Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 22 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jean-françois PÉRET

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Ilanit SAGAND-NAHUM

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IED

N° MINUTE : 
2 JCP






JUGEMENT 
rendu le lundi 22 avril 2024


DEMANDERESSE
Madame [U] [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021
 

DÉFENDERESSES
S.C. CIVILE DE GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par Me Jean-françois PÉRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R46

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 avril 2024 prorogé du 10 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 22 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05569 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IED


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 octobre 2017, la SCI [Adresse 4] a par l'intermédiaire de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE, administrateur d'immeuble a donné en location à Madame [U] [M] un appartement au 5ème et dernier étage d'un immeuble situé [Adresse 3]) moyennant paiement d'un loyer mensuel principal de 890 euros.

Se plaignant des nuisances liées à des travaux de ravalement et de toiture entrepris dans son immeuble à compter de février 2021, Madame [U] [M] a demandé à sa bailleresse de remédier à ses préjudices puis a saisi son assureur protection juridique qui a diligenté une expertise amiable et a fait établir un procès-verbal de constat. Elle a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception expédiée le 3 mai 2021 et a restitué les clés le 5 juin suivant.
 Par actes de commissaire de justice du 15 juin 2023, Madame [U] [M] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir la condamnation de la SCI [Adresse 4] à lui payer la somme de 4 163,64 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, du surcoût d'électricité et des frais de déménagement et 1 800 euros au titre de son préjudice moral, la condamnation de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens.

À l'audience du 18 octobre 2023, Madame [U] [M], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [M] affirme ne pas avoir été informée de la réalisation des travaux et dénonce des nuisances insupportables avec des conséquences importantes sur sa vie quotidienne et ses études, ce qui la contraint à donner son préavis.

Elle estime sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1724 du code civil que sa bailleresse doit l'indemniser du préjudice de jouissance subi qu'elle évalue à la moitié du loyer pendant 3 mois et 19 jours et lui rembourser la facture de son déménageur, ainsi que sa facture d'électricité qui a augmenté à raison des travaux l'ayant obligé à allumer les lumières en journée. 

Elle reproche par ailleurs à l'administrateur de l'immeuble au visa de l'article 1992 du code civil d'avoir commis une faute dans l'exécution de son mandat en la laissant dans une situation particulièrement difficile, alors que les travaux ont endommagé son appartement et d'avoir également fait preuve de mauvaise foi en tardant à lui communiquer les coordonnées de la bailleresse.

La SCI [Adresse 4] et la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE, représentées par leur conseil, ont sollicité le débouté des demandes de Madame [U] [M] et sa condamnation à leur payer chacune la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

La SCI [Adresse 4] invoque le caractère urgent des travaux, nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, afin d'assurer l'étanchéité de la toiture après des fuites à répétition dans certains logements et affirme que si les travaux concernant l'immeuble ont duré plusieurs mois, ceux affectant spécifiquement l'appartement de la locataire, notamment le remplacement des VELUX, ont été réalisés sur trois jours. Elle considère dès lors que les conditions d'application de l'article 1724 du code civil pour prétendre à une indemnisation ne sont pas remplies.

Sur les indemnisations sollicitées, elle conteste l'évaluation de l'expert qu'elle juge non contradictoire et fantaisiste, soulignant que le trouble de jouissance est calculé sur une période erronée et correspond à la totalité du loyer et réfute tout lien entre les travaux et l'augmentation de la consommation d'électricité. Elle estime que la locataire a fait le choix de quitter les lieux de son propre gré et ne justifie d'aucun préjudice moral. Enfin elle prétend avoir satisfait à son obligation d'information.

La SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE affirme que sa responsabilité ne peut être retenue en l'absence de faute faisant valoir qu'avant la mise en demeure du 26 avril 2021 Madame [U] [M] ne s'est jamais plainte et que les désagréments liés aux travaux de remplacement des VELUX n'ont été que temporaires.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 janvier 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de la bailleresse

Aux termes des articles 1719 du code civil et 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure et se conçoit abstraction faite d'une quelconque faute.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, les dispositions des 2 et 3èmes alinéas de l'article 1724 du code civil étant applicables à ces travaux.

L'article 1724 du code civil indique que si ces réparations durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé.

En l'espèce, il est acquis aux débats qu'à compter de février 2021, la SCI [Adresse 4], bailleresse, dont on doit supposer qu'elle est l’unique propriétaire de l'immeuble, a fait procéder à son ravalement et à la réfection de la toiture et qu'au 5 juin 2021 date à laquelle Madame [U] [M] a restitué les clés du logement, les travaux n'étaient pas terminés.

Il n'est par ailleurs pas sérieusement contestable que ces travaux de réfection de la toiture, justifiés par des problèmes d'étanchéité, étaient nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et présentaient donc une certaine urgence répondant ainsi aux critères de l'article 1724 précité.

La SCI [Adresse 4] se prévaut du caractère non contradictoire de l'expertise amiable diligentée à l'initiative de l'assureur protection juridique de Madame [U] [M] et s'il est mentionné dans ce rapport que la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE, mandataire de la bailleresse a été convoquée, la preuve n'en est effectivement pas rapportée.

Cependant, il y a lieu de rappeler qu'une expertise amiable, même non contradictoire, peut être admise comme élément de preuve à la condition d'être mise dans le débat et d'être étayée par d'autres éléments, ce qui est le cas en l'espèce puisque est notamment communiqué un procès-verbal de constat du 26 mai 2021.

Ayant débuté selon l'avis affiché dans les parties communes qui n'est contredit par aucun élément le 22 février 2021, date de la pose des échafaudages, force est de constater que les travaux ont duré plus de 21 jours et que leur poursuite au-delà de ce délai présume de leur caractère excessif.

Aussi, parce que les travaux de ravalement et de réfection de la toiture induisent nécessairement l'émission de poussières, des nuisances sonores et olfactives, les allées et venues des ouvriers portant atteinte à l'intimité des occupants, la perte de luminosité, il est incontestable que les locataires ont subi un trouble de leur jouissance, lequel a duré plus de 21 jours.

Or, n'est extérieur à l'assiette du bail l'immeuble même en ses parties communes, et il ne peut non plus être prétendu que la jouissance paisible se limiterait à la seule surface privative délivrée, quand elle porte sur les conditions de l'occupation - dont la tranquillité -, si bien que c'est à tort que la bailleresse affirme que l'usage de la chose louée n'aurait été affectée que pendant les trois jours nécessaires pour le remplacement des VELUX de l'appartement donné à bail.

Ce faisant, la SCI [Adresse 4] doit garantie à son ancienne locataire pour les faits en la cause.

S'agissant du préjudice, la circonstance que le commissaire de justice ait lors du remplacement des VELUX, le 26 mai 2021, constaté la présence de poussières et de débris et que Madame [U] [M], obligée d'être sur place pour permettre l'accès des lieux aux ouvriers, n'ait pas pu vaquer à ses occupations habituelles, ne caractérise pas en soi un préjudice supplémentaire, parce que cette situation participe du trouble dû aux travaux de réfection de la toiture, dont il est tenu compte dans l'indemnisation générale.

En revanche, l'indemnisation doit tenir compte du fait que l'appartement étant situé au dernier étage de l'immeuble, c’est à dire juste en dessous de la toiture, Madame [U] [M] a été particulièrement exposée aux coups et bruits de meuleuse relevés par le commissaire de justice et qu'en outre, en pleine période de confinement et devant fin mai et début juin 2021 passer des examens importants pour son avenir professionnel, la preneuse a dû constamment étudier dans le bruit et a donc été fortement troublée dans la jouissance du bien qui lui a été donné à bail.

En conséquence, sur la base du montant mensuel de loyer hors charges de 924 euros, il y a lieu de lui accorder une diminution importante de loyer, de 50 %, pendant une durée de trois mois et 12 jours, soit la somme de 1 570,80 euros à laquelle la SCI [Adresse 4] sera condamnée.

La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral sera partiellement accueillie, à hauteur de la somme de 800 euros, compte tenu du non-respect par la bailleresse de son obligation d'information, faute pour elle de justifier avoir conformément aux dispositions de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 informé sa locataire avant le début des travaux de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, empêchant ainsi Madame [U] [M] de pouvoir prendre ses dispositions pour trouver une solution d'hébergement provisoire dans l'attente qu'elle termine ses examens.

La facture de résiliation auprès de la société ENGIE du 9 juin 2021 ne permet pas d'établir un lien de causalité directe entre les travaux et l'augmentation de la consommation d'électricité de la locataire, alors que la période couverte par cette facture correspond au confinement. 

De même il n'est pas démontré de causalité certaine entre les nuisances et son déménagement intervenu le 4 juin 2021 en l'absence notamment d'éléments permettant de savoir à quelle échéance les travaux devaient être achevés. 

Les demandes d'indemnisation formées à ce titre seront par conséquent rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts à l'encontre de l'administrateur de l'immeuble

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le tiers à un contrat peut ainsi invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, une faute du mandataire excédant les limites de son mandat ou un manquement contractuel dès lors que cette faute ou ce manquement lui a causé un dommage

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien entre le préjudice et la faute commise.

En l'espèce, la circonstance que les travaux de remplacement des VELUX ait provoqué des désordres qui sont inévitables et temporaires (poussières, débris) n'est pas de nature à caractériser une faute de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE dans l'exécution de son mandat de gestionnaire immobilier. 

Il en est de même du refus allégué mais non démontré de transmission des coordonnées de la bailleresse, pouvant être aisément obtenues par la levée d'un extrait K bis, étant observé qu’il n’appartient pas au juge de rechercher d’autres éléments - non invoqués - susceptibles de caractériser une faute du mandataire dans l’exécution de son mandat.

En ces conditions, la responsabilité de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE ne saurait être retenue et la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [U] [M] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 4], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande formée à ce titre par la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Madame [U] [M] la somme de 1 570,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Madame [U] [M] la somme de 800 euros en réparation de son préjudice moral,

REJETTE le surplus de ses demandes notamment celles dirigées à l'encontre de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à verser à Madame [U] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SOCIÉTÉ CIVILE DE GESTION IMMOBILIÈRE,

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. 


La Greffière,Le juge des contentieux 
de la protection