dernier paiement étant intervenu au mois de février 2022.

Madame [I] [S] [B], assistée par son avocat, expose qu'elle n'a aucun revenu car elle a perdu son droit au séjour en France, si bien qu'elle n'est plus en mesure de régler son loyer depuis lors.

En réponse aux demandes de NEOTOA, la locataire sollicite du juge qu'il : 
-A titre principal, déclare irrecevable les demandes formulées par NEOTOA conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-A titre subsidiaire, accorde un délai de paiement de trois ans afin de lui permettre d'apurer sa dette locative et, en conséquence, suspende la procédure d'exécution mise en œuvre par NEOTOA, conformément à l'alinéa 4 de l'article 1343-5 du code civil,
-Suspende les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai accordé conformément aux dispositions de l'article 24, VII) de la loi du 6 juillet 1989,
-A titre infiniment subsidiaire, rejette au fond chacune des demandes formulées par NEOTOA,
-En tout état de cause, dise que chacune des parties conservera les dépens de la présente instance.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à l'assignation du 20 juillet 2023 et aux conclusions déposées à l'audience du 23 février 2024.

En application de l'article 24, V) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [I] [S] [B] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département le 21 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 21 février 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5 521,70 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2023.

"Sur les délais de paiement

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du décompte produit par NEOTOA que Madame [I] [S] [B] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience.

Par conséquent, les délais de paiement ne sauraient être fondés que sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne pourraient donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.
Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que Madame [I] [S] [B] ne dispose d'aucune ressource, si bien que ses revenus ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 21 février 2024, Madame [I] [S] [B] lui devait la somme de 10 967,62 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [I] [S] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 5 521,70 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 295,45 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 472,94 €.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 21 février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [S] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 février 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mai 2018 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et Madame [I] [S] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 22 avril 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [I] [S] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [I] [S] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [I] [S] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 472,94 € (quatre cent soixante-douze euros et quatre-vingt-quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 21 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [I] [S] [B] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 10 967,62 € (dix mille neuf cent soixante-sept euros et soixante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 sur la somme de 5 521,70 €, à compter de l'assignation sur la somme de 2 295,45 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Madame [I] [S] [B] de ses demandes,
DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [S] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2023 et celui de l'assignation du 20 juillet 2023.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge