Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 23/08786 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KWFI

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/267 


S.A. LES FOYERS HLM

C/

[Z] [T] [N]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me GARNIER Charlotte
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 23 Février 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. LES FOYERS HLM
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

Mme [Z] [T] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée









 







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 28 août 2020, la société SA D'HLM LES FOYERS a consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [T] [N] sur des locaux situés au [Adresse 4]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 423,52 € et d'une provision pour charges de 66,36 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 020,08 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [Z] [T] [N] dès l'année 2021, sa situation ayant été étudiée en commission le 11 octobre 2021.

Par assignation du 25 septembre 2023, la société SA D'HLM LES FOYERS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire, 
"Ordonner l'expulsion de Madame [Z] [T] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
"Condamner Madame [Z] [T] [N] au paiement des sommes suivantes :
 5 039 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 500 € à titre de dommages et intérêts conformément à l'article 1231-6 du code civil,
 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 2 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 23 février 2024, la société SA D'HLM LES FOYERS maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au jour de l'audience, s'élève désormais à 
7 448,31 €. La société SA D'HLM LES FOYERS considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, aucun paiement n'étant intervenu depuis le mois de février 2022.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Madame [Z] [T] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société SA D'HLM LES FOYERS ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SA D'HLM LES FOYERS a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant Madame [Z] [T] [N].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité de la demande

La société SA D'HLM LES FOYERS justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) bien plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

"Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 18 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 020,08 € n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 septembre 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société SA D'HLM LES FOYERS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur la dette locative

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la société SA D'HLM LES FOYERS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 février 2024, Madame [Z] [T] [N] lui devait la somme de 7 448,31 €, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [Z] [T] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 039 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.



Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 524,97 €.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 23 février 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l'arriéré locatif précité. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA D'HLM LES FOYERS ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la bailleresse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [Z] [T] [N] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [Z] [T] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 août 2020 entre la société SA D'HLM LES FOYERS, d'une part, et Madame [Z] [T] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 19 septembre 2023,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [T] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Madame [Z] [T] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Madame [Z] [T] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 524,97 € (cinq cent vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [Z] [T] [N] à payer à la société SA D'HLM LES FOYERS la somme de 7 448,31 € (sept mille quatre cent quarante-huit euros et trente et un centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 039 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société SA D'HLM LES FOYERS de sa demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE la société SA D'HLM LES FOYERS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [T] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2023 et celui de l'assignation du 25 septembre 2023.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge