Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/01587 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KHTQ

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/259 


S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[D] [P]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me FLECK Constance
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [H] [U], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

Mme [D] [P]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne assistée de Me Constance FLECK, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382023002697 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)








 




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2018, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [D] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 410,75 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 641,40 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [D] [P] le 30 septembre 2022.

Par assignation du 6 décembre 2022, la société ESPACIL HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de Madame [D] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner Madame [D] [P] au paiement des sommes suivantes :
 592,41 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 120 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement et de la mise en demeure d'avoir à fournir les justificatifs de ressources du 19 septembre 2022.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 décembre 2022, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 février 2024, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 22 février 2024, s'élève désormais à 1 282,79 €. 
Par ailleurs, la bailleresse indique que la locataire a déposé un nouveau dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement d'Ille-et-Vilaine, déclaré recevable le 26 octobre 2023 et orienté vers un réaménagement des dettes.
Enfin, elle déclare donner son accord à l'octroi de délais de paiement. 

En défense, Madame [D] [P], assistée par son conseil, sollicite :
"A titre principal, le rejet de toutes les demandes de la société ESPACIL HABITAT,
"A titre subsidiaire, si le tribunal constatait la résiliation du bail, l'octroi de délais de paiement d'un montant de 30 € par mois, en plus du loyer courant, afin d'apurer sa dette,
"A titre infiniment subsidiaire, l'octroi d'un délai d'expulsion de deux ans pour lui permettre de trouver un nouveau logement,
"En tout état de cause, la condamnation de la société ESPACIL HABITAT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse conteste la validité du commandement de payer délivré le 19 septembre 2022 au motif que celui-ci n'était pas suffisamment clair, si bien qu'elle pensait avoir respecté ses termes. 
Elle expose, en outre, qu'un moratoire de deux ans à compter du 30 novembre 2021 avait été décidé par la commission de surendettement d'Ille-et-Vilaine, raison pour laquelle le commandement de payer lui a paru obscur.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.






MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

En l'espèce, le commandement de payer délivré à Madame [P] le 19 septembre 2022 reproduit textuellement les dispositions légales prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location. Il vise clairement la somme principale restant due de 641,49 €.

Par conséquent, le commandement de payer du 19 septembre 2022 est parfaitement clair et valide.

Or, d'après l'historique des versements, la somme de 641,40 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

En effet, seules peuvent être prises en compte, au titre de l'apurement de la dette figurant dans le commandement de payer, les sommes suivantes : 
-Le rappel d'APL du 20 septembre 2022 : 28,98 €,
-Le règlement par carte bancaire du 5 octobre 2022 : 160 €,
-Le règlement par carte bancaire du 8 novembre 2022 : 160 €,
-La régularisation d'eau du 15 novembre 2022 : 10,63 €.
Soit un montant total de 359,61 €, montant insuffisant pour apurer la dette de 641,40 € figurant dans le commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [D] [P] est intervenue le 26 octobre 2023, soit postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 février 2024, Madame [D] [P] lui devait la somme de 1 282,79 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [D] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur la somme de 641,40 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [D] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 615,60 €.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 22 février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Madame [D] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2022 et de l'assignation, à l'exclusion toutefois des frais de mise en demeure du 19 septembre 2022 qui ne sont pas strictement nécessaires puisque le bailleur avait la possibilité d'adresser sa demande de pièce à sa locataire par lettre recommandée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,


CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2022 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 2018 entre la société ESPACIL HABITAT, d'une part, et Madame [D] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 20 novembre 2022,

CONDAMNE Madame [D] [P] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 
1 282,79 € (mille deux cent quatre-vingt-deux euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2022 sur la somme de 641,40 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [D] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 43 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 € (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [D] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

"le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 novembre 2022,

"le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

"la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [D] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

"le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

"Madame [D] [P] sera condamnée à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [D] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 septembre 2022 et celui de l'assignation du 6 décembre 2022, à l'exclusion des frais de mise en demeure du 19 septembre 2022,

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge