Cour d'Appel · Référés — 18 avril 2024

République Française

Au nom du Peuple Français







C O U R D ' A P P E L D E D O U A I



RÉFÉRÉ DU PREMIER PRÉSIDENT 



ORDONNANCE DU 18 AVRIL 2024







N° de Minute : 52/24



N° RG 24/00022 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VK6H





DEMANDERESSE :



SCI [Adresse 6]

dont le siège social est [Adresse 1] 

[Localité 3]



représentée par Me Hervé JOLY, avocat au barreau de Dunkerque











DÉFENDERESSE :



S.A.S. GIFI MAG 

dont le siège social est [Adresse 7]

[Localité 2]



ayant pour avocat Me Loïc LE ROY, avocat au barreau de Douai et pour avocat plaidant Mathieu NICOLAS, avocat au barreau de PARIS















PRÉSIDENTE : Hélène CHÂTEAU, première présidente de chambre désignée par ordonnance du 22 décembre 2023 du premier président de la cour d'appel de Douai





GREFFIER : Christian BERQUET





DÉBATS : à l'audience publique du 18 mars 2024

Les parties ayant été avisées à l'issue des débats que l'ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe





ORDONNANCE : contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le dix-huit avril deux mille vingt-quatre, date indiquée à l'issue des débats, par Hélène CHÂTEAU, Présidente, ayant signé la minute avec Christian BERQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire



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EXPOSE DU LITIGE



Par acte notarié en date du 22 juin 2009, la SNC Littoral, aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 6], a donné à bail à la société Gifi Mag, un local commercial de 1 800m², composé d'une surface de vente de 1 600m² et 47 places de parking, sis lieu-dit « [Adresse 5] » à [Localité 4], prenant effet au 31 juillet 2009, et ce, pour une durée de 9 ans, soit jusqu'au 31 juillet 2028 moyennant un loyer

annuel de 135 000 euros hors taxes et hors charges.



Il est prévu à l'article 8.1 des conditions générales de cet acte que le montant du loyer visé aux conditions particulières sera révisé conformément à l'article « clause de révision du loyer » mais ne pourra être inférieur au loyer de base. Le bailleur entend soumettre les loyers du bail à la TVA. Le preneur s'engage à verser en sus du loyer mentionné le montant de la TVA correspondant au taux en vigueur.



L'article 8.5 des conditions générales de cet acte intitulé « Clause de révision du loyer » prévoit en son alinéa a « clause d'actualisation » que le loyer fixé sera réajusté pour la première fois la prise d'effet du bail. Il sera augmenté de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité judiciaire ou extrajudiciaire proportionnellement à la variation de l'indice national du coût de la construction publiée par l'INSEE uniquement en cas de hausse de l'indice sera retenu comme indice de base celui visées dans les conditions particulières l'indice à lui comparer sera le dernier connu à la date de prise d'effet du bail.



L'article 8.5 des conditions générales de cet acte intitulé « Clause de révision du loyer » prévoit en son alinéa b « clause d'indexation » quant à lui que le loyer variera automatiquement, de plein droit et sans formalité, à l'expiration de chaque période annuelle proportionnellement aux variations de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE.



Au titre des conditions particulières, il était toutefois indiqué que les parties convenaient de supprimer l'article 8.5 a relatif à la clause d'actualisation et que par dérogation à l'article 8.5 b des conditions générales que l'indexation des loyers aura lieu sur la variation de l'indice des loyers commerciaux, l'indexation appliquée devant être au minimum de 2% et au maximum de 4% selon une formule indiquée au bail.



Par acte en date du 21 février 2018, la société Gifi Mag a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 31 juillet 2018, moyennant un loyer de 135 000 euros HT/HC par an.



Par acte en date du 30 avril 2018, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a proposé la fixation du loyer à la somme de 198 000 euros HT/HC par an.



Par acte en date du 27 octobre 2020, la société Gifi Mag a fait assigner la SCI [Adresse 6] devant le tribunal judiciaire de Dunkerque aux fins de voir prononcer la nullité de la clause d'indexation prévue au bail. En outre, elle sollicitait la fixation du loyer applicable entre les parties à la somme de 135 000 euros HT/HC par an.



LA DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE



Par jugement du 11 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Dunkerque a :

- dit que la clause 8.1 des conditions générales et la clause de révision du loyer des conditions particulières à l'exception de l'alinéa 1 et de la stipulation suivante : « à titre de condition particulière, les parties conviennent de supprimer l'article 8.5 a) relatif à la clause d'actualisation. Par dérogation à l'article 8.5 b) des conditions générales, les parties conviennent que l'indexation du loyer aura lieu sur la variation de l'indice des loyers commerciaux. Indice de base : dernier indice connu au jour de la prise d'effet du bail » sont réputées non écrites ;

- débouté la société Gifi Mag de sa demande de fixation du loyer à la somme de 135 000 euros ;

-  condamné la SCI [Adresse 6] à payer à la société Gifi Mag la somme de 137 110,22 euros trop perçue au titre des loyers échus entre le mois d'octobre 2015 et le mois de décembre 2022 ;

- condamné la SCI [Adresse 6] aux dépens ;

- condamné la SCI Route de Bergues à payer à la société Gifi Mag la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ;

- rejeté le surplus des demandes.



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Par déclaration au greffe de la cour le 10 octobre 2023, la SCI [Adresse 6] a interjeté appel de ce jugement.



Par acte en date du 29 janvier 2024, signifié à personne morale, la SCI Route de Bergues a fait assigner la société Gifi Mag devant le premier président de la cour d'appel de Douai aux fins de voir ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 11 septembre 2023.



L'affaire appelée à l'audience du 19 février 2024 a été renvoyée à la demande des avocats des parties.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A L'AUDIENCE DU 18 MARS 2024



La SCI [Adresse 6], représentée par son avocat, au visa des articles 514-3 et 514-6 du code de procédure civile, demande au premier président de :

- ordonner l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dunkerque le 11 septembre 2023 ;

-  statuer ce que de droit sur les dépens.



Elle soutient que :

- elle n'est redevable que de la somme de 39 330,18 euros pour la période du 1er octobre 2015 au 31 juillet 2018, le surplus des sommes allouées à la société Gifi Mag étant fermement contesté car au 1er août 2018 le loyer suite au renouvellement du bail était de 163 935, 60 euros, montant pratiqué entre les parties ; elle propose de régler la somme de 39330,18 euros en deux fois par compensation avec les prochaines échéances de loyers fixées au 1er avril et au 1er juillet 2024,

- il ressort de son dernier bilan arrêté au 31 décembre 2022 un endettement de 4,5 millions d'euros, un résultat négatif de 80 000 euros, un déficit de 167 000 euros et des déficits reportables de 568 000 euros ce qui montrent un déficit récurrent. Elle ajoute que ses partenaires financiers ont demandé aux associés de procéder à une augmentation du capital car les fonds propres étaient trop faibles. Ainsi, sollicite-t-elle l'arrêt de l'exécution provisoire afin de ne pas obérer de manière définitive et irrémédiable sa situation financière, dans le cas contraire, cela constituerait une conséquence manifestement excessive.



La société Gifi Mag représentée par son avocat, au visa des articles 514-3 et 514-6 du code de procédure civile, demande au premier président de :

- débouter la SCI [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SCI Route de Bergues à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Elle soutient que :

- dès lors que la clause d'indexation ne jouait qu'à la hausse, elle est illicite et donc réputée non écrite et que les sommes indûment perçues par la bailleur doivent donc être restituées, ce qui n'est ni discuté, ni discutable ;

- les conséquences de la nullité différent puisque d'une part, le tribunal et le preneur considèrent que puisque la stipulation est réputée non écrite, le loyer devait varier librement à la hausse comme à la baisse depuis l'origine. A contrario, le bailleur considère que même si les loyers versés antérieurement au renouvellement doivent être restitués, à partir du renouvellement, il y a lieu d'appliquer le loyer « illicite » réduisant ainsi le montant des restitutions de 137 110,22 euros à la somme de 39 330,18 euros. Elle ajoute que cette position du bailleur n'est pas logique puisque le bail a bien été renouvelé aux clauses et conditions du bail antérieur et donc, s'il y a des restitutions dues avant le renouvellement, c'est bien que le montant versé ne correspondait pas au loyer dû et que le renouvellement ne pouvait intervenir qu'à ce loyer dû de sorte que la position du bailleur ne semble donc pas présenter de chances sérieuses de réformation ;

- le bailleur est tenu de restituer des sommes injustement perçues, qui n'ont ni justification économique, ni justification juridique. D'ailleurs, elle précise que le bailleur reconnaît lui-même lui devoir a minima la somme de 39 330,18 euros, montant qui est donc totalement indiscutable et que pourtant, le bailleur ne lui a pas versé spontanément ladite somme, pas plus qu'il ne lui avait formé des propositions de paiement, jusqu'à très récemment. Ainsi, apparaît-il que le bailleur ne souhaite pas restituer ces sommes perçues ce qui constitue un risque important de sorte qu'il convient de rejeter la demande de suspension de l'exécution provisoire ;

- il n'existe aucun élément postérieur à la décision puisque le bailleur vise son bilan du 31 décembre 2022 et un procès-verbal d'assemblée générale du 6 juin 2019, ce qui ne constitue en rien une révélation postérieure à une décision de septembre 2023, ainsi les conditions de l'article 514-3 du code de procédure civile n'étant pas remplies, la demande du bailleur devra être rejetée.

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MOTIFS DE LA DÉCISION



Il ressort des dispositions de l'article 514-3 alinéa 1er du code de procédure civile, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, ce qui est le cas en l'espèce, qu'en cas d'appel, le premier président peut arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsque celle ci risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives et lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision de première instance.



L'alinéa 2 du même article dispose que :

'La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.'



En l'espèce, il résulte du jugement litigieux du tribunal judiciaire de Dunkerque du 11 septembre 2023 que la SCI GIFI MAG avait devant cette juridiction expressément demandé que soit écartée l'exécution provisoire de sorte qu'elle peut se prévaloir de conséquences manifestement excessives quand bien même celles-ci existaient antérieurement à la décision de première instance.



Il est constant que le premier président, statuant sur l'article 514-3 du code de procédure civile, ne saurait se prononcer sur le caractère fondé ou non du moyen invoqué par la partie demanderesse à l'appui de sa demande, appréciation qui ne relève que de la cour d'appel saisie du recours.



Doit donc être considéré comme 'moyen sérieux d'annulation ou de réformation' au sens de l'article 514-3 du code de procédure civile, le moyen qui, en violation manifeste d'un principe fondamental de procédure, ou d'une règle de droit, serait retenu par la cour d'appel comme moyen d'infirmation de la décision de première instance sans contestation sérieuse sur le fond.



En l'espèce, ne revêt pas ce caractère le moyen soulevé par la SCI [Adresse 6] à l'appui de son appel dans le cadre de ses conclusions au fond qu'elle verse aux débats devant la présente juridiction et auxquels elle se réfère, alors même que l'appelante ne sollicite même pas l'infirmation de la décision de première instance devant la cour d'appel, qu'elle ne conteste pas en réalité le fait que les clauses litigieuses relatives à l'indexation sont réputées non écrites comme l'a jugé le tribunal de Dunkerque, mais discute les conséquences de la fixation du loyer du bail renouvelé, ce moyen, si l'appel est déclaré recevable, relevant de l'unique compétence de la cour.



En l'absence de moyen sérieux au sens de l'article 514-3 du code de procédure civile, et sans qu'il soit besoin de rechercher s'il existe ou non des conséquences manifestement excessives au maintien de l'exécution provisoire, les deux conditions étant cumulatives, sera rejetée la demande d'arrêt d'exécution provisoire formée par la SCI Route de Bergues.



La SCI [Adresse 6], partie perdante sera condamnée aux dépens de la présente instance et au paiement d'une indemnité de mille deux cents euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile à la société Gifi Mag.





PAR CES MOTIFS



Déboute la SCI [Adresse 6] de sa demande d'arrêt d'exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Dunkerque en date du 11 septembre 2023,



Condamne la SCI Route de Bergues aux dépens de la présente instance,



Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la société Gifi Mag la somme de mille deux cents euros d'indemnité d'article 700 du code.





Le greffier La présidente







C. BERQUET H. CHÂTEAU