Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 23 avril 2024

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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/01994 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GCSG
NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL
 DU 23 AVRIL 2024


DEMANDEUR

M. [B] [T]
[Adresse 4]
[Localité 8]
Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE




DEFENDERESSES

S.A.R.L. RECYCLAGE DE L’EST
[Adresse 3]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Djalil GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

La SELARL [L], représentée par Maître [J] [L], ès qualité de Liquidateur Judiciaire à la liquidation Judiciaire de la société RECYCLAGE DE L’EST
[Adresse 5]
[Localité 7]

S.A.S. SOCIETE DE SERVICE ET DE RECYCLAGE DE LA REUNION (S2R)
[Adresse 6]
[Localité 8]
Rep/assistant : Me Djalil GANGATE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le :23.04.2024
Expédition délivrée le :
à Me Patrick DAVID
Me Djalil GANGATE
Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON



COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge, 
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
 
Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 27 Février 2024. 

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 23 Avril 2024.

JUGEMENT : réputé contradictoire, du 23 Avril 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier


En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 5 juillet 2022, Monsieur [B] [T] a fait assigner la SARL RECYCLAGE DE L’EST et la SAS SERVICE ET RECYCLAGE DE LA RÉUNION (S2R) en paiement de loyers.

Par jugement rendu le 9 novembre 2022, le Tribunal mixte de Commerce de Saint Denis de La Réunion a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL RECYCLAGE DE L’EST.

Par acte du 30 janvier 2023, Monsieur [T] a fait assigner en intervention forcée la SELARL [L] en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL RECYCLAGE DE L’EST.

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

Aux termes de ses dernières écritures, Monsieur [T] expose qu’il est propriétaire sur la Commune de [Localité 8] d’un terrain cadastré AB[Cadastre 1] d’une surface de 26.535 m² ;
que, par acte sous seing privé du 15 mars 2013, il a consenti un bail commercial à la SARL RECYCLAGE DE L’EST portant sur un ensemble immobilier de 6000 m² et sur lequel étaient implantés un garage, un magasin et un bâtiment comprenant trois bureaux, un secrétariat et une salle de réunion , et ce, pour un loyer mensuel de 5.500 euros ;
que des loyers étant impayés, il a délivré à la SARL RECYCLAGE DE L’EST un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail ;
qu’en l’absence de régularisation, il a fait assigner en expulsion la SARL RECYCLAGE DE L’EST et la SA S2R, apparemment sous-locataire ;
que, par ordonnance rendue le 5 mai 2022, le juge des référés de ce tribunal a constaté la résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire en date du 24 novembre 2021, a condamné la SARL RECYCLAGE DE L’EST au paiement de la somme de 19.357 euros au titre des arriérés de loyers et a rejeté le surplus des demandes ;
que la SARL RECYCLAGE DE L’EST a libéré les lieux le 14 mars 2022 ;
qu’or, après cette date, il a découvert que cette dernière avait conclu le 7 mai 2013, un contrat de location à usage d’habitation avec Monsieur [D] et Madame [R] sur une partie de son terrain alors qu’il n’en a jamais été informé.

Monsieur [T] fait valoir que le juge des référés n’a fait droit que partiellement à ses demandes alors qu’à la date de la libération des lieux, la SARL RECYCLAGE DE L’EST lui devait la somme totale de 37.468 euros qui ne lui a pas été payée.

Il demande l’admission de cette somme au passif de la SARL RECYCLAGE DE L’EST ainsi que les sommes dues au titre de la sous-location irrégulière d’une maison mise à disposition de la SARL RECYCLAGE DE L’EST jusqu’au 14 mars 2016 pour y entreposer matériels et matériaux, soit un total de 64.859,76 euros.

Monsieur [T] fait également valoir que la société S2R vient incontestablement aux droits de la SARL RECYCLAGE DE L’EST comme le précisent les arrêtés préfectoraux et la déclaration de changement d’exploitation ;
que la société S2R a fixé son siège social à l’adresse du terrain loué ;
que ce transfert s’est réalisé sans respecter les termes du bail commercial et sans aucune information du bailleur ;
que, toutefois, s’il était estimé que la société S2R ne venait pas aux droits de la SARL RECYCLAGE DE L’EST, elle apparaît être une sous-locataire à l’encontre de laquelle il dispose d’une action directe en cas de défaillance du locataire principal.

Monsieur [T] demande sa condamnation solidaire à lui payer la somme de 37.468 euros à titre d’indemnité d’occupation.

Il réclame enfin la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.


La SAS S2R réplique qu’il résulte d’une expertise judiciaire réalisée à la demande de Monsieur [T] que son immeuble étant situé en zone agricole, était inconstructible ;
qu’or, les constructions édifiées par le bailleur ont eu dès le départ une vocation industrielle ;
que cet état de fait caractérise une violation flagrante par le bailleur de son obligation de délivrance.

La SAS S2R fait valoir que le bail est nul et lui est inopposable.

Elle réclame la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

La SELARL [L] n’a pas comparu.


ET SUR QUOI
A titre liminaire, il ne peut être fait abstraction du fait que, même si les parties ne l’évoquent pas, cette instance s’inscrit dans le cadre d’une situation litigieuse bien plus complexe.
En effet, il ressort d’un rapport d’expertise versé aux débats par la SAS S2R, que, propriétaire d’un terrain bâti d’une surface de 26.535 m², situé sur la Commune de [Localité 8], au [Adresse 2] et [Adresse 3], Monsieur [T] en a donné une partie à bail commercial le 15 mars 2013 à la SARL RECYCLAGE DE L’EST ;
que l’objet social de cette société était la collecte, le traitement et l’élimination des déchets ;
qu’il était indiqué au bail que la surface de terrain non louée était mise à disposition du preneur à usage de dépôt de matériels et de matériaux pendant une durée de trois années, soit jusqu’au 14 mars 2016 ;
que la société s’y étant maintenue au-delà de cette date, Monsieur [T] a saisi le juge des référés du tribunal de céans qui, par ordonnance rendue le 13 avril 2017, en a ordonné l’expulsion sous astreinte après avoir constaté son occupation illégale du surplus de terrain non loué ;
que, par acte extrajudiciaire du 28 avril 2021, Monsieur [T] a donné congé à la SARL RECYCLAGE DE L’EST pour le 14 mars 2022 ;
que, par ordonnance rendue le 5 mai 2022, le juge des référés de ce tribunal a constaté la résolution du bail par acquisition de la clause résolutoire en date du 24 novembre 2021 et a condamné la SARL RECYCLAGE DE L’EST au paiement de la somme de 19.357 euros au titre des arriérés de loyers ;
que cette dernière a été mise en liquidation judiciaire par jugement rendu le 9 novembre 2022 ;
qu’auparavant, par ordonnance de référé du 14 avril 2022, Monsieur [T] avait obtenu la désignation d’un expert en la personne de Monsieur [C] [Z], lequel s’est rendu sur les lieux loués dès le 22 juin 2022 ;
que l’expert judiciaire a indiqué, aux termes de ses recherches, que Monsieur [T] avait acquis en 1984 une propriété bâtie sur un terrain classé en zone AB correspondant aux terrains à vocation agricole, d’élevage ou de culture ;
que, néanmoins, ce terrain était occupé de 1994 à 1996 par la SARL SBTR, dirigée par Madame [K] [T], puis par Monsieur [B] [T] qui y a exploité une société de fabrication d’éléments en béton de 1998 à 2003 ;
que de 2003 à 2013, plusieurs autres sociétés se sont installées au [Adresse 3] à [Localité 8] jusqu’à la date de la conclusion de deux baux commerciaux entre Monsieur [T] et les sociétés REYCLAGE DE L’EST et ENERSTAR ;
que l’expert a constaté une très forte activité industrielle depuis 2013 sur la partie Sud du terrain et après février 2022 un arrêt global de l’activité sur l’ensemble du terrain.
Sur la recevabilité de la demande formulée à l’encontre de la SARL RECYCLAGE DE L’EST
En vertu de l’article L.622-24 du Code de Commerce, le créancier d’un débiteur en redressement ou liquidation judiciaire est tenu de déclarer sa créance née antérieurement à l’ouverture de la procédure collective auprès du mandataire judiciaire.
En l’espèce, il n’apparaît pas que Monsieur [T] ait régulièrement déclaré sa créance, pourtant réclamée par les défenderesses aux termes de conclusions d’incident en date du 4 mai 2023.
Ainsi, la demande formulée à l’encontre de la SARL RECYCLAGE DE L’EST apparaît irrecevable.
Sur le bien-fondé des demandes formulées à l’encontre de la société S2R 
Il apparaît que la SAS S2R représentée par Madame [S] [W], immatriculée au RCS le 22 février 2019 et dont l’objet social était le même que celui de la SARL RECYCLAGE DE L’EST a déclaré aux services préfectoraux avoir pris la suite de cette dernière le 1er avril 2020 ;
que son siège social était [Adresse 2] à [Localité 8], autrement dit sur la parcelle louée par Monsieur [T] à la SAS ENERSTAR, siège social transféré le 11 mai 2021 au [Adresse 6] ;
que l’expert judiciaire a constaté que cette société a occupé le terrain appartenant à Monsieur [T] depuis 2019, et ce, jusqu’en 2022.
Sans conteste, cette société était une occupante sans titre d’un terrain mis à sa disposition par la SARL RECYCLAGE DE L’EST sans l’accord express du bailleur.

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Mais Monsieur [T] ne pouvait ignorer que la zone dans laquelle se situe son terrain était une zone AB à caractère agricole donc non constructible ( sauf pour des installations nécessaires à l’exploitation agricole) l’ayant acquis en 1984 d’une agricultrice un terrain situé en zone AB, vente notifiée à la SAFER.
Selon l’expert judiciaire, le terrain n’est apparemment pas déclassé.
Pourtant, Monsieur [T] a conclu un bail avec la société RECYCLAGE DE L’EST pour l’exploitation d’une installation classée nécessitant l’obtention d’un permis de construire qui n’aurait pas été délivré.
Ce bail était donc susceptible d’être annulé dès l’origine.
Aussi, il convient de débouter Monsieur [T] de sa demande formulée à l’encontre de la SAS S2R, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.
L’équité ne commande pas d’admettre la SAS S2R au bénéfice de l’article 700 du Code de Procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE irrecevable la demande formulée à l’encontre de la SARL RECYCLAGE DE L’EST et de son liquidateur judiciaire, la SELARL [L],
DECLARE Monsieur [B] [T] mal fondé en sa demande dirigée contre la SAS S2R,
L’EN DÉBOUTE,
DÉBOUTE la société S2R de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
LAISSE les dépens à la charge de Monsieur [T].
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE