Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/00787 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZOD

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/281 


OPH NEOTOA

C/

[I] [E]
[T] [L]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à NEOTOA
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Mme [B] [N], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEURS :

M. [I] [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Mme [T] [L]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée










RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

 Par acte sous seing privé du 29 avril 2022, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Mme [T] [L] et M. [I] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 425,29 euros.

 Par actes de commissaire de justice du 8 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3134,81 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

 La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [L] et M. [I] [E].

 Par assignations du 18 janvier 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [T] [L] et M. [I] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2796,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l'audience du 22 mars 2024, l'établissement NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 22 mars 2024, s'élevait désormais à la somme de 3499,12 euros. 
L'établissement NEOTOA a ajouté n'avoir pas de contact avec Mme [T] [L] et M. [I] [E] et que ces derniers n'avaient pas repris le paiement de leur loyer. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [T] [L] et M. [I] [E] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n'ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

 L'établissement NEOTOA ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
 L'établissement NEOTOA a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Mme [T] [L] et M. [I] [E].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

 En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
 Sur la recevabilité de la demande

 L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
 Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

 Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

 Sur la résiliation du bail

 Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 8 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3134,81 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

 Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 février 2023.

 En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'application immédiate, en l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l'espèce, Mme [T] [L] et M. [I] [E] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience et l'établissement NEOTOA s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 9 février 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

 Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement NEOTOA à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

 Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

 Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

 L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mars 2024, Mme [T] [L] et M. [I] [E] lui devaient la somme de 3499,12 euros, soustraction faite des frais de procédure.

 Mme [T] [L] et M. [I] [E], défaillants dans le cadre de la procédure, n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront donc solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 sur la somme de 3134,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

 En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

 L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

 Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

 Mme [T] [L] et M. [I] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

 L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l'établissement NEOTOA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

 Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

 La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 décembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

 CONSTATE que Mme [T] [L] et M. [I] [E] n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que le bailleur s'oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

 CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 avril 2022 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et Mme [T] [L] et M. [I] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 9 février 2023,

 ORDONNE à Mme [T] [L] et M. [I] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

 DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance de la force publique,

 DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

 CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [I] [E] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 3499,12 euros (trois mille quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et douze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2022 sur la somme de 3134,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

 CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [I] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

 DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

 DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [I] [E] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNE solidairement Mme [T] [L] et M. [I] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 décembre 2022 et celui des assignations du 18 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge