Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■


18° chambre 
1ère section


N° RG 22/14315 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYL7U

N° MINUTE : 2

Assignation du :
22 Novembre 2022

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 22 Avril 2024

DEMANDERESSE 

SOCIETE IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Bruno ANGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0040




DEFENDERESSE 

Association ESPACE [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Gachucha COURREGE de la SELARL M&C Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0159













MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DEBATS

A l’audience du 25 janvier 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2024.



ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 4 janvier 2007, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a donné à bail, à l'association ESPACE [Localité 4], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] dans le [Localité 6] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du 21 février 2006 pour se terminer le 21 février 2015, moyennant un loyer annuel de 20.832 euros, hors taxes et charges comprises.

La destination est la suivante : organisation de manifestations culturelles et artistiques.

Par acte extrajudiciaire du 5 août 2014, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a notifié à l'association ESPACE [Localité 4], un congé avec offre de renouvellement pour le 21 février 2015, avec offre d'un nouveau montant de loyer s'élevant à la somme de 27.100 euros, hors taxes et hors charges. 

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2015, les parties ont signé un avenant de renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 21 février 2015 pour se terminer le 20 février 2024, moyennant un loyer annuel de 27.100 euros, hors taxes et charges comprises.

Par acte extrajudiciaire du 24 septembre 2021, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait dresser un procès-verbal pour faire constater que l'association [Localité 4] titulaire d’un bail à destination d’activités associatives exploite les lieux à des fins étrangères à la destination. 

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2021, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait dresser un nouveau procès-verbal pour faire constater que l'association [Localité 4] titulaire d’un bail à destination d’activités associatives organise des activités exclusivement commerciales (vente d’articles en cachemire annoncé sur son site et constatée sur les lieux).




Par deux actes extrajudiciaires du 22 décembre 2021, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait signifier respectivement à l'association [Localité 4] et à Madame [H] [C], prise en sa qualité de présidente de l’association ESPACE [Localité 4] un commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail sous le délai d'un mois, en cessant la sous-location des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], objet du bail signé le 4 janvier 2007.

Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2021, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait dresser un procès-verbal pour faire constater que sur son site internet l'association [Localité 4] fait la promotion d’événements de ventes privées devant se tenir dans les lieux mis à bail. 

Par exploit d’huissier du 27 janvier 2022, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait assigner l'association ESPACE [Localité 4] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 janvier 2022 et d'ordonner l'expulsion de l'association ESPACE [Localité 4].

Par acte extrajudiciaire du 18 mai 2022, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait dresser un procès-verbal pour faire constater que sur son site internet l'association [Localité 4] propose la sous-location des lieux mis à bail, en indiquant le tarif à la journée pour les mois d’avril et de mai 2022. 

Par ordonnance de référé du 21 juillet 2022, le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5].

Par exploit d’huissier du 22 novembre 2022, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] a fait assigner l'association ESPACE [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de juger que l'association ESPACE [Localité 4] a procédé à la sous-location des lieux loués, en violation aux clauses contractuelles du bail commercial ; constater des manquements à l’obligation de paiement ; obtenir sa condamnation au paiement au bailleur de la somme de 964.250 euros avec intérêt au taux légal, à compter de la délivrance de l'assignation ; constater des troubles illicites ; prononcer la résiliation du bail entre les deux parties aux torts exclusifs du preneur, à compter du 22 janvier 2022 ; ordonner son expulsion des locaux et la faire condamner à payer au bailleur la somme de 5.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 29 septembre 2023, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] demande au juge de la mise en état de :
- Juger la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] recevable et bien fondée en ces moyens, fins et conclusions ;
- Juger que la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] n’est pas prescrite en ses demandes antérieures au 22 novembre 2017 ;

- Ordonner la communication par l’association ESPACE [Localité 4] de l’ensemble de ses documents comptables, notamment, bilans, comptes de résultats, liasses fiscales, relevés des différents comptes bancaires, déclarations fiscales, ce, à compter du 1er janvier 2012 jusqu’à la date des dernières conclusions, sous astreinte journalière fixée à 2.000 euros, à compter de la décision à intervenir, ladite astreinte ayant vocation à courir sur une durée de 3 mois et renouvelable autant de fois que nécessaire;
- Condamner l’association ESPACE [Localité 4] à payer la somme de 3.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] énonce que :
- Les manquements commis par l’association ESPACE [Localité 4] présentent un caractère successif et multiple à l’égard du bailleur et ne peuvent donc être prescrits antérieurement au 22 novembre 2017 ;
- Qu'il est indispensable et nécessaire que le bailleur puisse obtenir la communication des documents comptables, fiscaux et bancaires de l’association ESPACE [Localité 4] depuis le 1er janvier 2012, d’autant plus justifiée, utile et nécessaire à l’issue du litige qu’elle permet d’appréhender le quantum des sommes frauduleusement encaissées par le preneur au titre de la sous-location.

Par conclusions récapitulatives d’incidents notifiées par RPVA le 17 janvier 2024, l’association ESPACE [Localité 4] demande au juge de la mise en état de :
-    Dire et juger la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] irrecevable pour être prescrite en toutes ses demandes concernant tous les faits antérieurs au 22 novembre 2017 ;
- Débouter la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] de toutes ses demandes ;
- Condamner la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] à payer à l'Association ESPACE [Localité 4] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que :
-   l’acte introductif d’instance interruptif de prescription qui saisit le tribunal ne permet de couvrir que la période postérieure au 22 novembre 2017 inclus, le surplus des faits antérieurs à cette date étant prescrits. Or, le bailleur formule des demandes pécuniaires pour une période allant de 2012 à 2022 alors que la prescription est quinquennale ; qu’il y a lieu de considérer que la prescription court isolément pour chaque manquement ; 
- La demande de communication de pièces comptables faite par le bailleur est irrecevable au motif que, d’une part, conformément à l’alinéa 3 de l’article L. 123-23 du code de commerce elle ne peut être ordonnée en justice que dans les affaires de succession, communauté, partage de société et en cas de redressement judiciaire et, d’autre part, elle n’est pas justifiée, la demande de communication de pièces ne saurait avoir pour objet ou pour effet, de rechercher les preuves qu'il appartient au demandeur de rapporter, le bailleur disposant depuis 2012 de tous les moyens lui permettant d’établir les faits reprochés à son encontre. Elle rappelle que les locaux ont été restitués au bailleur le 31 décembre 2022. 
 
L’audience de plaidoirie de l’incident s’est tenue le 25 janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré au 22 avril 2024.

MOTIVATION

Sur l'irrecevabilité des demandes pour cause de prescription

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.»


L' article 2224 du code civil dispose que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. ».

L’article 2241 du code civil énonce que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». L’article 2231 du code civil dispose enfin que « L'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. ». Ainsi, malgré l'interruption, la prescription conserve sa nature. La nouvelle prescription sera elle-même quinquennale.

Il est constant que la prescription quinquennale s'applique aux actions de droit commun fondées sur le bail commercial ; le point de départ de ladite prescription court à compter du jour où le bailleur a pris connaissance des faits lui permettant de faire valoir ses droits.


En l'espèce, le bailleur produit un procès-verbal du 24 septembre 2021 qui constitue le jour où il a eu connaissance des manquements précis de l'association [Localité 4] dont elle sollicite la réparation au fond. Il ressort dudit constat que l’association ESPACE [Localité 4] a publié sur son site internet l’organisation du 8 au 20 avril 2014 d’un « pop up concept store » dans les lieux mis à bail, l’organisation du 5 au 17 juin 2018 d’un pop store et l’organisation du 20 au 27 mai 2019 d’un « pop up store » spécial été ; l'association [Localité 4] a en outre publié sur son site internet en date du 4 décembre 2020 et 9 avril 2021, une offre de sous-location (en substance, événements, soirées étudiantes, lancements de produits, galas, comité d’entreprises, soirée d’entreprises etc.). Il est en outre constaté la publication sur son site internet le 19 mai 2021 de la tenue d’une « exposition et vente collective » de « créateurs » contenant des bijoux et des cosmétique.


Pour l’ensemble de ces faits, la prescription quinquennale a donc commencé à courir à compter du 24 septembre 2021 (date de la prise de connaissance des faits par le bailleur établie au dossier), le premier acte interruptif de prescription a eu lieu lors de la saisine du juge des référés soit le 27 janvier 2022, la prescription a recommencé à courir à compter de l’ordonnance du juge des référés, soit le 21 juillet 2022. Un nouvel acte interruptif de prescription est intervenu par l’acte introductif de la présente instance, le 22 novembre 2022.


En conséquence, il y a lieu de constater que les demandes relatives aux faits ayant eu lieu à compter du 8 avril 2014 inclus ne sont pas prescrites. 

La prescription n’est pas discutée pour les faits postérieurs au 22 novembre 2017.

Concernant les faits antérieurs au 8 avril 2014, en l’état actuel du dossier, le bailleur n’apporte pas la preuve d’une date de découverte des faits allégués antérieure à l’acte introductif d’instance qui saisit le tribunal. Il y a donc lieu de réputer que la connaissance des faits allégués a eu lieu à la date de l’acte introductif d’instance. En conséquence, les faits antérieurs au 8 avril 2014 apparaissent en l’état du dossier prescrits. 

En conséquence, les demandes concernant les faits antérieurs au 8 avril 2014 seront donc déclarées irrecevables.


Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Selon l’article 770 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production de pièces et peut dès lors enjoindre à une partie, le temps de l’instruction de l’affaire, de respecter sous astreinte ses obligations contractuelles si l’astreinte est utile et proportionnée au litige.

Contrairement à ce qu’invoque l’association ESPACE [Localité 4], les dispositions de l’article L.123-23 du code de commerce ne peuvent être invoquées pour faire échec au pouvoir du juge de la mise en état d’ordonner, sur le fondement de l’article 770 du code de procédure civile, l’obtention et à la production de pièces comptables provenant d’une association. 

En l’état du dossier, le bailleur ne justifie pas de la nécessité de produire des pièces antérieures au 8 avril 2014, il y a seulement lieu d'accueillir la demande pour les faits allégués à compter de cette date en ordonnant la communication de pièces comptables, fiscales et bancaires afférentes à la période d’exploitation des locaux pour la période du 8 avril 2014 à la date de la restitution des locaux.


Sur les autres demandes

Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens seront réservées.


PAR CES MOTIFS
 
Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] relatives à la période antérieure au 8 avril 2014 pour cause de prescription ;
 
Enjoint à l'association ESPACE [Localité 4] de communiquer à la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5] les documents comptables, fiscaux et bancaires relatifs à la période d’exploitation des locaux commerciaux, sis [Adresse 2] dans le [Localité 6] à [Localité 5] mis à bail par la société IMMOBILIERE DU [Adresse 2] A [Localité 5], courant du 8 avril 2014 à la date de restitution des lieux (le 31 décembre 2022) ;




Rejette le surplus des demandes des parties ;

Renvoie à l’audience de mise en état du 19 septembre 2024 ;

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Réserver les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faite et rendue à Paris le 22 Avril 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON