Tribunal Judiciaire · Chambre 6/Section 5 — 22 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 AVRIL 2024


Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 22/04347 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WIM7
N° de MINUTE : 24/00255



Monsieur [L] [J]
né le 19 Novembre 1958 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me David BOUSSEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R 231

DEMANDEUR

C/

La S.A.S. [Localité 5] IMMOBILIER GESTION
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Hélène ORUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0568

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


DÉBATS

Audience publique du 05 Février 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Avril 2024.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, greffier.


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [J] a confié la gestion locative de son appartement situé [Adresse 4] à [Localité 5] à la SAS [Localité 5] immobilier gestion.

Dans ce cadre, le bien a été donné à bail :
- à M. [Z] et M. [X] du 10 septembre 2016 au 15 juillet 2019 ;
- à M. [K] et M. [V] du 9 août 2019 au 19 janvier 2021. 

Par courriel du 29 mars 2021, M. [J] a signalé des dégradations locatives à la SAS [Localité 5] immobilier gestion.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 9 août et 10 décembre 2021, la protection juridique de M. [J] a mis en demeure la SAS [Localité 5] immobilier gestion d’avoir à justifier du détail de ses honoraires, d’une déclaration de sinistre des détériorations immobilières et de régler à l’assuré la somme de 6 549,40 euros correspondant aux travaux de remise en état du bien. 

Le mandat de gérance a été résilié.

C’est dans ces conditions que M. [J] a, par acte d’huissier du 13 avril 2022, fait assigner la SAS [Localité 5] immobilier gestion devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice. 

La clôture de l'instruction a été prononcée le 2 novembre 2023 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 5 février 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 22 avril 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, M. [J] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- rejeter les demandes de la SAS [Localité 5] immobilier gestion ;
- condamner la SAS [Localité 5] immobilier gestion à lui payer les sommes suivantes :
*6 549,40 euros au titre des travaux de remise en état ; 
 *6 600 euros au titre de la perte de loyers ; 
 *2 200 euros à titre de dommages et intérêts ; 
 *2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
*aux dépens, en ce compris les frais d’huissier (sommation interpellative et procès-verbal de constat).


*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la SAS [Localité 5] immobilier gestion demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

- débouter M. [J] de ses demandes ;
- condamner M. [J] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [J] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes ou négligences qu'il commet dans sa gestion.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, l’article 1353 du code civil disposant, qu’en matière contractuelle, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

6 549,40 euros au titre des travaux de remise en état

En l’espèce, il convient de rappeler en premier lieu que le mandataire chargé de louer le bien n’est pas tenu par principe de répondre des dégradations locatives dès lors qu’il n’en est pas à l’origine, mais seulement au cas où il aurait commis une faute dans le cadre de l’exécution de son mandat. 

M. [J] sollicite le paiement d’une somme de 6 549,40 euros correspondant à une facture de travaux concernant plusieurs parties de l’appartement (facture EIC du 4 juin 2021) sans démontrer en quoi chacun des postes est en lien de causalité avec des dégradations imputables aux locataires successifs. 

Par ailleurs, faute de produire les états des lieux établis lors de la prise de possession par les locataires, M. [J] ne permet pas au tribunal d’établir si les dégradations dont la réparation est réclamée résulte ou non de leur fait. 

S’il fait valoir que l’appartement avait été rénové (devis SARL Baval bat) avant l’entrée dans les lieux, il ne s’agit en réalité que de travaux de peinture (séjour, chambre, cuisine, salles d’eau, menuiseries) et de pose d’un lino dans une seule chambre. 

Or, les états des lieux de sortie ne font état que de salissures et de traces d’usage sur les peintures, ce qui correspond à la vie normale d’un appartement, et le devis présenté ne suffit pas à démontrer la nécessité d’une reprise intégrale. 

S’agissant du lino, la seule constatation de son caractère « défraichi » par l’huissier de justice ne permet pas de caractériser une dégradation locative alors que M. [J] n’avait rénové que celui de l’une des chambres (l’huissier constate que le lino de la chambre 2 est en « bon état »). 

S’agissant enfin de la baignoire, M. [J] l’a faite remplacer après que les derniers locataires eurent quitté l’appartement. 

Si les joints (dont la dégradation est constatée dans les états des lieux) relèvent effectivement des réparations locatives, aucun préjudice n’est chiffré. 

S’agissant de la fissure, il n’est pas démontré qu’elle soit imputable aux locataires plutôt qu’à son mauvais état antérieur ou à sa piètre qualité. En effet, les locataires ont eux-mêmes dénoncé le problème par courriel et le remplacement a été préconisé dans le cadre de la gestion du sinistre dans l’appartement du dessous. 

Il résulte du tout que M. [J] ne rapporte ni la preuve d’une faute de son mandataire, ni celle de préjudices en lien de causalité avec cette faute. 

Il sera, en conséquence, débouté de sa demande en paiement.

6 600 euros au titre de la perte de loyers

M. [J] soutient, qu’après le départ de M. [K] et M. [V] le 19 janvier 2021, il a dû réaliser des travaux dans l’appartement et qu’il a ainsi perdu la possibilité de louer l’appartement pendant six mois. 

Le tribunal relève cependant :
- que M. [J] ne justifie pas de la date de relocation de son bien, de sorte qu’il ne justifie pas de son préjudice ;
- que l’agence n’est pas à l’origine des éventuelles dégradations locatives mais seulement les locataires ;
- qu’à considérer que les travaux étaient en strict lien de causalité avec les dégradations locatives imputables aux locataires mentionnés dans les débats, ils auraient de toute façon dû être entrepris à un moment ou à un autre.

Il résulte du tout que la demande sera rejetée. 

2 200 euros à titre de dommages et intérêts

M. [J] n’expose pas à quel préjudice se rattache cette demande, de sorte qu’elle sera rejetée. 




Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, les éléments soulevés par la SAS [Localité 5] gestion sont insuffisants à caractériser une faute de M. [J] faisant dégénérer le droit d'agir de ce dernier en abus, qui a pu se méprendre sur ses droits au vu des éléments produits, de sorte que la SAS [Localité 5] gestion sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts présentée de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [J], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [J], condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SAS [Localité 5] immobilier une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.




Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [J] de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE M. [J] de sa demande en paiement au titre de la perte de loyers ;

DEBOUTE M. [J] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SAS [Localité 5] immobilier gestion de sa demande reconventionnelle en paiement à titre de dommages et intérêts ;

MET les dépens à la charge de M. [J] ;

CONDAMNE M. [J] à payer à la SAS [Localité 5] immobilier gestion la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT