Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Cité Judiciaire
Service des contentieux de la protection
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/01493 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K244

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/287 


[Z] [I]

C/

[U] [O] [M] [J]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me LEGROS Christophe
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me THEBAULT Irène
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [I]
[Adresse 6]
[Localité 3]
représenté par Me Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Elise JACQUEMOUD, avocat au barreau de RENNES


ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [O] [M] [J]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représenté par Me Irène THEBAULT, avocat au barreau de RENNES









 




RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 20 avril 2018, M. [Z] [I] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 523 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

 Par acte de commissaire de justice du 1er août 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2328,38 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [M] [J] le 2 août 2023.

 Par assignation du 18 janvier 2024, M. [Z] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [M] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-2086,47 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023,
-1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l'audience du 22 mars 2024, M. [Z] [I], représenté par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 22 mars 2024, s'élevait désormais à la somme de 1261,32 euros. Le bailleur a précisé que M. [U] [M] [J] avait repris le paiement de son loyer depuis deux mois et a déclaré s'en rapporter sur la demande de délais de paiement.

M. [U] [M] [J], représenté par son avocat, a exposé avoir repris le paiement de son loyer courant et être en capacité de rembourser sa dette par mensualité de 100€ par mois. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

 En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
 M. [U] [M] [J] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité

 M. [Z] [I] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
 Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

 Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire sont d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

 Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à compter du 13 septembre 2023. Il convient, cependant, avant de prononcer l'acquisition de la clause résolutoire d'étudier la demande de suspension de la clause résolutoire. 

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement :

 Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

 En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [U] [M] [J] a repris le paiement de son loyer intégral avant l'audience. Il ressort, en effet, du décompte produit par le bailleur à l'audience que les loyers des mois de février et mars 2024 ont été payés. 

 Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [U] [M] [J] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

 Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [Z] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

 En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

 L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

 Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

 L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

 En l'espèce, M. [Z] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 22 mars 2024, M. [U] [M] [J] lui devait la somme de 1261,32 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Représenté à l'audience, M. [U] [M] [J] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera, donc, condamné à payer cette somme au bailleur.

 Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [M] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l'indemnité d'occupation

 En cas de non-respect du plan d'apurement et donc de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

 L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Z] [I] ou à son mandataire.

 Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

 Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

 M. [U] [M] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

 L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [Z] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

 Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

 La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines, 
 
 CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 20 avril 2018 entre M. [Z] [I], d'une part, et M. [U] [M] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 septembre 2023,

CONDAMNE M. [U] [M] [J] à payer à M. [Z] [I] la somme de 1261,32 euros (mille deux cent soixante et un euro et trente-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

 AUTORISE M. [U] [M] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 13 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

 DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

 SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [M] [J],

 DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

 DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

"le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 octobre 2023,

"le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

"le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [U] [M] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,

"le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

"M. [U] [M] [J] sera condamné à verser à M. [Z] [I] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,

 DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE M. [U] [M] [J] à payer à M. [Z] [I] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNE M. [U] [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2023 et celui de l'assignation du 18 janvier 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge