Cour d'Appel · Cabinet D — 11 avril 2024

N° 133



GR

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me [G],

le 18.04.2024.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Tracqui-Pyanet,

le 18.04.2024.



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Commerciale





Audience du 11 avril 2024







RG 22/00230 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 2022/108, rg n° 21/000471 du Tribunal Mixte de Commerce de Papeete du 1er juillet 2022 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 29 juillet 2022 ;



Appelante :



La Snc Aito Immobilier, immatriulée au Rcs de Papeete sous le n° 6592 B, NT 435602 dont le siège social se trouve à Faa'a PK 4,500 côté mer face à la descente de [Adresse 2] prise en la personne de Mme [X] [T], sa gérante, domicilié ès-qualités audit siège ;



Représentée par Me Gilles GUEDIKIAN, avocat au barreau de Papeete ;



Intimé :



M. [C] [P] [K] [D], inscrit au Rcs de Papeete sous le n° 15 2781 A, NT B 08800, demeurant à [Adresse 1] ;



Représenté par Me Hina TRACQUI-PYANET, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 24 novembre 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 11 avril 2024, devant M. RIPOLL, conseiller, désigné par l'ordonnance n° 64/ ORD/PP.CA/23 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 25 août 2023 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme GUENGARD, président de chambre et Mme MARTINEZ, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition, non publiquement, de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :



La Cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :



[C] [D] a assigné la SNC Aito Immobilier en paiement d'une commission d'intermédiaire suite à la vente d'un immeuble. La défenderesse a contesté son obligation.



Par jugement rendu le 1er juillet 2022, le Tribunal Mixte de Commerce de Papeete a :

- condamné la SNC Aito Immobilier à payer à M. [C] [D] les sommes suivantes :

 . 2 000 000 francs CFP avec intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2021 au titre de la vente de la villa n° 42 à Moorea appartenant à M. [S] ;

 . 250 000 francs CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile ;

- condamné la SNC Aito Immobilier aux dépens.



La SNC Aito Immobilier a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 29 juillet 2022.



Il est demandé :



1° par la SNC Aito Immobilier, dans ses conclusions récapitulatives visées le 6 novembre 2023, de :

- infirmer le jugement entrepris ;

- débouter l'intimé de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- le condamner à lui payer la somme de 500 000 F.CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel ;



2° par M. [C] [D], dans ses conclusions récapitulatives visées le 22 novembre 2023, de :

- confirmer le jugement entrepris ;

- condamner l'appelante aux intérêts au taux légal depuis la date d'introduction de la procédure devant le Tribunal Mixte de Commerce ;



- condamner l'appelante à lui payer la somme de 300 000 F.CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu'aux dépens avec bénéfice de distraction.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2023.



Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.



MOTIFS DE LA DÉCISION



L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.



La décision dont appel a retenu que :



Sur la demande de production de pièces :

En cours de procédure, M. [C] [D] sollicite du tribunal, et non du juge de la mise en état, le versement par son adversaire du compromis de vente et de l'acte de vente en cause et des justificatifs de paiement de la commission de vente perçue par la SNC Aito Immobilier à cette occasion. Cette requête n'est pas motivée et comme il n'est pas contesté par M. [C] [D] qu'aucun mandat n'a jamais été signé entre les deux parties, la production de ces documents ne présente guère d'intérêt. Il convient en conséquence de rejeter cette requête.



Sur la demande principale :

Contrairement à ce que soutient la SNC Aito Immobilier, M. [C] [D] rapporte bien la preuve que, s'agissant de la vente du bien immobilier en cause, il était en lien avec elle. Cette preuve résulte du virement de la somme de 500 000 francs F.CFP effectué par la SNC Aito Immobilier de son compte sur le compte personnel de M. [C] [D]. Pour contester cette relation d'un jour, la SNC Aito Immobilier se contente de faire valoir que rien entre eux n'a été signé, mais il est constant qu'un contrat peut être oral, par conséquent cette défense n'est pas pertinente ; est également inopérant, l'argument tiré de l'absence d'inscription sur la liste des titulaires de la carte professionnelle d'agent commercial, dès lors que le service chargé du respect de la réglementation n'a manifestement pas engagé de poursuites sur ce point et qu'en tout état de cause, ce tribunal est le juge du contrat et non l'autorité habilitée à vérifier l'application des normes administratives. Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande principale de M. [C] [D].



Les moyens d'appel sont : il n'y a pas de relation contractuelle entre la SNC Aito Immobilier et [C] [D] ; celui-ci s'est engagé avec Mme [A]-[H]-[L] qui n'est pas une salariée de l'agence Aito Immobilier mais un agent commercial indépendant ; il n'est pas intervenu dans la vente en cause pour laquelle l'agence avait reçu un mandat ; le versement de 500 000 F.CFP relevé par le tribunal correspondait à la rétribution par Mme [A]-[H]-[L] de son apporteur d'affaires qu'elle a demandé à l'agence AITO IMMOBILIER 





de régler directement à l'intéressé ; Mme [A]-[H]-[L] agissait pour son compte et non pour celui de l'agence ; [C] [D] n'est pas bien fondé à poursuivre l'agence au lieu de celle-ci pour obtenir le paiement de la totalité de sa commission ; subsidiairement, [C] [D] n'a droit à aucune rémunération car il n'est pas détenteur d'une habilitation permettant de collaborer avec un titulaire de la carte d'agent immobilier, ce qui constitue une cause de nullité de l'obligation.



[C] [D] conclut que : Mme [A] est intervenue en exécution du mandat donné par le vendeur à l'agence Aito Immobilier; les échanges de courrier et le virement fait par celle-ci prouvent le lien contractuel entre l'agence et O. [D] ; l'agence Aito Immobilier ne lui a pas versé la totalité de la commission convenue ; il a totalement réalisé sa prestation ; il est inscrit comme agent commercial depuis 2014 et n'a pas enfreint la réglementation.



Sur quoi :



[C] [D] produit un extrait d'enregistrement au répertoire des entreprises de 2023 où il est inscrit pour une activité personnelle d'agence immobilière. Le service des affaires économiques a indiqué en janvier 2022 à l'agence Aito Immobilier qu'il n'était pas détenteur d'une habilitation permettant de collaborer avec un titulaire de carte professionnelle d'agent immobilier. Il ne figure pas sur la liste des personnes autorisées à exercer les activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce en Polynésie française au 7 mars 2018 publiée par la Direction Générale des Affaires Economiques.



L'agence Aito Immobilier a reçu le 18 juillet 2018 un mandat exclusif de vente d'une villa à Moorea. Elle a reçu une offre d'achat le 23 janvier 2020.



[O] [A] a conclu avec l'agence Aito Immobilier le 1er juillet 2015 un contrat d'agent commercial aux fins de prospection de la clientèle sans exclusivité. Elle a écrit à [C] [D] le 2 novembre 2018 : «Merci de m'avoir reçu en début de semaine pour la visite de la villa 42 (objet du mandat de vente). J'ai dit (au vendeur) que je travaillerais avec toi et non plus avec (l'agence S.) avec qui j'ai perdu confiance sur leur professionnalisme».



La délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 portant réglementation des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce en Polynésie française s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à : 1° l'achat, la vente, l'échange, la location ou sous -location en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis (art. 1er). [C] [D] conclut qu'il «connaît bien les villas pour avoir participé à la commercialisation de la [Adresse 1] dans laquelle il a vendu plusieurs villas en collaboration avec une autre agence immobilière en qualité d'agent et négociateur commercial.» Or, l'activité d'agent d'affaires est réglementée lorsqu'elle s'exerce dans le domaine de l'immobilier.



[C] [D] ne justifie pas avoir été en 2018, 2019 et 2020, titulaire de la carte professionnelle délivrée par le président de la Polynésie française exigée par l'article 3 de la délibération n° 90-40 AT. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, les contrats qu'il aurait passés en infraction à la réglementation de la profession d'agent immobilier, qui caractérisent un délit, sont nuls pour cause illicite.



Un agent immobilier peut habiliter un négociateur (Cass. 1re civ., 8 févr. 2005, n° 02-10.643), auquel il doit rétrocéder une partie de sa commission lorsque cela a été convenu entre eux (Cass. 1re civ., 28 janv. 2003, n° 00-21.758).



L'article 4 de la délibération n° 90-40 AT dispose que toute personne habilitée par le titulaire de la carte à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier devra justifier de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par arrêté pris en conseil des ministres. L'article 29-1 de l'arrêté n° 135 CM du 15/02/1994 prescrit que cette habilitation doit être visée par le service des affaires administratives qui vérifie que l'intermédiaire n'est pas frappé d'une incapacité ou d'une interdiction d'exercer.



[C] [D] ne justifie pas d'une habilitation conforme à cette réglementation. Et il n'est pas non plus justifié que [O] [A], avec laquelle [C] [D] a été en relation, fût elle-même agent immobilier. Le contrat d'agent commercial entre Aito Immobilier et [O] [A] donne à celle-ci un mandat de représentation auprès de la clientèle, mais il ne prévoit pas qu'elle puisse déléguer cette représentation à un tiers tel qu'[C] [D].



Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il n'est pas prouvé que le virement de 500 000 F.CFP fait par Aito Immobilier à [C] [D] le 31 mars 2020 a été effectué pour le compte de l'agence et non, comme le soutient celle-ci, pour celui de [O] [A], qui n'était pas sa salariée, mais son agent commercial non exclusif. En revanche, [O] [A] a écrit le 1er avril 2020 à [C] [D], qui lui demandait 50 % des frais d'agence perçus sur la vente : « Je n'ai pas touché 5 M ce sont des frais d'agence. Les apporteurs d'affaires touchent 10 % sur les frais d'agence. Sache que je ne touche pas moi-même 50 %, je ne vois pas pourquoi tu aurais plus que ce que je ne touche alors que j'ai fait la plus grosse partie du travail ». Une rémunération a donc bien été convenue, mais seulement entre [O] [A] et [C] [D].



La cour tire toute conséquence de ce qu'[C] [D] n'a pas appelé en cause [O] [A]. Or, c'est avec celle-ci qu'il est prouvé qu'il a été en relation d'affaires et qu'une rémunération a été convenue, et non avec la SNC Aito Immobilier. Celle-ci conteste à bon droit être obligée, en prouvant qu'elle a reçu seule le mandat de vente, et que [O] [A] ne l'a pas engagée quand celle-ci a exercé son mandat d'apporteur d'affaires en collaboration avec [C] [D].



Le jugement entrepris sera donc infirmé et [C] [D] sera débouté de toutes ses demandes. Il sera fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de la SNC Aito Immobilier. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



En la forme, déclare l'appel recevable ;



Au fond, infirme le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau :



Déboute [C] [D] de toutes ses demandes ;



Le condamne à payer à la SNC AITO IMMOBILIER la somme de 500 000 F.CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant le tribunal et devant la cour ;



Rejette toute autre demande ;



Met à la charge d'[C] [D] les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française.



Prononcé à Papeete, le 11 avril 2024.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL