Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
7 Rue Pierre Abélard
CS 73127
35031 RENNES CEDEX
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/09035 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWWZ

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/268 


[Y] [O]
[R] [M] épouse [O]

C/

[B] [E]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me VERDAN Caroline
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [E] [B]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [Y] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES

Mme [R] [M] épouse [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Caroline VERDAN, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

 








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 février 2021, ayant pris effet le 5 avril 2021, Monsieur [Y] [O], représenté par son mandataire la société PURE GESTION, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [B] [E] sur l'appartement n°41 au sein de la résidence [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 605 € et d'une provision pour charges de 55 €.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2023, les époux [O] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 348,10 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [B] [E] le 12 mai 2023.

Par assignation du 23 novembre 2023, les époux [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
"En tout état de cause, ordonner l'expulsion de Monsieur [B] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
"Rejeter toute demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l'exécution provisoire de droit,
"Supprimer le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution compte tenu de la mauvaise foi manifeste de l'occupant,
"Condamner Monsieur [B] [E] au paiement des sommes suivantes :
 5 465,54 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 mai 2023 sur la somme de 1 348,10 € et à compter de l'assignation pour le surplus,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 février 2024, les époux [O], représentés par leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 9 février 2024, s'élève désormais à 5 468,41 €. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement.
Les époux [O] considèrent enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [B] [E], présent en personne, expose qu'il est en arrêt de travail et perçoit des indemnités journalières pour un montant mensuel de 1 300 €. Il précise que deux mois de carence se sont appliqués au début de son arrêt de travail, raison pour laquelle il n'a pas pu régler son loyer. Il est débiteur de deux autres crédits pour un montant total de 216 € par mois. Il est, en outre, débiteur d'une pension alimentaire d'un montant de 150 € par mois.
Le locataire indique qu'il parvient désormais à payer son loyer et sollicite l'octroi de délais de paiement d'un montant de 100 € par mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l'article 24, V) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [E] a indiqué envisager de déposer un dossier de surendettement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

Les époux [O] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Ils justifient également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 11 mai 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1 348,10 € n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juillet 2023.

"Sur les délais de paiement

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [B] [E] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 € par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [B] [E] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les délais d'expulsion

Aux termes de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement […]. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, Monsieur [B] [E] est entré dans les locaux légalement, au titre du contrat de bail consenti par les époux [O]. 
Par ailleurs, le seul silence gardé par le locataire et l'absence de paiement régulier des loyers ne sont pas de nature à caractériser sa mauvaise foi. Aucune des pièces versées au débat ne permet donc de considérer que le locataire est de mauvaise foi.

Ainsi, aucune circonstance ne justifie la réduction du délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. 

L'expulsion ne pourra donc avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la demande d'astreinte

En vertu de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, les bailleurs demandent à ce que l'expulsion du locataire soit assortie d'une astreinte de 
100 € par jour de retard dans l'exécution à compter de la signification de la décision à intervenir. 
Il convient toutefois de rappeler qu'à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion peut être mise en œuvre avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier passé un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. 

Dès lors, le prononcé d'une astreinte est inutile, les bailleurs pouvant requérir le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier à défaut d'une libération volontaire des lieux par le locataire. 

Sur la dette locative

Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, les époux [O] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 février 2024, Monsieur [B] [E] leur devait la somme de 5 468,41 €, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur la somme de 1 348,10 €, à compter de l'assignation sur la somme de 4 117,44 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [B] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 686,24 €.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 9 février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [B] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande de les époux [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mai 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 février 2021 entre Monsieur [Y] [O], d'une part, et Monsieur [B] [E], d'autre part, concernant l'appartement n°41 au sein de la résidence [Adresse 4]) est résilié depuis le 12 juillet 2023,

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer aux demandeurs la somme de 5 468,41 € (cinq mille quatre cent soixante-huit euros et quarante et un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023 sur la somme de 1 348,10 €, à compter de l'assignation sur la somme de 4 117,44 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [B] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 € (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [B] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

"le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juillet 2023,

"le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

"les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [B] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

"le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

"Monsieur [B] [E] sera condamné à verser aux demandeurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [B] [E] à payer aux demandeurs la somme de 100 € (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mai 2023 et celui de l'assignation du 23 novembre 2023.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge