Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/09555 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXV7

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/277 


[G] [D], 
venant aux droits de Madame [U] [R]
[S] [D] épouse [P], 
venant aux droits de Madame [U] [R]

C/

[M] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24 
à Mr [D] [G]
Mme [D] [S]
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [X] [M]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [G] [D], 
venant aux droits de Madame [U] [R]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparant en personne

Mme [S] [D] épouse [P], 
venant aux droits de Madame [U] [R]
[Adresse 1]
[Localité 4]
comparante en personne


ET :

DEFENDEUR :

M. [M] [X]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne









 


 RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2014, Madame [R] [N], épouse [U] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [X] sur une maison à usage d'habitation située au [Adresse 5], à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer de 500€.

Madame [R] [N], épouse [U] est décédée le 5 janvier 2015. Ses héritiers Monsieur [G] [D] et Madame [S] [D], épouse [P] sont devenus propriétaires du logement précité. 

Le 4 octobre 2022, Monsieur [G] [D] et Madame [S] [D], épouse [P] ont fait signifier à Monsieur [M] [X] un congé pour vente, lui demandant de quitter les lieux le 4 avril 2023. 

Monsieur [M] [X] s'est maintenu dans les lieux postérieurement à cette date.

Le 12 décembre 2023, Monsieur [D] et Madame [P] ont fait délivrer à Monsieur [X] une sommation de quitter les lieux. 

Le 15 décembre 2023, Monsieur [D] et Madame [D], épouse [P] ont assigné Monsieur [X] devant le Tribunal Judiciaire de Rennes et ont demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :
- valider le congé délivré le 4 octobre 2022, 
- ordonner l'expulsion de M. [X],
- condamner M. [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, 
- condamner M. [X] au paiement de la somme de 600€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 

L'affaire a été retenue à l'audience du 22 mars 2024 lors de laquelle Monsieur [D], Madame [D], épouse [P] et Monsieur [X] étaient présents. 

Monsieur [G] [D] et Madame [S] [D] épouse [P] ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, précisant, en outre, ne pas être opposés à l'octroi à M. [X] de délais pour quitter le logement, en raison de sa situation sociale et médicale. 

Monsieur [M] [X] n'a pas contesté la validité du congé pour vendre, mais a sollicité des délais pour quitter le logement, expliquant qu'il avait d'importants problèmes de santé, qu'il n'avait pas encore trouvé un nouveau logement et qu'il était à jour du paiement de ses loyers. 

En cet état, l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en validité du congé pour vente

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout propriétaire peut donner congé à son locataire si cela est justifié, notamment, par la décision de vendre le logement. Le congé pour vendre doit être délivré au plus tard dans les six mois précédent la fin du bail. 

Cet article ajoute qu'à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Par ailleurs, il est prévu qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. 

De ce fait, la lettre de congé doit indiquer de nombreuses mentions : les motifs du congé, le prix et les conditions de vente du logement loué, la description précise du logement, l'énoncé des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, permettant d'indiquer les conditions de l'offre de vente au locataire. Par ailleurs, cette lettre de congé doit être accompagnée de la notice d'information. 

Également, le II de cet article prévoit le droit de préemption au profit du locataire. Il dispose que " lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. "

Ainsi, " à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. " Dans ce cas, lorsque le congé pour vente a été délivré à la fin du bail, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis. 

En l'espèce, le bail a été conclu le 4 avril 2014 pour une durée de trois ans et renouvelé par tacite reconduction tous les trois ans. Il a été reconduit la dernière fois le 4 avril 2020 jusqu'au 4 avril 2023. Le congé a été signifié à étude le 4 octobre 2022 pour le 4 avril 2023. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l'expiration du bail. 

Le congé délivré par Monsieur [D] et Madame [D], épouse [P] indique le motif, en l'espèce la vente du bien loué. Le bien loué est précisément décrit, tant sur la surface habitable que sur le revêtement et les pièces comprises dans la maison et les équipements y attenant. 
Le congé délivré contient, également, le prix de vente du logement, ainsi que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire se trouve en pièce jointe. En outre, le droit de préemption prévu pour le locataire est clairement mentionné, expliquant que ce congé pour vente comporte offre de vente des locaux pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments, que le congé pour vendre délivré par Monsieur [D] et Madame [D], épouse [P] à M. [M] [X] le 4 octobre 2022 est valide. Il convient, donc, de constater que le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé et que Monsieur [X] est, de ce fait, occupant sans droit ni titre du logement depuis le 5 avril 2023. 

Sur la demande d'expulsion de Monsieur [X] : 

La résiliation du bail par l'effet du congé pour vente justifie le prononcé de l'expulsion de Monsieur [M] [X], qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation. 




Sur la demande d'indemnisation

Le bail étant désormais résilié, il convient de condamner M. [M] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation. Les bailleurs ayant indiqué lors de l'audience que M. [M] [X] était à jour du paiement de ses indemnités d'occupation, il convient de prononcer cette condamnation à compter du 23 mars 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive du logement. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le mettre en vente.

Sur la demande de délai 

L'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. 
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ". 

L'article L412-4 du même code précise que les délais prévus ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Pour la fixation de ces délais, il faut tenir compte de " la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. ".

En l'espèce, M. [M] [X] a expliqué présenter d'importants problèmes de santé, notamment des problèmes cardiaques, et avoir reçu récemment un diagnostic de cancer de la prostate à un stade avancé. 
Il a également déclaré avoir déposé des demandes de logements sociaux, qui n'ont pas abouti pour l'instant. 
Il a, enfin, rappelé n'avoir aucune dette de loyer à l'égard de ses propriétaires.

Ces derniers ont indiqué bien connaître la situation personnelle et médicale de M. [M] [X] et ont donné leur accord pour que des délais lui soient octroyés. 

Il convient de relever que M. [M] [X] est dans une situation précaire au regard de sa santé et de ses démarches pour trouver un nouveau logement. Il est à jour du paiement de son loyer, de sorte que son maintien dans le logement ne constitue pas un préjudice financier pour les bailleurs. Dans ces conditions, un délai de six mois sera accordé à M. [M] [X] afin de lui permettre de trouver un nouveau logement. 


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [X], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens. 

Sur les frais irrépétibles 

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [X], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à Monsieur [D] et à Madame [D], épouse [P] la somme de 200€. 

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

La présente décision est de droit exécutoire par provision. 

PAR CES MOTIFS : 

 La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Monsieur [G] [D] et de Madame [S] [D] épouse [P], le 4 octobre 2022 à M. [M] [X] concernant le logement [Adresse 5], à [Localité 4] ;

 CONSTATE, en conséquence, que le bail a pris fin le 4 avril 2023 et DIT que M. [M] [X] est occupant sans droit ni titre de ce logement depuis le 5 avril 2023 ; 

 ACCORDE à M. [M] [X] un délai de six mois pour quitter le logement à compter de la signification de la présente décision ;

 DIT que passé ce délai de six mois, M. [M] [X] devra libérer volontairement les lieux et resituer les clés, et qu'à défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; 
 
CONDAMNE M. [M] [X] à payer à Monsieur [G] [D] et de Madame [S] [D] épouse [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 23 mars 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, sous réserve des sommes déjà versées par M. [M] [X] depuis l'audience du 22 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [X] à payer à Monsieur [G] [D] et de Madame [S] [D] épouse [P] la somme de 200€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] aux dépens ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la décision est de droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge