Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/00661 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZD2

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/272 


OPH NEOTOA

C/

[J] [K]
[Y] [D]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à NEOTOA
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [K] [J]
Mme [D] [Y]













Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par M. [E] [X], muni d’un pouvoir


ET :

DEFENDEURS :

M. [J] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne

Mme [Y] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en personne









 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juillet 2015, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 365,61 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue par le bailleur le 1er mars 2023, Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] ont donné congé du logement. NEOTOA a accusé réception de ce congé le 6 mars 2023 et a enregistré la résiliation du bail, par l'effet du congé, à la date du 1er juin 2023.

Le 31 juillet 2023, Monsieur [J] [K] a indiqué à NEOTOA, par conversation téléphonique, vouloir finalement demeurer dans les lieux et ainsi rétracter le congé délivré le 1er mars 2023.

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 426,92 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois ainsi qu'un commandement de justifier de l'occupation du logement.

Les locataires n'ayant pas quitté les lieux, l'établissement NEOTOA a ensuite, par assignations du 3 janvier 2024, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
"Constater la validité du congé adressé par Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D], reçu le 1er mars 2023 à effet au 1er juin 2023,
"Juger que Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] sont tenus de quitter les lieux dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux,
"A défaut de départ volontaire, ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] au paiement des sommes suivantes :
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux,
 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 23 février 2024, l'établissement NEOTOA maintient l'intégralité de ses demandes. 
Il sollicite, en outre, le paiement de la dette locative, actualisée au 22 février 2024, d'un montant de 4 300,76 €. 
NEOTOA indique que la date de l'état des lieux de sortie n'est toujours pas fixée. 
L'établissement NEOTOA considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience puisqu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de janvier 2023.

Monsieur [J] [K] expose qu'il est parti en Serbie au mois de janvier 2023, si bien qu'il a arrêté de travailler. Il indique que Madame [Y] [D] est, quant à elle, restée dans le logement mais n'a pas d'emploi. Il explique avoir réintégré le logement et avoir repris le travail, en tant que chef d'entreprise, au mois de janvier 2024.
Le locataire conteste la signature apposée sur le congé et indique ne pas en être l'auteur, si bien que le congé n'a pas valablement été délivré par lui.
Il ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif et sollicite l'octroi de délais de paiement d'un montant de 1 000 € par mois afin d'apurer sa dette.

Madame [Y] [D] expose quant à elle que, suite au départ en Serbie de Monsieur, elle a été contrainte de donner congé du logement, faute de ressources suffisante. Elle indique avoir quatre enfants à charge. Enfin, elle reconnaît avoir imité la signature de Monsieur [J] [K].


À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé délivré par les locataires et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 287 du code de procédure civile, " Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. "

L'article 288 du même code prévoit que " Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.
Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux. "

En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, " lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. (…)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. (…)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. "

Le congé met donc fin au bail et il ne peut être rétracté qu'avec l'accord exprès du bailleur. A défaut d'un tel accord, le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date d'effet du congé.

En l'espèce, l'établissement NEOTOA produit un congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception par Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] à leur bailleur. Suite à la réception de ce congé, l'établissement NEOTOA a adressé aux locataires un accusé de réception du congé dans lequel il leur indique que la résiliation du bail est enregistrée au 1er juin 2023.

Par conversation téléphonique en date du 31 juillet 2023, Monsieur [J] [K] a indiqué vouloir rétracter leur congé et demeurer dans les lieux.

En outre, Monsieur [J] [K] conteste être l'auteur de la signature apposée sur le congé. 
A cet effet, le locataire produit son récépissé de demande de carte de séjour sur lequel sa signature est différente.
Madame [Y] [D] reconnaît par ailleurs avoir imité la signature de Monsieur [J] [K] qui était reparti en Serbie lorsqu'elle a délivré seule ce congé.

Il ressort de la comparaison, d'une part, de la signature apposée sur le récépissé de demande de carte de séjour et sur le contrat de bail et, d'autre part, de la signature apposée sur le congé délivré au bailleur, que Monsieur [J] [K] n'est pas l'auteur de cette dernière, si bien que les locataires n'ont pas valablement donné congé du logement.

Par conséquent, le contrat de bail du 20 juillet 2015 n'est pas résilié. La demande d'expulsion ainsi que la demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation seront par suite rejetées.


Sur la dette locative
Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 février 2024, Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] lui devaient la somme de 4 300,76 €.

Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.


Sur les délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. "

En l'espèce, les locataires sollicitent l'octroi de délais de paiement d'un montant de 1 000 € par mois pendant quatre mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, afin d'apurer leur dette locative. 

Il ressort des éléments versés aux débats, et notamment de l'audience, que Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] ne sont pas en mesure de s'acquitter de l'intégralité de leur dette en un seul règlement. Toutefois, il apparaît que les revenus du foyer leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 1 000 € par mois, en plus du loyer courant, afin de régler leur dette.

L'établissement NEOTOA ne s'oppose pas expressément à l'octroi de délais de paiement aux locataires.

Par conséquent, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.


Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu de condamner les défendeurs à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Monsieur [J] [K] n'est pas l'auteur de la signature apposée sur le congé délivré le 1er mars 2023,

CONSTATE, en conséquence, que le congé reçu le 1er mars 2023 par l'établissement NEOTOA n'a pas été valablement délivré par Monsieur [J] [K],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 juillet 2015 entre l'établissement NEOTOA d'une part, et Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) n'est pas résilié,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 4 300,76 € (quatre mille trois cents euros et soixante-seize centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2024,

AUTORISE Monsieur [J] [K] et Madame [Y] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 4 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1000 € (mille euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l'établissement NEOTOA de ses autres demandes,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge