Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 4]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/00711 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZIG

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/280 


S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[U] [S]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à AIGUILLON CONSTRUCTION
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [S] [U]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [M] [L], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [S]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 6]
comparant en personne









 





RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 14 août 2019, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d'habitation à M. [U] [S] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 325,39 € et d'une provision pour charges de 32,67 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 070,45 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [S] le 17 juillet 2023.

Par assignation du 10 janvier 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de M. [U] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner M. [U] [S] au paiement des sommes 
suivantes :
-1 441,22 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024,
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 22 mars 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 20 mars 2024, s'élevait désormais à 2 289,60 €. Le bailleur a indiqué que le dossier FSL de M. [U] [S] avait été refusé.
La société AIGUILLON CONSTRUCTION a déclaré enfin qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Présent à l'audience, M. [U] [S] a exposé qu'il pourrait reprendre le paiement de son loyer à compter du mois d'avril 2024. Il a indiqué bénéficier du RSA pour un montant de 500 € par mois. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [U] [S] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.









MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 13 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 070,45 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. 

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'effet immédiat, en l'absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l'espèce, M. [U] [S] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience et la bailleresse s'est opposée à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 14 septembre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Il convient, en conséquence, d'ordonner à M. [U] [S] ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société AIGUILLON CONSTRUCTION à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 20 mars 2024, M. [U] [S] lui devait la somme de 2 289,60 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [S] n'a pas contesté le montant de la dette, il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 mars 2024. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu'il ait repris le versement intégral de son loyer à la date de l'audience. Conformément aux observations précédentes, M. [U] [S] n'a pas repris le paiement intégral de son loyer, il ne peut donc bénéficier de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

En application de l'article du Code Civil, le Juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux années en fonction de la situation financière des parties. En l'espèce, M. [U] [S] est bénéficiaire du RSA. Ses ressources ne permettent pas d'envisager la mise en place d'un plan d'apurement de la dette. 

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [U] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

 CONSTATE que M. [U] [S] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que la société AIGUILLON CONSTRUCTION s'oppose à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 août 2019 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d'une part, et M. [U] [S], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] est résilié depuis le 14 septembre 2023,

ORDONNE à M. [U] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [U] [S] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 2 289,60 € (deux mille deux cent quatre-vingt-neuf euros et soixante centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, indemnités d'occupation du mois de février 2024 incluses, 

CONDAMNE M. [U] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [U] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juillet 2023 et celui de l'assignation du 10 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge