Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 19 avril 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
JUGEMENT DU 19 Avril 2024 

N° RG 24/01560 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K3BT

JUGEMENT DU :
19 Avril 2024
N° 24/289 


[K] [C]
[B] [C]

C/

[P] [H]
[R] [H], caution
[X] [H], caution







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE 19/04/24
à Me GARNIER Charlotte
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [H] [P]
Mme [H] [R]
Mr [H] [X]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Avril 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ;

Audience des débats : 22 Mars 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [K] [C]
[Adresse 2]
représenté par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Pierre CAPITAINE, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

M. [B] [C]
[Adresse 5]
représenté par Me Charlotte GARNIER, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Pierre CAPITAINE, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

ET :

DEFENDEURS :

Mme [P] [H]
[Adresse 1]
comparante en personne

Mme [R] [H], caution
[Adresse 3]
comparante en personne

M. [X] [H], caution
[Adresse 3]
comparant en personne



RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 15 août 2018, Mme [U] [C] a consenti un bail d'habitation à Mme [P] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros et d'une provision pour charges de 55 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [R] [H] et de M. [X] [H].

Mme [U] [C] est décédée le 29 juillet 2021. Ses fils, M. [K] [C] et M. [B] [C], sont devenus propriétaires du bien, objet du bail. 

 Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1469,55 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 18 juillet 2023.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [H] le 28 juin 2023.

 Par assignations des 2 novembre 2023 et 22 février 2024, M. [K] [C] et M. [B] [C] ont ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de Mme [P] [H] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [R] [H] et M. [X] [H] au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-1469,55 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

 L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Par conclusions déposées à l'audience du 22 mars 2024, M. [K] [C] et M. [B] [C] ont maintenu l'intégralité de leurs demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 22 mars 2024, s'élevait désormais à la somme de 2101,11 euros. 
M. [K] [C] et M. [B] [C], représentés par leur avocat, ont précisé que la locataire n'apportait aucun preuve concernant sa demande d'indemnisation, qui devait donc être rejetée. 

Mme [P] [H], assistée de ses parents et cautions, Mme [R] [H] et M. [X] [H], a contesté la dette dans son montant et son principe, affirmant avoir toujours payé son loyer. Elle a déclaré que le décompte produit par les bailleurs ne permettait pas de comprendre la dette réclamée. Elle a donc sollicité la poursuite du bail, en l'absence d'impayés de loyers.
Elle a, en outre, sollicité la condamnation de M. [K] [C] et M. [B] [C] à lui payer la somme de 124€ correspondant à la perte des denrées alimentaires contenues dans le réfrigérateur lors de sa panne.
 
En cet état l'affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024.







MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

"Sur la recevabilité

 M. [K] [C] et M. [B] [C] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
 Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

 Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

 En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives à la clause résolutoire sont d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

 Il ressort de cet article qu'un contrat de bail peut être résilié en cas d'impayés de loyers, or les parties s'opposent sur l'existence d'une dette. La locataire conteste, en effet, l'existence d'impayés de loyers arguant avoir payé autant de loyers que de mois d'occupation du logement. Elle verse à l'appui de ses affirmations des justificatifs d'ordres de virements pour les mois de mai, juin et juillet 2023. 
 Les bailleurs, pour leur part, produisent un décompte du 1er septembre 2019 jusqu'au 5 mars 2024 duquel il ressort plusieurs irrégularités dans le paiement des loyers, à l'origine de la constitution d'une dette de loyer. 

 En premier lieu, il apparait que Mme [P] [H] a versé pour les mois de mai, juin et juillet 2019 la somme de 510€ au titre du loyer au lieu de celle de 610€ correspondant au loyer charges comprises, ce qui a constitué un impayé de 300€. 
 En deuxième lieu, il convient de noter que la locataire n'a pas pris en compte la révision annuelle du loyer pour le mois d'octobre 2019 et pour la période d'octobre 2020 à novembre 2021, pour un montant total impayé de 57,86€. 
 En troisième lieu, il ressort des pièces versées que le montant de certains loyers n'est que partiellement versé sans explications (-126,89€ pour le mois de novembre 2022, -39,88€ pour le mois d'octobre 2023,- 2€ pour le mois de février 2024, - 474,68€ pour le mois de mars 2024), soit un total impayé de 643,45€. 
 En quatrième lieu, il sera retenu que la taxe des ordures ménagères pour l'année 2023 n'a pas été payée (115€). Or le paiement de cette taxe incombe au locataire en application du décret n°87-713 du 26 aout 1987.
 En cinquième et dernier lieu, il y a lieu de noter que les mois d'octobre 2022, d'avril 2023 et de juillet 2023 sont impayés dans leur intégralité, soit une somme totale impayée de 1 954,28€. Selon le décompte des bailleurs, le montant total des impayés peut donc être fixé à la somme de 3 070,59€. Sur ces irrégularités relevées, la locataire ne verse qu'une seule pièce à savoir un ordre de virement du 17 juillet 2023 pour un montant de 645,05€. Cette pièce est insuffisante pour attester de l'encaissement de cette somme par les bailleurs et donc du paiement effectif du loyer du mois de juillet 2023 par la locataire. Aucune autre pièce produite par la locataire ne permet de contester les sommes déclarées comme impayées par les bailleurs.
 
 Le décompte produit par ces-derniers permet également de constater que deux remboursements de la part de ses bailleurs pour un montant total de 948,98€ (machine à laver et réfrigérateur). Un versement complémentaire du 26 septembre 2022 d'un montant de 20,50€ doit également être mis au crédit de Mme [P] [H]. 

 Après déduction des sommes créditées en faveur de Mme [P] [H], cette dernière reste bien redevable à l'égard de ses bailleurs de la somme de 2 101,11€. 

 Le principe de l'existence d'une dette locative étant désormais démontré, il convient de vérifier le respect de la procédure de demande de résiliation du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 27 juin 2023. Or d'après l'historique des versements la somme de 1469,55 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. 
 Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire à compter du 28 août 2023.

 En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en cas d'impayés de loyer, le juge doit prononcer la résiliation du bail si le locataire n'est pas repris le paiement intégral de son loyer au jour de l'audience, sans pouvoir suspendre les effets de la clause résolutoire. Or, il ressort du décompte des bailleurs qu'à la date de l'audience, la locataire n'avait pas payé l'intégralité de son loyer du mois de mars 2024. Sur ce point, il convient de préciser que l'article 1.9 du contrat de bail prévoit que le loyer doit être payé en intégralité le 1er de chaque mois à terme échoir, c'est-à-dire le 1er de chaque mois pour le mois à venir. Le loyer du mois de mars 2024 devait donc être payé en intégralité par la locataire le 1er mars 2024, ce qui n'est pas le cas au regard du décompte produit par les bailleurs. Lors de l'audience, la locataire a indiqué que le paiement du loyer de mars était en cours, sans apporter de justificatifs sur ce point. 

 En présence d'une dette locative et d'une absence de reprise du paiement du loyer courant à la date de l'audience, le Juge ne peut que prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de la locataire. 

Sur l'indemnité d'occupation

 En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. 

 L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [K] [C] et M. [B] [C] ou à leur mandataire.

Sur la demande d'indemnisation de Mme [P] [H] :

 Mme [P] [H] sollicite la condamnation de M. [K] [C] et M. [B] [C] au paiement de la somme de 124€ correspondant au montant des denrées perdues lors de la panne du réfrigérateur. Si cette dernière est reconnue par les bailleurs, la locataire ne verse aucun justificatif permettant de constater la réalité de son préjudice, ni d'évaluer le montant de celui-ci. Il convient donc de la débouter de sa demande sur ce point. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

 Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

 Mme [P] [H], Mme [R] [H] et M. [X] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

 L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [K] [C] et M. [B] [C] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

 Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

 Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

 En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,

 La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

 CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

 CONSTATE que Mme [P] [H] n'a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience et que M. [K] [C] et M. [B] [C] s'opposent à la poursuite du bail, 

 CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 août 2018 entre M. [K] [C] et M. [B] [C], d'une part, et Mme [P] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 28 août 2023,

 ORDONNE à Mme [P] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

 DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

 DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

 RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

 CONDAMNE Mme [P] [H] solidairement avec Mme [R] [H] et M. [X] [H], à payer à M. [K] [C] et M. [B] [C] la somme de 2101,11 euros (deux mille cent un euros et onze centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 22 mars 2024 (indemnités d'occupation du mois de mars 2024 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 1469,55 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

 CONDAMNE Mme [P] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

 DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer à compter du 23 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

 ÉCARTE l'exécution provisoire de droit de la présente décision,

 CONDAMNE Mme [P] [H], solidairement avec Mme [R] [H] et M. [X] [H], à payer à M. [K] [C] et M. [B] [C] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

 CONDAMNE Mme [P] [H], solidairement avec Mme [R] [H] et M. [X] [H], aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge