Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 6]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 7]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/03187 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KK6H

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/261 


[V] [I]

C/

[O] [F]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me DEPASSE Jean Pierre
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mr [F] [O]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [V] [I]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Jean-pierre DEPASSE, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Alexandre BOUCHER, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [F]
[Adresse 2]
[Localité 8]
comparant en personne









 





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 mars 2021, Monsieur [V] [I] a consenti un bail d'habitation à Monsieur [O] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 405 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 764,16 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 14 avril 2023, Monsieur [V] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Prononcer la résiliation du bail, 
"Ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
"Ordonner la séquestration aux frais, risques et périls de l'occupant des meubles laissés dans les lieux,
"Condamner Monsieur [O] [F] au paiement des sommes suivantes :
 717,50 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et capitalisation des intérêts,
 les loyers dus du 31 mars 2023 jusqu'à la résiliation du bail,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, soit 405 €, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Par lettre remise en main propre à Monsieur [O] [F] le 29 septembre 2023, Monsieur [V] [I] a donné congé au locataire avec effet au 31 mars 2024.
À l'audience du 23 février 2024, Monsieur [V] [I] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er février 2024, s'élève désormais à 672,62 €.
En outre, le bailleur sollicite, à titre subsidiaire, que le congé délivré le 29 septembre 2023 à Monsieur [O] [F] soit jugé régulier et justifié par un motif sérieux et légitime, de sorte que le locataire deviendra occupant sans droit ni titre du logement à compter du 31 mars 2024, date d'effet du congé.
Au soutien de sa demande subsidiaire de constat de la validité du congé, Monsieur [V] [I] indique que celui-ci a pour motif la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du logement aux nouvelles normes énergétiques, le logement étant classé " G " en vertu du diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé le 23 octobre 2023.
Monsieur [O] [F] conteste le montant de sa dette. Il indique qu'un virement d'un montant de 210 €, effectué au profit du bailleur le 10 février 2024, ne figure pas sur le décompte produit par ce dernier.
Il sollicite l'octroi de délais de paiement et s'oppose à l'expulsion, n'ayant pas de possibilité de relogement. Il conteste également la validité du congé délivré par le bailleur.
A défaut, Monsieur [O] [F] sollicite un délai pour quitter les lieux.
À l'issue des débats, Monsieur [O] [F] a été autorisé à produire en délibéré son relevé de compte afin de justifier du paiement effectué au mois de février. Cette pièce a été communiquée au tribunal le 23 février 2024.
Monsieur [V] [I] a été autorisé à produire en délibéré le justificatif de la dénonciation de l'assignation à la préfecture. Cette pièce a été communiquée au tribunal le 27 mars 2024.
La décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1.Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

Monsieur [V] [I] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.




1.2. Sur le fond

Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l'article 1709 du code civil définit le louage de choses comme " un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ". Enfin, l'article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l'article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 10 novembre 2022, Monsieur [O] [F] n'a manifestement pas réglé la dette locative de 2 764,16 € qui y était mentionnée.

Monsieur [V] [I] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 7 février 2024, M. [O] [F] lui devait la somme de 672,62 €, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, Monsieur [O] [F] démontre, au moyen d'un relevé de compte du 23 février 2024, qu'il a versé 210 € au bailleur le 10 février 2024, si bien que sa dette locative s'élève en réalité à la somme de 462,62 €.

En conséquence, Monsieur [O] [F] sera condamné à payer la somme de 462,62 € au bailleur au titre de la dette locative actualisée au 23 février 2024 (loyer du mois de février inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts prévue à l'article 1343-2 du code civil sans caractère obligatoire n'est pas opportune. Il n'y a pas lieu de l'ordonner.

Il sera, en outre, condamné au paiement du loyer et des charges dus du 23 février 2024 au 31 mars 2024.

Par ailleurs, bien que le montant de l'arriéré locatif soit peu élevé, il ressort du commandement de payer du 10 novembre 2022 et des décomptes versés aux débats que les impayés ont commencé dès le mois de décembre 2021, soit moins d'un an après la conclusion du bail et n'ont pas été totalement régularisés depuis. Dès lors, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Monsieur [O] [F] et son expulsion.

2.Sur les délais de paiement
L'article 1228 du code civil dispose que " le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts " et l'article 1343-5 du même code dispose que " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ".
En l'espèce, Monsieur [O] [F] justifie être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, le montant de l'arriéré locatif ayant diminué depuis l'assignation. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et hors période hivernale.

3.Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant qui sera fixé à 405 €.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [V] [I] ou à son mandataire.




4.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [O] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 € à la demande de Monsieur [V] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 462,62 € (quatre cent soixante-deux euros et soixante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2024 (loyer du mois de février inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [O] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 38,55 € (trente-huit euros et cinquante-cinq centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 13 mars 2021, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l'hypothèse d'une telle résiliation,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [V] [I] le solde de la dette locative,

AUTORISE Monsieur [V] [I], à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [O] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à verser à Monsieur [V] [I] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Et en toute hypothèse,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à Monsieur [V] [I] la somme de 150 € (cent cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 14 avril 2023,

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge