Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 avril 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 190 DU 18 AVRIL 2024







N° RG 21/00886 - 

N° Portalis DBV7-V-B7F-DLHT



Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 17 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/00257.



APPELANTE :



Mme [P] [B]

Lot. [Adresse 10]

[Localité 7]



Représentée par Me Elisabeth CALONNE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 25)





INTIMES :



M. [F] [S]

[Adresse 1]

[Localité 6]



Mme [I] [A]

[Adresse 2] 

[Localité 7]



Représentés par Me Tania GALVANI, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 62)



SOCIETE MUTUELLE D'ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Anne-Gaëlle GOURANTON de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 83), substituée par Me Béatrice FUSENIG, avocat au barreau de GAUDELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY.





COMPOSITION DE LA COUR :



Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.

















DÉBATS :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 5 février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère, qui ont fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.



GREFFIER



Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



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* *



Procédure 





Alléguant l'acquisition par acte authentique du 19 décembre 2013 de Mme [I] [A] et M. [F] [S] d'un immeuble composé d'une maison et d'un bungalow édifiés sur une parcelle sise à [Adresse 10], cadastré AY [Cadastre 4] et AY [Cadastre 8], et un phénomène d'humidité, une ordonnance de référé du 19 juin 2015 et une expertise déposée le 14 septembre 2018, par actes d'huissier des 29 janvier 2019 et 4 février 2019, Mme [P] [B] et M. [L] [O] ont assigné leurs vendeurs et la SMABTP devant le tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre pour obtenir leur condamnation au paiement de 311 241,58 euros au titre des travaux de reprise à réaliser, avec maîtrise d'oeuvre, des mesures conservatoires et des troubles de jouissance avec intérêts échus au jour du parfait paiement sur la base de l'indice BT01 connu en février 2015, avec la garantie de la SMABTP, et capitalisation des intérêts, de 10 000 euros au titre du préjudice moral, de 100 800 euros correspondant à 30 % du prix de vente du bien au titre de la garantie des vices cachés, de 10 000 euros de dommages et intérêts, des dépens y compris les frais d'expertise de 3 808,67 euros et de 8 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 juin 2021, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a 

- débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes au titre de la garantie décennale attachée aux biens [Localité 7], lieu-dit [Adresse 10], édifiés sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 4] ; 

- déclaré Mme [P] [B] et M. [L] [O] irrecevables en leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés attachée aux biens [Localité 7], lieu-dit [Adresse 10], édifiés sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 4], pour cause de forclusion ;

- débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires ;

- débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [P] [B] et M. [L] [O] à payer à Mme [I] [A], M. [Z] [S] et la SMABTP, chacun, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné Mme [P] [B] et M. [L] [O] à supporter les entiers dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [J] [Y] en exécution de l'ordonnance de référé du 19 juin 2015. 





Par déclaration reçue le 12 août 2021, Mme [B] a interjeté appel total du jugement en ce qu'il a débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes au titre de la garantie décennale attachée aux biens [Localité 7], lieu-dit [Localité 9], lotissement ' [Adresse 10], édifiés sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 4], a déclaré Mme [P] [B] et M. [L] [O] irrecevables en leurs demandes au titre de la garantie des vices cachés attachée aux biens [Localité 7], lieu-dit [Localité 9], lotissement ' [Adresse 10], édifiés sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 4], pour cause de forclusion, a débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes indemnitaires, a débouté Mme [P] [B] et M. [L] [O] de l'intégralité de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les a condamnés au paiement des dépens, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire réalisée par M. [J] [Y] en exécution de l'ordonnance de référé du 19juin 2015. 





L'avis de non-constitution a été adressé le 16 septembre 2021, la déclaration d'appel a été signifiée le 30 septembre 2021 à M. [S] par dépôt à l'étude après vérification de l'adresse et les conclusions d'appel lui ont été signifiées le 22 décembre 2021. 





Par dernières conclusions communiquées le 27 octobre 2023, Mme [B] a sollicité, au visa des articles 1792 et suivants, 1641, 1231-1 du Code civil, de

- réformer le jugement du 17 juin 2021 en toutes ses dispositions, 

Statuer à nouveau 

- condamner in solidum M. [S] et Mme [A] à payer la somme de 318 013,66 euros, au titre 

- des travaux à réaliser : 50 787,88 euros TTC ; 

- de la maîtrise d'oeuvre : 5 663,70 euros TTC ; 

- des mesures conservatoires prises : 8 822,08 euros TTC ; 

- des troubles de jouissance perte de 30 % villa sur 52 mois : 224 640 euros ; 

- des troubles de jouissance bungalow sur 36 mois : 21 600 euros ; 

- des troubles de jouissance pour la durée des travaux à effectuer : 7 200 euros ; 

- condamner les mêmes in solidum à payer les intérêts échus au jour du parfait paiement sur la base de l'indice de BT 01 connu en février 2015, soit 104,5 ; 

- condamner la compagnie SMABTP, assureur décennal à garantir le paiement de la condamnation de 311 241,58 euros TTC ; 

- condamner la SMABTP à payer les intérêts échus actualisés jusqu'au jour du parfait paiement sur la base de l'indice BT 01 connu au mois de juin 2018 (date du pré-rapport), soit 109 ; 

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 

- condamner les mêmes in solidum à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral ; 

- condamner in solidum les mêmes à payer les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et jusqu'à parfait paiement ; 

- condamner solidairement M. [S] et Mme [A] à restituer à la requérante une partie du prix de vente du bien immobilier, en application de la garantie des vices cachés et à hauteur de 30 %, soit 100 800 euros ; 

- condamner solidairement M. [S] et Mme [A] à payer les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner in solidum l'ensemble des défendeurs à payer la somme de 8 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais d'huissier au titre du constat y ajoutant les frais de sondage de 3 500 euros ; 

- condamner les mêmes in solidum à payer les entiers dépens de l'instance y compris les frais d'expertise de 3 808,67 euros. 







Elle a rappelé l'acquisition le 19 décembre 2013, la découverte du problème d'humidité en 2015, l'ordonnance de référé et l'expertise, le défaut de production par la SMABTP de l'attestation d'assurance de la société K villas 2000, ses demandes et celles adverses. Elle a fait valoir que l'action en garantie des vices cachés pouvait se cumuler avec l'action en garantie décennale, que le délai de deux ans était un délai de prescription, que les remontées d'humidité rendaient les ouvrages impropres à leur destination, qu'ils résultaient d'une implantation trop basse de la ville, de l'absence de drain en amont et l'absence de produit d'imperméabilisation, qu'il s'agissait d'un vice caché, que le bungalow ne pouvait pas être loué et que le trouble de jouissance était de 30% pour la villa. Elle a ajouté que l'action probatoire 'interrompt en réalité les demandes attachées aux conséquences des dommages affectant le bien', que la mesure d'instruction suspendait les délais d'action en réparation, que l'action en réparation ne pouvait se heurter à la forclusion ou à la prescription, que l'opposabilité de l'état parasitaire ne pouvait s'apprécier qu'en fonction de sa finalité, que tribunal avait confondu constat des conséquences et appréciation technique portant sur l'existence du vice caché, qu'elle pouvait prétendre à la restitution de partie du prix de vente outre le coût des travaux. Sur la garantie décennale, elle a soutenu l'existence d'une réception tacite, ou judiciaire le bien étant 'habitable' avec une prise de possession le 1er avril 2005, qu'elle n'était pas maître d'ouvrage mais acquéreur, l'absence de nouveauté de la demande, la condamnation des vendeurs et la garantie de la SMABTP. 



 

Par dernières conclusions communiquées le 9 mai 2023, Mme [A] et M. [S] ont demandé au visa des articles 1792 et suivants du Code Civil et de la loi N°2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription civile, de 

- constater l'absence de réception tant expresse que tacite de l'ouvrage, que Mme [B] et M. [O] n'ont pas demandé de prononcer la réception judiciaire de l'ouvrage, 

En conséquence,

- dire et juger irrecevable l'action engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs, 

- débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes subséquentes d'indemnisation, 

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil, 

- constater que les vices dont se plaignent Mme [B] et M. [O] étaient apparents au moment de l'acquisition de la maison, 

- dire et juger irrecevable l'action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés,

- débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes subséquentes d'indemnisation, 

Vu les articles 1648 et 2239 du Code Civil, 

- dire et juger irrecevable l'action engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés en raison de sa tardiveté, 

En conséquence, 

- débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ; 

 - débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes subséquentes d'indemnisation ;

À titre infiniment subsidiaire, 

- dire et juger que Mme [A] et M. [S], consommateurs profanes ne sauraient être tenus au paiement de l'intégralité de l'indemnisation ;

- retenir une clé de répartition de responsabilité qui ne saurait être supérieure à 5% pour Mme [A] et M. [S] ; 

- débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes subséquentes d'indemnisation, manifestement excessives ; 

- débouter Mme [B] et M. [O] de leurs demandes de dommages et tenant à la réparation d'un préjudice moral ; 

- condamner Mme [B] et M. [O] à leur payer la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens dont distraction au profit de Me Tania Galvani, avocat aux offres de droit. 





Ils ont fait valoir l'absence de réception et l'impossible mise en oeuvre de la garantie décennale, la prise de possession ne suffisant pas à caractériser une réception, que la demande de réception était nouvelle en appel. Sur l'action en garantie des vices cachés ils ont fait valoir que Mme [B] avait visité l'immeuble et avait connaissance des problèmes d'humidité, qu'ils avaient fait un diagnostic en 2014, que l'action au fond était forclose et qu'en tout état de cause, les demandes devaient être rejetées, comme excessives et disproportionnées, d'autant qu'ils sont des profanes de la construction, que les désordres résultaient de la défaillance des concepteurs et des exécutants, ce qui excluait qu'ils puissent être poursuivis en qualité de vendeurs, que tout au plus une clef de répartition qui ne saurait excéder 5% devrait pouvoir être retenue. 





Par dernières conclusions communiquées le 11 janvier 2023, la SMABTP a réclamé de 

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel, 

À titre principal, 

vu les articles 1792 et suivants du Code civil, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les travaux de construction n'avaient pas été réceptionnés et que la garantie de la SMABTP n'était donc pas mobilisable, 

Subsidiairement, s'il devait être jugé que les travaux de construction ont été réceptionnés, 

- déclarer Mme [B] irrecevable en sa demande au titre de la garantie décennale à raison de la forclusion, 

En conséquence,

- débouter Mme [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- la condamner à payer à la SMABTP la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens 

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire, la Cour d'appel devait juger que la garantie de la SMABTP est mobilisable, 

- limiter la garantie de la SMABTP à la réparation des seuls dommages matériels de Mme [B] à l'exclusion de tous dommages immatériels (de jouissance et moral) non inclus dans une couverture d'assurance garantie décennale ; 

- constater que la SMABTP ne doit sa garantie que pour la somme de 4 826,38 euros, 

- débouter Mme [B] de sa demande de paiement de la somme de 321 241,58 euros décomposée comme suit : 

- travaux à réaliser : 50 787,88 euros TTC 

- maîtrise d'oeuvre : 5 663,70 euros TTC 

- mesures conservatoires prises : 2 050 euros TTC 

- troubles de jouissance perte de 30 % villa sur 52 mois : 224 640 euros, 

- trouble de jouissance bungalow sur 36 mois : 21 600 euros 

- troubles de jouissance pour la durée des travaux à effectuer : 7 200 euros 

- préjudice moral : 10 000 euros 

- débouter Mme [B] de sa demande indemnitaire présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner à payer à la SMABTP la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





Elle a rappelé la procédure et sa demande de mise hors de cause, elle a fait valoir que sa garantie n'était pas mobilisable en absence d'une réception, que la date retenue par l'expert du 1er avril 2005 ou celle du contrat de fourniture d'électricité ne sont soutenues par aucun autre élément, que sans réception, la garantie décennale n'était pas due. Subsidiairement, elle a soutenu la forclusion de l'action, compte tenu d'une date d'achèvement des travaux fixée par l'expert au 22 décembre 2004, et d'une assignation délivrée le 27 décembre 2016, l'action directe contre l'assureur se prescrivant dans le même délai que l'action contre le responsable. À titre subsidiaire, elle a soutenu que les désordres étaient visibles dès 2010, qu'ils ont été relevés par un expert en 2012, qu'un expert a relevé que les bâtiments étaient difficilement habitables, que Mme [B] ne justifiait pas pouvoir agir pour M. [S], que les demandes étaient fondées sur des calculs erronés et qu'elle ne garantissait pas les dommages immatériels. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024. L'affaire a été fixée à plaider à l'audience du 5 février 2024. L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 18 avril 2024. 











Motifs de la décision 





Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a relevé que M. [S] n'avait pas comparu, qu'il avait avec Mme [A] fait construire les immeubles litigieux par la société guadeloupéenne de construction bois béton -SGCB- et la société K villas 2000 toutes deux liquidées, suivant marché du 1er décembre 2003, que le contrat ne prévoyait pas la possibilité d'une réception tacite, que même tacite la réception devait être contradictoire alors que les constructeurs n'étaient pas dans la cause et que la prise de possession ne pouvait pas être datée, qu'il n'était pas démontré que la SMABTP avait été l'assureur d'un des constructeurs, qu'il n'était pas établi que M. [W] avait la qualité de constructeur et notamment comme architecte, à défaut d'apparaître comme signataire des contrats, qu'il se reconnaissait seulement sous-traitant. En absence d'une réception, il a écarté la garantie décennale.



S'agissant de la garantie des vices cachés, il a relevé que les diagnostics mentionnaient la présence de termites, de fourmis, de traces d'humidité, que l'effet interruptif de la demande en référé avait cessé avec le rendu de l'ordonnance, que la découverte du vice datait du 5 février 2015 et les assignations des 29 janvier et 4 février 2019, que l'appel en cause de la SMABTP était dépourvu d'effet interruptif à l'égard de Mme [A] et M. [S], que l'action en garantie des vices cachés était forclose. 



À titre liminaire l'acte de vente porte sur une villa F5 de 227 m² dont 89 m² de terrasse et bungalow de 20 m² avec salle d'eau, WC et kitchenette sur un terrain cadastré AY [Cadastre 4] d'une surface de 10 a 11 ca dans un lotissement autorisé le 3 octobre 1995, modifié le 29 avril 1998 et un abri de jardin de 12 m² avec dalle en béton sur un terrain cadastré AY [Cadastre 8] d'une surface de 4 ares ; la vente a été conclue moyennant paiement de 348 000 euros dont 12 000 euros pour le mobilier. Un permis de construire a été délivré le 19 mai 2005 pour la construction d'un immeuble d'habitation de 138 m², la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier est datée du 19 avril 2004 et la déclaration d'achèvement du 22 décembre 2004, une déclaration de travaux pour la construction d'un bungalow de 20 m² a été accordée le 20 mars 2005. L'acte de vente indique que 'les biens vendus [sont] entièrement libres de location ou occupation et encombrements quelconques, ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant'.



Mme [B] a acquis 70% des droits et M. [O] les 30% restants. Elle a qualité à agir et interjeter appel seule, l'appel produisant effet à l'égard de M. [O] même s'il ne s'est pas joint à l'instance.





L'examen de la garantie légale est prioritaire.



Sur la garantie décennale du vendeur constructeur, toute personne qui vend, après achèvement un ouvrage qu'elle a construit est réputé constructeur, comme tel, tenu à la garantie décennale. En application des dispositions de l'article 1792-4-1 du Code civil, toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3 à l'expiration du délai visé à cet article. 



En application des dispositions de l'article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître d'ouvrage ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui l'affectant dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 



La demande de réception ne peut être qualifiée de nouvelle en appel dès lors que les demandes ont été formées, au terme de l'assignation au visa de l'article 1792-6 du Code civil qui définit la réception et les responsabilités en découlant. 

 





Il ne peut être sérieusement soutenu qu'un immeuble déclaré achevé le 22 décembre 2004, suivant contrat de construction des 28 novembre, 1er et 3 décembre 2003, n'a pas fait l'objet d'une réception au moins tacite, d'autant que les vendeurs n'allèguent ni ne démontrent que l'immeuble n'était pas habitable, qu'ils n'en ont pas pris possession, qu'ils ne l'ont jamais occupé ou qu'ils n'ont jamais payé le prix, même si 'les biens vendus [étaient] entièrement libres de location ou occupation et encombrements quelconques' lors de la vente. En outre la vente comprend des biens mobiliers, démontrant que l'immeuble était garni de meubles. Surabondamment, le diagnostic du 27 septembre 2013, annexé à l'acte de vente comporte des photographies sur lesquelles figurent des étendoirs à linge garnis, un bureau encombré par des dossiers, un divan garni de coussins, des lits avec des draps, des ventilateurs sur pied, tous éléments confirmant autant que de besoin, que l'ouvrage destiné à l'habitation était habitable, effectivement occupé et qu'il avait fait l'objet d'une prise de possession. 



Si la réception peut intervenir antérieurement à l'achèvement encore faut-il que le maître d'ouvrage ait manifesté de manière non équivoque sa volonté de recevoir l'ouvrage en l'état. La déclaration d'achèvement le 22 décembre 2004 rapprochée de l'ouverture du compteur EDF le 21 janvier 2005 caractérise une réception tacite, en ce qu'elle manifeste une volonté certaine et non équivoque d'accepter l'ouvrage livré. Le permis de construire modificatif accordé le 19 mai 2005 ayant donné lieu à certificat de conformité le 20 mai 2005 a seulement servi à entériner la différence entre la surface déclarée par le permis de construire (SCHOB 187m²) et celle réalisée (SCHOB 227m²). Aucun élément du dossier, aucune pièce (facture déménagement, paiement retenue de garantie) produite ne permet de retenir une réception tacite au 1er avril 2005 



Il résulte de ces éléments que l'ouvrage a fait l'objet d'une réception tacite le 22 décembre 2004. Les acquéreurs ont assigné en référé le 19 juin 2015, à une date où le délai de garantie décennale était expiré pour l'habitation principale. S'agissant du bungalow, il a fait l'objet d'une déclaration de travaux sans permis de construire le 15 mars 2005, le délai de garantie décennale n'est pas expiré. 



Cependant, s'agissant des désordres affectant le bungalow, l'expert a relevé une importante remontée d'humidité sur les murs périphériques, dont il considère qu'elle rend l'ouvrage impropre à sa destination. Or, le diagnostic joint à l'acte de vente, à l'initiative des vendeurs relève au titre des constatations diverses 'local bungalow : traces de pourriture cubique sur bas de bardage extérieur' et présence de traces d'humidité au titre des constatations générales. Ce document annexé à l'acte de vente comporte également une photographie 'pourriture fibreuse sur bas bardage bungalow'. 



Au terme de l'acte de vente les acquéreurs ont déclaré être parfaitement informés des conclusions du diagnostic et faire leur affaire de la 'présence de traces d'humidité, présence de termites, présence de fourmis'. Autrement dit, le désordre caractérisé par la présence d'humidité dans le bungalow était connu des acquéreurs, s'agissant d'un désordre apparent. Ainsi, quand même il porterait atteinte à la solidité de l'ouvrage, il ne peut pas relever de la garantie décennale, puisqu'il était non seulement apparent mais encore porté à la connaissance des acquéreurs, nouveaux maîtres d'ouvrage. En revanche, dès lors que l'information portant sur 'présence de traces d'humidité, présence de termites, présence de fourmis' a été donnée au vu du diagnostic annexé, les acquéreurs ne peuvent être considérés comme avertis du problème d'humidité affectant la villa, puisque ce document ne l'a relevé que pour le bungalow.





En application des dispositions de l'article 1648 du Code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.



Le délai de 2 ans prévu pour intenter une action en garantie à raison des vices cachés d'un bien vendu est un délai de prescription qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu'une mesure d'expertise a été ordonnée.









Selon l'article 2244, devenu 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription. En application des dispositions de l'article 2239 du Code civil, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.



S'agissant de la villa, un diagnostic a été réalisé le 5 février 2015, il relève que la construction de bois repose sur un dallage en béton sur le sol naturel sans coupure arase efficace avec une finition avec un enduit filmogène qui bloque l'évaporation de l'humidité des murs, une humidité des murs en absence de coupure capillaire en sous oeuvre, le bas du mur reposant sur un sol humide et préconise un assèchement des murs. Un constat d'huissier de justice a été dressé le 9 mars 2015, l'assignation en référé a été délivrée le 13 mars 2015, l'ordonnance de référé date du 19 juin 2015, l'expertise a été déposée le 14 septembre 2018 et les assignation par actes d'huissier des 29 janvier 2019 et 4 février 2019. 



Il résulte de ces éléments que l'action en garantie des vices cachés n'est pas prescrite. 





En application des dispositions de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Suivant l'article 1642 du Code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.



L'acte de vente comporte une clause de non-garantie des vices cachés sauf si le vendeur est un professionnel de l'immobilier ou s'il s'est comporté comme tel ou s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices dont il avait connaissance.



Comme déjà indiqué, le diagnostic annexé à l'acte de vente ayant relevé pour le bungalow : traces de pourriture cubique sur bas de bardage extérieur', 'présence de traces d'humidité' au titre des constatations et présentant une photographie 'pourriture fibreuse sur bas bardage bungalow', les désordres caractérisés par la présence d'humidité dans le bungalow ne peuvent être considérés comme cachés. En conséquence, Mme [B] doit être déboutée de toutes ses demandes fondées sur la garantie des vices cachés s'agissant du bungalow et de ses demandes consécutives de dommages et intérêts et au titre de l'impossibilité de le louer, étant relevé surabondamment, qu'elle n'aurait pu prétendre qu'à des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer. 





Bien que l'expert ait pris position sur des questions telles que la forclusion, la recevabilité, les délais d'action, l'indemnisation des préjudices immatériels, l'expertise n'est pas critiquée. Elle met en évidence : la présence d'une humidité importante dans la villa (94% à l'humidimètre), qui cause des dégradations des revêtements, crée des moisissures et favorise le développement de salpêtre. Elle relève la non-conformité connue et rappelée dans l'acte d'une partie du système d'évacuation des eaux usées, l'absence de gouttière sur la villa, l'absence de fuite sur le réseau, l'absence de dégradation du bois et la forte dégradation des douches de la villa. Elle impute les désordres à l'absence d'imperméabilisation du mur de soubassement, l'absence de drain en amont des constructions et l'implantation trop basse par rapport au terrain naturel. Elle indique que la plupart des travaux sont communs à la villa et au bungalow, sous la répartition 2/3 - 1/3. 





L'expert préconise pour la villa : 

1 - création d'un fossé en amont sur le fond de la propriété en béton armé, 

2 - création d'une canalisation souterraine pour évacuer les eaux de ce fossé, 

3 - création d'un regard de visite sur le pignon droit, 

4 - raccordement dans la rue sur le regard E. P. extérieur, 

5 - création d'une drain enterré en amont avec démolition du trottoir, application d'un produit bitumeux, réfection du trottoir, raccordement au regard de visite, 

6 - remise en état du terrain, 

7 - réfection des douches avec pose de receveurs à la place des douches à l'italienne,

8 - réfection carrelages, faïences, 

9 - retrait du plâtre dans les habitations, 

10 - application d'un enduit ciment à la place du plâtre, 

11- réfection des peintures des zones endommagées, 

12 - remise à niveau du placard dans la chambre enfant, 

pour les deux constructions

20 - passage de l'APAVE pour vérifier l'installation électrique, 

21 - maîtrise d'oeuvre pour l'ensemble des travaux. 



De cette liste doivent être exclus les travaux relatifs à l'électricité et au placard, qui ne sont pas davantage caractérisés et dont il n'est pas démontré qu'ils sont consécutifs au problème d'humidité. 



Pour les désordres 1,2,3,4,5,9,10,14,15, 17,18,19 -ces cinq derniers concernant le bungalow et ses alentours- le coût est de 30 897,11 + 5 408,85 + 4 211,63 soit 40 517,59 euros dont il convient de retenir les 2/3 pour exclure ce qui relève du bungalow soit 27 011,72 euros TTC, outre la remise en état du terrain 1 000 euros, dont il convient de retenir 666 euros. Pour les désordres 11 et 16 (bungalow) s'agissant de la réfection des peintures 2/3 de 2 300 euros soit 1 533 euros soit un total de 29 210,72 euros. Le coût de la maîtrise d'oeuvre de 5 663,70 euros a été calculé pour l'ensemble des travaux, de sorte qu'il convient de retenir 3 775,80 euros TTC. 



Des mesures conservatoires doivent être ôtés les travaux d'électricité. Les travaux de peinture sont justifiés par une facture de 390 euros et non 1 800 euros (pièce 16), le surplus relatif au diagnostic Mursec et aux investigations en cours d'expertise est justifié pour 1 100 + 1 302 euros soit un total de 2 792 euros qui peuvent seulement être assortis des intérêts au taux légal. 



M. [S] et Mme [A] en qualité de vendeurs sont donc condamnés au paiement de 

29 210,72 euros et de 3 775,80 euros TTC au titre de la maîtrise d'oeuvre avec l'indexation sur l'indice B.T.01 entre février 2015 (104,5) et juin 2018 (109) conformément à la demande et 2 792 euros avec intérêts au taux légal à compter de la demande en justice le 29 janvier 2019, avec capitalisation pour les intérêts dus pour une année entière. 



 



S'agissant du trouble de jouissance, il doit être apprécié en tenant compte des pièces produites, dont il résulte que dès février 2015 les acquéreurs ont relevé le problème d'humidité : le diagnostic Mursec met en évidence des auréoles, du salpêtre, une dégradation de l'enduit et de la peinture qui cloquent et s'écaillent. Le constat d'huissier de justice du 9 mars 2015 relève des auréoles 'disgracieuses' d'infiltrations dans la chambre parentale au niveau du muret de soubassement, des auréoles brunâtres dans la seconde chambre, une peinture écaillée dans l'armoire et les toilettes, des auréoles et des traces blanchâtres sur le mur de soubassement extérieur. L'expertise suivant accédits des 12 octobre 2015, 2 décembre 2015, 3 avril 2017, 17 janvier 2018 et 5 juin 2018 a relevé en outre une dégradation par l'humidité des douches et de certains murs par les sondages. 



Les certificats médicaux des 12 septembre 2016 ( pièce19 ) et 21 janvier 2019 ( pièce 33 ) compte tenu de leur formulation au conditionnel ne permettent pas d'imputer l'état de santé des enfants à la présence d'humidité dans l'habitation. Il n'est ni allégué ni démontré que la maison était inhabitable, que la famille a dû se reloger, même si l'expert a relevé une importante humidité pouvant conduire à une impropriété à destination. 

 

Le calcul proposé par l'expert sur la base d'un trouble de jouissance de 30 % sur 1 200 euros a été calculé sur 432 mois (12 x 36), il ne précise pas l'origine de ce montant de 1 200 euros et il retient une durée des travaux de 20 jours. La demande est arrêtée au 6 février 2020 et la durée de ce trouble de jouissance est essentiellement constituée par la durée de l'expertise ordonnée le 19 juin 2015 et déposée le 14 septembre 2018. 









Compte tenu de ces éléments, de la nature des désordres et des pièces du dossier, le trouble de jouissance doit être calculé sur la base de 150 euros par mois pour la période de février 2015 à février 2020, soit 9 000 outre 150 euros pour la durée des travaux, soit la somme totale de 9 150 au titre du trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la demande du 29 janvier 2019 et capitalisation pour les intérêts dus pour une année entière. L'appelante est déboutée du surplus de sa demande, y compris celle au titre de l'indexation. 





Le préjudice moral est seulement allégué et n'est pas démontré dans un litige purement financier. Mme [B] doit être déboutée de sa demande à ce titre.







L'article 1644 du Code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. L'article 1645 du Code civil, précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. L'article 1646 du Code civil dispose quant à lui si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.



En l'espèce, en sollicitant le paiement des travaux de réparation de l'immeuble, l'acquéreur du bien affecté d'un vice caché, a opté pour garder l'immeuble. Mme [A] et [S] sont tous deux enseignants chercheurs et leur affirmation suivant laquelle ils sont profanes en matière immobilière n'est pas contredite. En revanche, l'expert a relevé que le problème d'humidité était connu puisque M. [S] avait fait intervenir M. [T] en qualité d'expert en raison d'infiltrations lors des fortes pluies. Ce dernier avait relevé que le sinistre provenait d'une non-conformité des bois mis en oeuvre, sans pare-pluie, d'une non-conformité des méthodes de construction s'agissant de l'encastrement des poteaux bois sans protection dans un muret maçonné ; il avait préconisé en outre le réalisation d'un doublage, une protection des poteaux bois encastrés et la dépose et la réfection des faïences dans les pièces humides pour 22 000 euros. Aucune indication n'est donnée sur la suite donnée à cette expertise par les maîtres d'ouvrage d'alors, mais les expertises concordent sur l'existence d'humidité en raison de la non-conformité de la construction. Cette expertise produite aux débats démontre que les vendeurs avaient connaissance de l'existence du vice. 



 

Le bien a été acquis pour 348 000 euros dont 12 000 euros pour les biens meubles, soit 

336 000 pour les immeubles -villa et bungalow, abri de jardin et terrain pour un total de 

14 a 11ca-, vu la répartition 1/3 -2/3 proposée par l'expert, le prix de la construction (marché du 27 novembre 2003 et contrat du 1er décembre 2003 ( 131 672 + 27 201,21) et compte tenu de la surface de la parcelle et de l'importance du vice caché et de ses manifestations, la restitution ne peut excéder la somme de 20 000 euros, somme destinée à compenser la perte partielle de l'utilité de la chose. 





La demande de dommages et intérêts complémentaires n'est pas motivée, hormis par le visa des articles 1641 et 1643 et suivants du Code civil et la connaissance du vice par les vendeurs. Ces derniers n'ont pas pris la précaution dans l'acte de vente d'informer les acquéreurs ou de tenir compte dans le prix de vente du problème d'humidité affectant l'habitation, dont ils avaient connaissance, bien qu'ils ne soient pas des professionnels de l'immobilier ou de la construction. En conséquence, M. [S] et Mme [A] sont condamnés au paiement de 

2 500 euros de dommages et intérêts.



M. [S] et Mme [A] sont condamnés en qualité de vendeurs et non en qualité de constructeurs et la SMABTP est assureur du constructeur du bungalow et non du constructeur de la villa. En conséquence, les demandes soutenues contre l'assureur tant par les acquéreurs, appelants que par les vendeurs, intimés ne peuvent pas prospérer, d'autant que les désordres affectant le bungalow étaient connus et apparents et dénoncés lors de l'acte de vente.



M. [S] et Mme [A] d'une part et Mme [B] d'autre part, sont déboutés de leurs demandes contre la SMABTP. 







M. [S] et Mme [A] qui succombent sont condamnés au paiement des dépens, y compris les frais d'expertise taxés à 3 808,67 euros, de sondage réalisés pendant l'expertise justifiés à hauteur de 1 910,14 euros et du constat du 9 mars 2015. Ils sont déboutés de leur demande en application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile et condamnés à ce titre au paiement de 6 500 euros. La SMABTP a formé sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile contre Mme [B] qui triomphe. Elle doit être déboutée de sa demande.







Par ces motifs 





La cour



- infirme le jugement en ses dispositions critiquées, 



Statuant de nouveau, 



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme de 29 210,72 euros au titre des travaux de reprise et celle de 3 775,80 euros TTC au titre de la maîtrise d'oeuvre avec l'indexation sur l'indice B.T.01 entre février 2015 (104,5) et juin 2018 (109) ; 



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme de 2 792 euros au titre des mesures conservatoires avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2019 ;



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme de 9 150 euros au titre du trouble de jouissance de février 2015 à février 2020 et pour la durée des travaux avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2019 ; 

- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme 20 000 euros au titre de la restitution de partie du prix de vente ; 



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts, 



- déboute M. [F] [S] et Mme [I] [A] d'une part et Mme [P] [B] d'autre part de leurs demandes contre la SMABTP, 



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] au paiement des dépens, y compris les frais d'expertise taxés à 3 808,67 euros, de sondage de 1 910,14 euros et de constat du 9 mars 2015, 



- déboute M. [F] [S] et Mme [I] [A] de leurs demandes contraires y compris au titre des frais et dépens ; 



- condamne in solidum M. [F] [S] et Mme [I] [A] à payer à Mme [P] [B] la somme de 6 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 





















- déboute la SMABTP de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La décision a été signée par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.



La présidente La greffière