Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 3 — 22 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024


Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00268 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XEOF
N° de MINUTE : 24/00455

DEMANDEUR

Madame [C] [F]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représentée par Me Sébastien BLONDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1047

C/

DEFENDEUR

S.A.S. ARTESIA GESTION prise en la personne de son président en exercice domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

INTERVENTION FORCEE

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI
[Adresse 7]
[Localité 6]
représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire :



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.


DÉBATS

Audience publique du 19 Février 2024.



JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE 

Madame [C] [F] est propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 9] (93).

Un incendie est survenu dans le parking de la copropriété le 10 mars 2021.

Suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2022, la société ARTESIA GESTION a été désignée en qualité de syndic de la copropriété, en remplacement de la société CITYA Immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2023, Madame [C] [F] a assigné la société ARTESIA GESTION devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-Prononcer la nullité de plein droit du mandat de syndic de ARTESIA GESTION,
-Condamner ARTESIA GESTION à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice de perte de chance subi,
-Condamner ARTESIA GESTION à lui payer la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,
-Condamner ARTESIA GESTION à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
-Condamner ARTESIA GESTION aux entiers dépens, en ce, notamment, compris les frais d’huissier,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision a intervenir.

Par acte du 22 février 2023, la société ARTESIA GESTION a assigné la société CITYA en intervention forcée.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 septembre 2023, la société ARTESIA GESTION sollicite du tribunal de : 
-Débouter Madame [C] [F] de l’ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
-Condamner la société CITYA à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre
En tout état de cause,
-Condamner Madame [C] [F] ou tout succombant à payer à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
-Condamner Madame [C] [F] ou tout succombant aux dépens de l’instance et de ses suites, dont distraction pour ceux les concernant au profit de Maître Karl Fredrik SKOG, Avocat postulant près la Cour d’Appel de Paris, au titre des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 octobre 2023, la société CITYA sollicite du tribunal de : 
-Débouter la société ARTESIA GESTION de l’ensemble de ses demandes,
-Condamner la société ARTESIA GESTION à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société ARTESIA GESTION aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2024 et mise en délibéré au 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en annulation du mandat de syndic de la société ARTESIA GESTION

Madame [C] [F] sollicite que soit prononcée la nullité du mandat de syndic de la société ARTESIA GESTION. Se fondant sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que l'attribution d’un sous-compte au nom du syndicat étant illégale, il appartient au syndic de fournir aux copropriétaires, qui en font la demande, la justification de l’existence d’un compte séparé. Elle ajoute, sans en tirer de conclusion juridique, que n’ont pas été jointes à la dernière convocation de l’assemblée générale les annexes comptables. Elle indique qu’il incombait également à la société ARTESIA GESTION d’ouvrir un compte bancaire séparé pour la gestion des cotisations des fonds de travaux. Elle soutient que sa demande est recevable dans la mesure où son action est distincte d’une action en nullité d’assemblée générale et qu’elle est donc soumise à un délai de cinq ans.

La société ARTESIA GESTION fait valoir d’une part que le moyen tiré du défaut de compte séparé est sans rapport avec l’action en indemnisation des préjudices formée par Madame [C] [F], et d’autre part qu’elle a de fait procédé à l’ouverture d’un compte bancaire séparé. Elle produit une attestation bancaire en ce sens.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : 
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci ;
-d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il a choisi ou que l'assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l'article 14-2-1. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet d'aucune convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

Il doit être rappelé que l’annulation d’un mandat ne saurait être sollicitée sans mise en cause des deux parties au contrat, soit en l’espèce le syndicat des copropriétaires et le syndic.

En l’espèce, Madame [C] [F] n’a pas assigné le syndicat des copropriétaires, qui n’est pas à la cause.

Par conséquent, elle sera jugée irrecevable en sa demande visant à voir prononcer la nullité de plein droit du mandat de syndic de la société ARTESIA GESTION.

Sur l’action en responsabilité de Madame [C] [F] à l’encontre de la société ARTESIA GESTION

Se fondant sur les articles 1240 et 1992 du code civil et sur les articles 18, 18-2 et 21 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [C] [F] sollicite que la société ARTESIA GESTION soit condamnée à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice lié à la perte de chance, et de 10 000 euros au titre de son préjudice moral. Elle fait valoir qu’aucune comptabilité respectant les termes légaux et jurisprudentiels n’a été tenue pour l’instant par le syndic, que la prise en charge de son dédommagement à la suite de l’incendie survenu le 10 mars 2021 n’a pas été actée, et que le conseil syndical et ses membres ne sont pas précisés dans le cadre de la dernière assemble générale. Elle indique que son préjudice consiste en la perte d’une action rapide, d'une voie de droit consistant a mettre en œuvre une procédure de dédommagement à la suite de l’incendie survenu lui permettant de s’exonérer des conséquences de la demande indemnitaire de son locataire.

La société ARTESIA GESTION fait valoir que Madame [C] [F] n’apporte pas la preuve d’une faute de sa part, s’agissant d’un sinistre subi en mars 2021, soit bien avant sa nomination en qualité de syndic.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les missions du syndic.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. 

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif. 

En l’espèce, Madame [C] [F] ne justifie pas avoir subi un préjudice lié à une absence de comptabilité de la part du syndic, qu’elle ne démontre pas davantage. Elle ne démontre pas non plus avoir subi un préjudice lié au fait que « le conseil syndical et ses membres » ne seraient pas « précisés dans le cadre de la dernière assemblée générale », dont elle s’abstient au demeurant de produire le procès-verbal. S’agissant de l’absence de mise en œuvre d’une « procédure de dédommagement », il sera rappelé que toute action en justice du syndicat des copropriétaires nécessite un vote de l’assemblée générale des copropriétaires. En l’absence d’un tel vote, la société ARTESIA GESTION n’avait pas pouvoir pour agir en justice et solliciter un dédommagement des préjudices subis par les copropriétaires du fait de l’incendie. Or Madame [C] [F] n’apporte pas la preuve que l’assemblée générale des copropriétaires ait voté la mise en œuvre d’une action judiciaire. De même, la « prise en charge de son dédommagement » aurait nécessité un vote de la part de l’assemblée générale des copropriétaires, vote dont elle ne démontre pas l’existence.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [F] sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la société ARTESIA GESTION.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner l’appel en garantie formé par la société ARTESIA GESTION à l’encontre de la socité CITYA.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Antoine SKRZYNSKI et de Maître [I] Fredrik SKOG pour les dépens les concernant.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société ARTESIA GESTION et de la société CITYA l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens. Madame [C] [F] sera donc condamnée à leur payer à chacune la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

-Déclare Madame [C] [F] irrecevable en sa demande d’annulation du mandat de syndic de la société ARTESIA GESTION,

-Déboute Madame [C] [F] de ses demandes de dommages et intérêts à l’encontre de la société ARTESIA GESTION,

-Condamne Madame [C] [F] à payer à la SARL ARTESIA GESTION la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne Madame [C] [F] à payer à la SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne Madame [C] [F] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI et de Maître Karl Fredrik SKOG conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

-Rappelle l’exécution provisoire de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé.


LE GREFFIERLE JUGE



MADAME SEGHIRMADAME CORON