Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section
 
N° RG 18/02912 
N° Portalis 352J-W-B7C-CMPMR

N° MINUTE : 1

Assignation du :
06 Mars 2018

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 22 Avril 2024 
DEMANDEURS

Monsieur [C] [G]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Madame [W] [V] épouse [G]
[Adresse 8]
[Localité 5]

Madame [H] [S] veuve [B]
[Adresse 3]
[Localité 9]

Madame [J] [S] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 9]

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 1]
[Localité 6]

Tous représentés par Maître Catherine FAVAT de la SELARL FBC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1806





Décision du 22 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 18/02912 - N° Portalis 352J-W-B7C-CMPMR



DÉFENDERESSE

S.A.R.L. GALERIE [U] [K]
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP CABINET BAULAC & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0207





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Chistophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,




DEBATS

Par ordonnance du 21 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la réouverture des débats, constaté l’accord des parties pour la tenue d’une procédure sans audience et a fixé le délibéré au 22 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort






Par acte sous seing privé du 26 septembre 1997, Mme [W] [V], épouse [G], et Mme [A] [S], aux droits desquels sont venus M. [C] [G], Mme [W] [V], épouse [G], Mme [H] [S], veuve [B], Mme [J] [S], épouse [Z], M. [Y] [S] (ci-après ensemble « l’indivision [G]-[S] »), ont donné à bail à M. [U] [K], aux droits duquel est venue la SARL Galerie [U] [K], des locaux à usage commercial situés [Adresse 8], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1997.

La désignation des locaux donnés à bail est : « une superficie d’environ 210 m² environ, situés au deuxième étage d’un immeuble sis à [Adresse 8]. Ces locaux comprennent : 
- une salle d’exposition et divers bureaux à usage professionnels ; 
- une chambre une salle de bains, un coin cuisine et une buanderie, à usage d’habitation ».

Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2006, puis s’est poursuivi par tacite prolongation. 

Par acte extrajudiciaire du 22 mai 2017, la société Galerie [U] [K] a signifié une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2017.

Par acte extrajudiciaire du 13 juillet 2017, les bailleurs lui ont signifié en retour un congé avec refus de renouvellement pour le 1er juillet 2017 et offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par exploit d'huissier du 6 mars 2018, l’indivision [G]-[S] a assigné la société Galerie [U] [K] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de condamner celle-ci au paiement de la somme de 72.900 euros par an, à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 1er juillet 2017.

Par conclusions d’incident du 21 novembre 2018, les bailleurs ont demandé au juge de la mise en état de désigner un expert judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction sollicitée par la locataire et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2017.

Par ordonnance en date du 6 juin 2019, le juge de la mise en état a notamment désigné M. [O] [E] en qualité d’expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due par la locataire à compter du 1er juillet 2017, et fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges. 

M. [C] [G] est décédé le 2 mars 2020 et seule son épouse, Mme [W] [G], est propriétaire de sa part du bien litigieux selon l’acte de notoriété établi par Me [N] [R]-[F], de sorte que l’indivision [G]-[S] est depuis composée de Mme [W] [V], épouse [G], Mme [H] [S], veuve [B], Mme [J] [S], épouse [Z], M. [Y] [S].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 14 janvier 2021, aux termes duquel il conclut à une indemnité d'éviction globale de 280.600 euros et une indemnité d’occupation annuelle de 62.510 euros, hors taxes et hors charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2022, l’indivision [G]-[S], au visa des articles L. 145-14, L. 145-28 à L. 145-30 du code de commerce et 1310 du code civil, demande au tribunal de :
- condamner la société Galerie [U] [K] au paiement de la somme de 62.510 euros par an au titre de l’indemnité d’occupation, charges et accessoires en sus, conformément au contrat de bail, et ce depuis le 1er juillet 2017, jusqu’à complète restitution des lieux,
- fixer le montant de l’indemnité d’éviction à sa charge à la somme de 182.900 euros, 
- à titre subsidiaire, fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 197.786 euros,
- ordonner la compensation entre les dettes et créances respectives des parties,
- désigner tel séquestre prévu par l’article L. 145-29 du code de commerce, à l’effet de recevoir l’indemnité d’éviction due à la SARL Galerie [U] [K], de procéder aux formalités de publicité, de recevoir les oppositions ou saisies des créanciers et de réaliser les comptes entre les parties,
- débouter la société Galerie [U] [K] de toutes ses demandes excédant les indemnités ci-dessus fixées,
- débouter la société Galerie [U] [K] de ses demandes tendant à la condamnation solidaire ou in solidum des bailleurs, 
- la débouter de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,
- juger que les dépens, incluant les frais de l’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties.

L’indivision [G]-[S] conteste les conclusions du rapport d’expertise en ce que l’expert a retenu pour l’assiette de l’indemnité d’éviction la totalité des locaux loués, y compris la partie à usage d’habitation. Concernant les demandes de condamnation solidaire ou in solidum formées par la défenderesse, les bailleurs font valoir que le bail ne contient aucune clause de solidarité active de sorte qu’il ne peut y avoir de condamnation solidaire et que la condamnation in solidum n’a pas vocation à s’appliquer à une situation contractuelle. 


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2022, la société Galerie [U] [K] demande au tribunal de :
- constater que le refus de renouvellement délivré le 13 juillet 2017, par les bailleurs, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction a mis fin au bail liant les parties au 1er juillet 2017, 
- fixer à la somme globale de 280.600 euros, le montant de l’indemnité d’éviction due in solidum, par M. [Y] [S], Mesdames [W] [V] veuve [G], [H] [S] veuve [B], [J] [S] épouse [Z], qui se décompose comme suit : 
- Indemnité principale : 209.000 euros 
- Indemnités accessoires : 71.600 euros 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation à sa charge à la somme annuelle de 62.510 euros, hors taxes et charges, et sans indexation, 
- dire que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,
- condamner in solidum M. [Y] [S], Mesdames [W] [V] veuve [G], [H] [S] veuve [B], [J] [S] épouse [Z] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. [Y] [S], Mesdames [W] [V] veuve [G], [H] [S] veuve [B], [J] [S] épouse [Z] aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise confiée à M. [E].

La société Galerie [U] [K] sollicite que le rapport de l’expert soit entériné et fait valoir que, en vertu du principe d’indivisibilité du bail, l’évaluation du droit au bail doit appréhender la perte du bénéfice du bail sur la totalité des locaux objet du bail, y compris la partie à usage d’habitation. Elle constate que les bailleurs ne contestent pas le montant des indemnités accessoires proposé par l’expert. Elle fait valoir qu’en application du principe jurisprudentiel, les bailleurs doivent être condamnés in solidum à réparer son dommage résultant du refus de renouvellement du bail. S’agissant de l’indemnité d’occupation, elle expose qu’il convient d’exclure toute indexation sur le montant proposé par l’expert.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 11 octobre 2022 et mise en délibéré au 10 janvier 2023, prorogé à plusieurs reprises, pour cause d’empêchement du magistrat rapporteur et pour la dernière fois au 19 septembre 2023.






Au regard du temps écoulé depuis la fixation du délibéré initial, de l’empêchement persistant du magistrat rapporteur du dossier, la composition du tribunal a été renouvelée. 

Après échange et accord des avocats des parties, le juge de la mise en état, par ordonnance du 21 décembre 2023, a ordonné la réouverture des débats, constaté l’accord des parties pour la tenue d’une procédure sans audience et fixé le nouveau délibéré au 22 avril 2024.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est acquis aux débats que par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 22 mai 2017 par la société Galerie [U] [K] pour le 1er juillet 2017 et du refus de renouvellement signifié par l’indivision [G]-[S] le 13 juillet 2017, le bail commercial a pris fin le 30 juin 2017 à 24h00, ouvrant droit au profit de la société Galerie [U] [K] au paiement d'une indemnité d'éviction.


1. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs 

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».


Sur l’indemnité principale 

L’indivision [G]-[S] expose que les parties et l’expert s’accordent sur le fait que la locataire ne perdra pas son fonds de commerce et que l’indemnité principale doit être évaluée par référence au droit au bail, mais que la partie habitation doit être exclue de l’assiette des locaux car il ne s’agit pas d’un élément indispensable du fonds de commerce puisqu’aucun acte de commerce n’y est réalisé. Elle estime qu’au regard de la configuration des lieux et des stipulations contractuelles, les locaux ne sont pas indivisibles, que les locaux commerciaux et à usage d’habitation constituent deux lots distincts, situés dans deux bâtiments de la copropriété et que, si les deux parties communiquent, elles sont également accessibles séparément, de sorte qu’il existe une divisibilité matérielle. Elle soutient qu’il n’y a pas d’indivisibilité juridique dans le contrat, de sorte que l’indemnité d’éviction ne doit porter que sur la partie commerciale. Sur la surface des locaux, les bailleurs soutiennent que la locataire a affecté une pièce supplémentaire de 23 m2 au local d’habitation, portant la surface dédiée à l’activité commerciale de 154 m2 à 131 m2, à laquelle ils proposent d’appliquer la valeur locative non contestée proposée par l’expert.




La société Galerie [U] [K] soutient qu’en cas de bail mixte, l’indemnité d’éviction doit être appréciée en prenant en compte la totalité du local dans la mesure où le bail unique permet au locataire évincé de prétendre à un droit au renouvellement pour la totalité des locaux, en vertu du principe d’indivisibilité du bail. Elle estime que les bailleurs qui n’ont jamais contesté le droit au renouvellement du bail pour la totalité des locaux, ne peuvent contester que l’indemnité d’éviction doit également porter sur le tout. Elle fait valoir que la divisibilité alléguée des locaux est contredite par les termes du bail qui portent sur l’ensemble des locaux et qui visent une superficie globale de 210 m2 sans distinguer les bâtiments ou l’usage des locaux, ainsi que par la continuité des lieux loués en l’absence de toute séparation matérielle, peu important qu’elle ne rapporte pas la preuve que la partie à usage d’habitation est indispensable pour l’exploitation du fonds. Elle relève que la partie habitation est prise en compte par les bailleurs dans le calcul de l’indemnité d’occupation et que les bailleurs n’ont pas pris en compte le supposé changement d’usage d’une pièce pour ce calcul comme ils l’ont fait pour l’indemnité d’éviction. Elle fait valoir que le caractère mixte du bail a été déterminant de son consentement lors de la conclusion du bail et que sa perte participe nécessairement à son préjudice comme l’a relevé l’expert judiciaire dont les conclusions doivent être suivies.

Sur le caractère transférable de l’activité
L’indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, la destination prévue au bail est « activités de brocante, vente et exposition d’objets d’art et d’antiquités, à l’exception de toutes autres activités ». L’expert relève que les locaux sont situés dans le quartier [Localité 13], quartier central de la capitale, principalement résidentiel mais surtout très touristique et comptant de nombreuses galeries d’art. Il retient qu’il s’agit d’une bonne situation tant pour des locaux en étages sans appel de clientèle, à usage de galerie d’art, que pour des locaux à usage d’habitation. Il résulte du rapport d’expertise et des écritures des parties que les locaux considérés constituent un établissement secondaire de la société preneuse. L’expert relève que, au regard de l’activité commerciale de l’établissement secondaire étudié, exploitée dans des « locaux commerciaux en étages sans appel de clientèle, un transfert de fonds sans perte significative de clientèle est acquis par principe ». 

Les parties et l’expert s’accordent sur une absence, même partielle, de perte du fonds de commerce, de sorte que l’indemnité principale est une indemnité dite de « déplacement » et qu’elle doit être égale à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail 
Il est d'usage que cette indemnité soit calculée selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit, en fonction de l'écart mesuré entre la valeur locative de marché du local objet de l'éviction et le loyer de renouvellement, avec application d'un coefficient représentatif de la valeur de l'emplacement au différentiel ainsi obtenu.

Selon le rapport d'expertise, les locaux sont situés [Localité 5], au cœur du quartier [Localité 13], au [Adresse 8], voie secondaire à sens unique de circulation automobile reliant la rue [Adresse 12] à la rue [Adresse 11], les locaux étant situés dans la partie la plus au nord proche de la rue [Adresse 11]. Le stationnement est très difficile dans ce quartier mais il est facilité par la présence de plusieurs parkings publics. Il s'agit d'un quartier central très prisé de la capitale, principalement résidentiel mais surtout très touristique avec de nombreux sites culturels, bénéficiant d'une très bonne commercialité et d'une importante chalandise piétonne. Le secteur compte de nombreuses galeries d'art. L'emplacement est correctement desservi par les transports en commun avec les stations de métro « Arts et Métiers » et « Temple » (lignes 3 et 11) à moins de 500 m, et plusieurs lignes de bus à proximité. 

L'immeuble est ancien de facture ordinaire, avec une façade en pierre de taille et maçonnerie sous enduit peint, composé d'un bâtiment sur rue et de plusieurs bâtiments sur cour. Le ravalement et le gros œuvre sont en bon état apparent. Les parties communes sont d'un standing correct, en bon état d'entretien. Les locaux sont situés au deuxième étage avec accès depuis le hall d'entrée sous porche, avec une partie commerciale dépendant du bâtiment sur rue, traversante de 153,9 m2, de belle hauteur sous plafond, bien éclairé, composée d’une entrée, WC, vestiaire, bureau sur cour, deux salles d'exposition sur rue et une salle d'exposition sur cour avec cuisine et salle d'eau attenante, outre une pièce au sein du bâtiment sur cour, actuellement à usage d'habitation. Cette pièce commande la partie à usage d'habitation de 54,9 m², de hauteur correcte mais entièrement commandée, composée d'un dégagement d'entrée, un dressing avec salle d'eau et WC, puis une salle de bain et une chambre. Lors de la visite de l'expert le 11 octobre 2019, les locaux étaient équipés et aménagés, avec la partie dépendant du bâtiment sur rue en bon état d'entretien et la partie dépendante du bâtiment sur cour en état d'usage. L'expert retient une bonne impression d'ensemble. 

Selon l’expert, non contesté par les parties, le bail ne comporte pas de clause exorbitante de droit commun. 

S’agissant de la surface à retenir, l'expert retient une surface de 153,9 m2 pour la partie commerciale et de 54,9 m² pour la partie à usage d'habitation, soit une surface totale de 208,8 m2. S’agissant de locaux mixtes, avec des locaux commerciaux en étage sans appel de clientèle, et des locaux à usage d'habitation, il estime qu'il est d'usage de retenir pour chacun d'eux leur surface utile, sans pondération. En réponse aux dires des bailleurs, il estime que la partie à usage d'habitation ne doit pas être exclue du calcul de l'indemnité d'éviction, que la totalité de la surface doit être retenue tant pour le calcul de l'indemnité d'éviction que pour celui de l'indemnité d'occupation, en tenant compte de la destination de chacun des lots de l'immeuble, et qu'un simple changement d'usage ancien pour l'une des pièces n'est pas de nature à modifier la destination des locaux considérés. 

En application du principe de l’indivisibilité du bail, l'évaluation du droit au bail doit porter sur tous les locaux objets du bail y compris lorsque le bail commercial porte sur des locaux mixtes dont une partie est à usage d'habitation, le preneur subissant un préjudice sur le tout du fait du refus de renouvellement. En outre, il n’y a pas lieu d’exclure de la partie commerciale une pièce de 23 m2 qui est située entre les locaux à usage commercial et les locaux à usage d’habitation et qui fait le lien entre les deux espaces au motif qu’elle serait utilisée à usage d’habitation, dès lors qu’il s’agit d’un simple changement d’usage qui ne modifie pas la destination des locaux. 

Le tribunal retiendra, en conséquence, une surface de 153,9 m2 pour la partie commerciale et une surface de 54,9 m2 pour la partie à usage d’habitation, la totalité des locaux devant être prise en compte pour l’évaluation du droit au bail.




S'agissant de la valeur locative unitaire de marché pour la partie commerciale, l'expert judiciaire retient une valeur unitaire de marché de 360 euros/m², par comparaison avec 8 références de locaux commerciaux en étage, sans appel de clientèle, entre mai 2016 et avril 2019, dans le [Localité 5] dans les rues [Adresse 14], [Adresse 18], [Adresse 16], [Adresse 17], [Localité 15] et [Adresse 10], pour des surfaces comprises entre 70 et 295 m2 et des prix allant de 310 à 495 euros/m². Pour la partie logement, l’expert retient une valeur unitaire de marché de 336 euros/m2 par an, par comparaison avec 10 références de logements entre mars 2017 et octobre 2018, pour des surfaces entre 54 m2 et 79 m2, en bon ou très bon état, et des prix allant de 27 à 32,4 euros/m2/mois. 

Il en résulte une valeur locative de marché pour les locaux de :
Pour la partie commerciale : 153,9 m2 x 360 euros = 55.404 euros Pour la partie habitation : 54,9 m2 x 336 euros = 18.446 eurosSoit une valeur locative de marché de 73.850 euros (55.404 + 18.446).

Les parties ne contestent pas les valeurs unitaires proposées par l’expert qu’il convient de retenir au regard des références de comparaison proposées et des caractéristiques des locaux considérés.

S'agissant de la détermination du loyer de renouvellement théorique, les parties n’invoquent aucun motif de déplafonnement, de sorte que le montant du loyer de renouvellement s'élève au 1er juillet 2017, selon le calcul réalisé par l’expert par application des indices ILC du 1er trimestre 2017 et du 2ème trimestre 2006 au loyer d’origine de 23.797,77 euros, à la somme arrondie de 27.420 euros par an, hors taxes et charges. Ce montant n’est pas contesté par les parties. 

L’expert propose une valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017, compte tenu des références qu’il a proposées, selon les prix unitaires suivants :
Pour la partie commerciale, un prix unitaire de 340 euros/m2, soit 153,9 x 340 = 52.326 eurosPour la partie habitation prise dans un contexte commercial, un prix unitaire de 26 euros/m2/mois, soit 312 euros/m2/an, soit 54,9 x 312 = 17.129 eurosSoit au total, une valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017 de 69.455 euros par an (52.326 + 17.129).

Le montant du loyer de renouvellement plafonné étant inférieur à la valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2017, il convient de faire la différence entre la valeur locative de marché, soit 73.850 euros, et le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé, soit 27.420 euros. Il en résulte une somme de 46.430 euros. 

Eu égard aux caractéristiques des locaux en étage sans appel de clientèle, l’expert expose que le coefficient de situation à appliquer se situe en 3 et 5 en fonction de la qualité de l’emplacement. Il propose de retenir un coefficient de valorisation de 4,5, non contesté par les parties, compte tenu de la bonne situation à la fois adaptée à l’activité exercée et recherchée pour un logement. 

La valeur du droit au bail s'élève donc à la somme de 208.935 euros (46.430 x 4,5) qui sera arrondie à 209.000 euros.

L'indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 209.000 euros





Sur les indemnités accessoires

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 
L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 30% de la valeur locative de marché des locaux perdus, au regard des frais relatifs à la négociation d’un nouveau bail qui comprennent des honoraires de commercialisation usuellement entre 15 et 25% du loyer annuel en principal et des frais juridiques, soit un montant de 22.100 euros.

Les bailleurs contestent ce montant mais uniquement en ce que le pourcentage forfaitaire a été appliqué à la valeur locative retenue pour la totalité de la surface louée alors qu’ils contestaient la prise en compte de la partie habitation. 

Le tribunal ayant retenu la prise en compte de la totalité des locaux loués pour l’appréciation de l’indemnité d’éviction, il y a lieu de retenir le montant proposé par l’expert pour les frais de remploi, soit 22.100 euros.

Sur le trouble commercial
L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. 

L’expert estime que pour l’activité exercée, ce poste indemnitaire doit être estimé sur la base de trois semaines de bénéfice (en l’absence de gérance salariée), soit d’après le bénéfice moyen des trois derniers exercices et la ventilation moyenne entre les deux établissements dans les comptes produits par le preneur :
218.837 euros (résultat d’exploitation moyen) x 75% / 52 x 3 = 9.500 euros
Les parties ne contestent pas ce montant, de sorte que l’indemnité pour trouble commerciale sera fixée à 9.500 euros.

Sur les frais de réinstallation
L’expert ne retient pas d’indemnité à ce titre au motif que la partie commerciale des lieux loués ne présente aucun aménagement ou équipement spécifique et ne relève d’aucun concept particulier, ce que ne conteste aucune des parties et ce que confirment les photographies présentes dans le rapport d’expertise. 

Il n’y a donc pas lieu de fixer une indemnité au titre des frais de réinstallation.

Sur les frais de déménagement 
Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.





Au regard des deux devis produits par la société Galerie [U] [K] et du devis produit par l’indivision [G]-[S], l’expert a retenu celui des bailleurs, les deux autres paraissant excessifs. 

En conséquence, l’évaluation proposée par l’expert à 35.600 euros sera retenue. 

Sur les frais divers
L’expert judiciaire propose au titre de ces frais la somme forfaitaire de 3.000 euros, non contestée par les parties, laquelle sera retenue par le tribunal.

Sur les frais de double loyer
L’expert estime que ces frais ne devraient pas excéder une semaine, soit sur la base de la valeur locative de marché à la date de l’expertise des locaux perdus, la somme de 1.400 euros (73.850 euros / 52), non contestée par les parties et qui sera retenue. 

En l’absence de salarié et en l’absence de perte du fonds de commerce, il n’y a pas lieu de fixer des frais de licenciement. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société Galerie [U] [K] sera fixée à la somme globale de 280.600 euros (209.000 + 22.100 + 9.500 + 35.600 + 3.000 + 1.400).

En l’absence de demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction, la fixation de son montant ne donne pas lieu à solidarité entre les membres de l’indivision bailleresse. En conséquence il n’y pas lieu de prononcer une fixation in solidum.


2. Sur l’indemnité d’occupation

Les parties s’accordent pour retenir l’évaluation de l’indemnité d’occupation proposée par l’expert, en précisant que l’indexation prévue au contrat ne s’appliquera pas à cette indemnité.

En vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité.

En l'espèce, il résulte des motifs ci-dessus exposés que la valeur locative de renouvellement déplafonnée au 1er juillet 2017 s'élève à la somme de 69.455 euros. 

Conformément à l'usage, l'expert a proposé un abattement de précarité de 10% sur cette valeur, le titre d'occupation du preneur étant fragilisé par l'éviction. Il convient de retenir cet abattement. 

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation annuelle due à compter du 1er juillet 2017 par la société Galerie [U] [K] et jusqu'à la libération des locaux, à la somme annuelle de 62.510 euros (69.455 - 10%), hors charges et hors taxes.




3. Sur les autres demandes

L’indivision [G]-[S] et la société Galerie [U] [K] étant créancières l'une de l'autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s'opère de plein droit.

Aux termes de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur pour le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité entre les mains du locataire lui-même ou, éventuellement, d'un séquestre. A défaut d'accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l'indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

En l’absence de toute proposition de personne devant agir ès-qualités de séquestre sur la base de laquelle le tribunal pourrait apprécier l’accord ou le désaccord des parties et en l’absence de motif justifiant la nomination d’un tel séquestre, il y a lieu de rejeter la demande.

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par l’indivision bailleresse d'un congé refusant le renouvellement du bail, il lui appartient d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. Les membres de l’indivision [G]-[S] seront condamnés aux dépens in solidum.

Les membres de l’indivision, condamnés aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la société Galerie [U] [K], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant lors d’une procédure sans audience, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que par l'effet du refus de renouvellement signifié le 13 juillet 2017, le bail liant [C] [G] (décédé le 2 mars 2020), Mme [W] [V], épouse [G], Mme [H] [S], veuve [B], Mme [J] [S], épouse [Z], M. [Y] [S], venus aux droits de [A] [S] et [W] [V], épouse [G], et la société Galerie [U] [K], concernant les locaux situés [Adresse 8], a pris fin le 30 juin 2017 à minuit,

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la société Galerie [U] [K] au paiement d'une indemnité d'éviction,

Fixe à la somme globale de 280.600 euros (deux cent quatre-vingt mille six cents euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :
- indemnité principale : 209.000 euros
- indemnités accessoires :
- 22.100 euros pour les frais de remploi,
- 9.500 euros pour le trouble commercial,
- 35.600 euros pour les frais de déménagement,
- 3.000 euros pour les frais divers,
- 1.400 euros pour les frais de double loyer,






Dit que la société Galerie [U] [K] est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er juillet 2017 et jusqu'à la date de la libération des lieux par la remise des clés,

Fixe à la somme annuelle de 62.510 euros (soixante-deux mille cinq cent dix euros) hors taxes et hors charges, le montant de cette indemnité d'occupation due par la société Galerie [U] [K] à compter du 1er juillet 2017 et la condamne au paiement,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre les créances réciproques de l’indivision [G]-[S] et de la société Galerie [U] [K],

Rejette la demande de désignation d’un séquestre formée par l’indivision [G]-[S],

Condamne in solidum Mme [W] [V], épouse [G], Mme [H] [S], veuve [B], Mme [J] [S], épouse [Z], M. [Y] [S] à payer à la société Galerie [U] [K], la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [W] [V], épouse [G], Mme [H] [S], veuve [B], Mme [J] [S], épouse [Z], M. [Y] [S] aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire confiée à M. [O] [E], 

Rejette le surplus des demandes des parties, 


Fait et jugé à Paris le 22 Avril 2024.


Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME