Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/00527 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KY2O

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/278 


OPH NEOTOA

C/

[Z] [O]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à NEOTOA
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Mme [V] [L], munie d’un pouvoir


ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [O]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté









 





RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2021, l'établissement NEOTOA a consenti un bail d'habitation à M. [O] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 271,65 euros

Par acte d'huissier de justice du 24 août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2321,87 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [Z] le 25 août 2023.

Par acte d'huissier de justice du 9 janvier 2024, l'établissement NEOTOA a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
 4037,38 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
 une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l'audience du 22 mars 2024, l'établissement NEOTOA a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 22 mars 2024, s'élevait désormais à la somme de 5124,22 euros. Le bailleur a précisé n'avoir aucune nouvelle de M. [O] [Z] et que ce dernier n'avait pas repris le paiement de son loyer. 

Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à personne, M. [O] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Il n'a pas fait connaître les motifs de son absence.

En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité

L'établissement NEOTOA justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de deux mois avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.




"Sur le fond

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2321,87 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire. 

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d'application immédiate, en l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, le Juge doit constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur. 

En l'espèce, M. [O] [Z] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience et le bailleur s'est opposé à l'octroi de délais de paiement et à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 25 octobre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date. 

Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, l'établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mars 2024, M. [O] [Z] lui devait la somme de 5124,22 euros, soustraction faite des frais de procédure. 

M. [O] [Z], défaillant dans le cadre de la procédure, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 2321,87 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4 037,38€ et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement NEOTOA ou à son mandataire.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de l'établissement NEOTOA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l'exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 août 2023 n'a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE que M. [O] [Z] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que l'établissement NEOTOA s'oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 octobre 2021 entre l'établissement NEOTOA, d'une part, et M. [O] [Z], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 25 octobre 2023,

ORDONNE à M. [O] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [Z] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 5 124,22 euros (cinq mille cent vingt-quatre euros et vingt-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2023 sur la somme de 2321,87 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 4 037,38€ et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [O] [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [O] [Z] à payer à l'établissement NEOTOA la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 août 2023 et celui de l'assignation du 9 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge