Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me COHEN(E0051)
C.C.C.
délivrées le :
à Me DOURDET-THIBAULT (D0108)
 M. [S]
 Mme [Y]
 M. [J]


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 23/04714 

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKXP

N° MINUTE : 2

Assignation du :
15 Mars 2023

EXPERTISES

[R] [S]
[H] [Y]
[W] [J]







ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 22 Avril 2024



DEMANDERESSE

S.C.I. SCI FORUM PATRIMOINE 
[Adresse 3]
[Localité 7]

représentée par Me Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0051


DÉFENDERESSE

S.A.S. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS HEBERTOT 
[Adresse 8]
[Localité 14]

représentée par Me Michèle DOURDET-THIBAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0108




MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DÉBATS

A l’audience du 26 Février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 5 janvier 1987, Monsieur [E] [B] et son épouse, Madame [I] [P], ont donné à bail commercial à la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 14], pour une durée de 12 années à compter du 5 janvier 1987, moyennant le versement d'un loyer mensuel en principal de 35.000 francs hors taxes et hors charges, la destination contractuelle des lieux étant l'activité exclusive de "théâtre - music hall - spectacles de variété ainsi que toutes activités accessoires, savoir : production et exploitation de représentations théâtrales, artistiques ou cinématographiques - tournées théâtrales - enregistrement et reproduction du son par tous procédés connus ou à connaître - constitution d'une théâtrathèque - organisation de leçons, cours, conférences, expositions d'art - lieu de culte".

Par acte sous seing privé en date du 7 décembre 1998, le bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 1999 moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 720.000 francs hors taxes et hors charges, entre la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BATIGNOLLES-MONCEAU, venue aux droits de Monsieur [E] [B] et son épouse, Madame [I] [P], et la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT. Aux termes de ce contrat, le "locataire était autorisé à sous louer l'ancien magasin de décors, à charge de reverser au propriétaire en sus du loyer ci dessus 50 % du montant de la sous-location".

Par un avenant en date du 6 mai 2003, le bailleur a autorisé la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT à sous louer à sa filiale, la société FRANCK-ARTS, l'ancien magasin des décors aménagé en salle de répétitions et de spectacle dénommée "PETIT HEBERTOT", moyennant une augmentation de loyer de 15.245 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2004 et de 18.295 euros hors taxes et hors charges par an, à partir du 1er janvier 2005. Les parties précisaient que malgré l'autorisation de sous-location, "les lieux loués dans leur ensemble continu[ent] de former un tout indivisible dans la commune intention des parties".

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2010, le bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2011, moyennant le versement d'un loyer annuel en principal de 181.000 euros, hors taxes et hors charges.


Par décision de l'actionnaire unique en date du 12 novembre 2013, la société FRANCK-ARTS a été dissoute.

Par acte notarié du 15 mai 2019, la S.A. SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE BATIGNOLLES-MONCEAU a vendu à la S.C.I. SCI FORUM PATRIMOINE (ci-après la SCI FORUM PATRIMOINE) l'ensemble immobilier situé [Adresse 8] à [Localité 14], composé du théâtre HEBERTOT, du théâtre dit "PETIT HEBERTOT" et de la voie privée dénommée "[Adresse 15]".

Par acte extrajudiciaire en date du 19 août 2022, la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT a sollicité le renouvellement de son bail, pour une nouvelle durée de 12 années entières et consécutives, à compter de l'expiration du bail précédent le 31 décembre 2022.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 novembre 2022, la SCI FORUM PATRIMOINE a répondu qu'elle entendait mettre fin au bail et a donné congé, en conséquence, au locataire pour le 31 décembre 2022 avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par acte extrajudiciaire délivré le 15 mars 2023, la SCI FORUM PATRIMOINE a fait assigner devant ce tribunal la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT aux fins notamment de voir fixer le montant de l'indemnité d'éviction due à la partie défenderesse à la somme de 2.984.000 euros, condamner la défenderesse au paiement des travaux de remise en état contractuellement prévus au bail et non effectués d'un montant de 2.499.843,47 euros hors taxes, augmentés des honoraires de maîtrise d'oeuvre de 10 %, fixer le montant de l'indemnité d'éviction à verser après compensation à la somme de 484.157 euros.

Suivant des conclusions d'incident adressées au juge de la mise en état et notifiées par voie électronique le 3 octobre 2023, la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT a sollicité que soit fixée l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er janvier 2023 pendant la durée de l'instance, à la somme de 162.183,40 euros en principal, outre les charges.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 22 février 2024, la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT demande au juge de la mise en état de :

Vu l'article 789 du code de procédure civile,
Vu l'article L. 125-48 du code de commerce,
Vu le bail du 3 novembre 2010,
Vu le refus de renouvellement de bail du 15 novembre 2022,

- La recevoir en son incident et la déclarer fondée ;
- En conséquence, fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter du 1er janvier 2023, et pour la durée de l'instance, à la somme de 162.183,40 euros en principal, outre les charges ;
- Lui donner acte de ce qu'elle s'en remet à justice sur les demandes d'expertise formulées par la SCI FORUM PATRIMOINE ;
- Donner mission à l'expert qui sera désigné afin de donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction, d'évaluer également le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du 1er janvier 2023 ;
- Réserver les dépens.

Au soutien de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 162.183,40 euros, la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT se prévaut des rapports d'expertise unilatérale établis à la demande de chacune des parties qui ont tous évalué la valeur locative des locaux à une somme inférieure au dernier loyer contractuel qui s'élève à 220.397,84 euros.


Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 21 février 2024, la SCI FORUM PATRIMOINE demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles L. 145-1, L. 145- 9, L. 145- 14 et L. 125-48 du code de commerce et les pièces produites aux débats,

- La recevoir en ses écritures et la déclarer bien fondée ;
- En conséquence, désigner tel expert qu'il plaira avec mission de :

* Se rendre sur place [Adresse 8], dans les locaux qui étaient loués à la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT,
* Visiter les locaux qui étaient donnés à bail à la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT,
* Les décrire,
* Recueillir, compte tenu de la nature et de l'activité autorisée par le bail, la situation et l'état des locaux, tous éléments d'appréciation sur la valeur locative,
* Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utile à l'accomplissement de sa mission, notamment comptables, fiscaux, afférents aux activités exercées sur place,
* Entendre les parties ainsi que tout sachant,
* Fournir au tribunal en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation du préjudice subi par le preneur évincé du fait du refus de renouvellement, et ce compte tenu de la consistance et de la modalité d'exploitation du fonds à la date d'expiration du bail, 
* Fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative, le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation d'un trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds, sous réserve que le PETIT HEBERTOT ait vocation à obtenir une indemnité d'éviction,
* Chiffrer le coût des travaux de réparations locatives et de gros œuvre à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d'un maître d'œuvre,
* Fournir et recueillir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de la remise en état des lieux dû par la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT pendant sa période d'occupation des locaux, tant sur les réparations locatives que le gros entretien qui étaient à sa charge sur ladite période, 
* Donner son avis sur les devis fournis par les parties et sur leur évaluation,
* Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,
* Dire que l'expert répondra aux dires et observations des parties et qu'il pourra recueillir la déclaration de toutes personnes et se faire assister de tout spécialiste sapiteur de son choix,
* En cas d'urgence reconnu par l'expert autoriser à faire exécuter à leurs frais avancés pour le compte de qui il appartiendra l'ensemble des travaux estimés indispensables par l'expert, ces travaux étant dirigés par le maître d'œuvre du demandeur et par les entreprises qualifiées de son choix sous le contrôle de bonne fin de l'expert,
* Dire que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

- Fixer le montant de la provision à consigner ;
- Donner acte à la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT qu'elle s'en rapporte en justice sur la demande d'expertise ;
- Débouter la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT de sa demande de fixation d'une indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 162.183,40 euros ;
- Réserver les dépens.

Au soutien de sa demande d'expertise judiciaire, la SCI FORUM PATRIMOINE fait essentiellement valoir qu'elle a diligenté trois expertises unilatérales aux fins d'évaluer l'indemnité d'éviction ; que la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT a, de son côté, sollicité deux experts ; que compte tenu de l'importance des différences entre les estimations de chacune des parties, des divergences les opposant quant à la méthode d'évaluation à retenir, il est nécessaire de recourir à une expertise judiciaire afin d'évaluer l'indemnité d'éviction. A cet égard, l'un des points en litige concerne l'exploitation du "PETIT HEBERTOT". La SCI FORUM PATRIMOINE soutient que le "PETIT HEBERTOT" est exploité par la S.A.S STUDIO HEBERTOT selon le site internet www.studiohebertot.com ; qu'elle ne dispose cependant pas du contrat de sous-location, le preneur ne l'ayant pas appelé à l'acte de sous-location en contravention des dispositions du 2ème alinéa de l'article L.145-31 du code de commerce. Elle invoque une jurisprudence selon laquelle le locataire principal qui, même avec l'agrément du bailleur, a sous-loué une partie des lieux, n'a droit à une indemnité d'éviction que pour la partie des locaux où il exploite son fonds, dans les conditions prévues par le statut des baux commerciaux. La SCI FORUM PATRIMOINE en conclut que la partie adverse ne saurait prétendre à une indemnité d'éviction pour la partie distincte des lieux dans laquelle le sous-locataire exploite un fonds de commerce différent.
Elle expose qu'en outre, une expertise est nécessaire pour évaluer les travaux de remise en état. Elle fait valoir que le bail expiré met à la charge du locataire les réparations locatives et le gros entretien (travaux prévus par les articles 605 et 606 du code civil) ; qu'elle produit des photographies qui établissent selon elle l'état de vétusté importante et la dégradation du bâtiment, tenant notamment à des fuites non réparées. Elle communique des devis, et expose que compte tenu du devis très inférieur produit par la partie adverse, une expertise est nécessaire.
S'agissant de l'indemnité d'occupation provisionnelle, la SCI FORUM PATRIMOINE demande qu'elle soit fixée au montant du dernier loyer contractuel avec indexation annuelle prévue par le bail expiré.

* * *

L'incident a été plaidé le 26 février 2024 et mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de fixation de l'indemnité d'occupation provisionnelle

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En l'espèce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d'éviction et d'autre part, selon l'article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l'article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé et jusqu'à libération des locaux. Cette indemnité d'occupation dite statutaire est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée.

Le principe des indemnités d'éviction et d'occupation ainsi dues réciproquement n'est pas discuté par les parties.



Pour soutenir que l'indemnité d'occupation provisionnelle doit être fixée à un montant inférieur au dernier loyer contractuel, la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT verse aux débats :

- un rapport d'expertise amiable unilatérale établi par Monsieur [X] le 8 juin 2021 qui évalue la valeur locative après abattement pour précarité de 10 % à la somme de 127.545 euros,
- un rapport d'expertise amiable unilatérale établi par Monsieur [G] le 28 février 2023 qui évalue la valeur locative de renouvellement au 1er janvier 2023 à la somme de 117.000 euros.

Elle se réfère également aux expertises unilatérales diligentées à la demande de la SCI FORUM PATRIMOINE :

- un rapport d'expertise amiable unilatérale établi par Monsieur [F] en date du 3 mars 2021 qui évalue la valeur locative à 175.000 euros,
- un rapport d'expertise amiable unilatérale établi par Monsieur [K] de février - juin 2021 qui évalue la valeur locative à 203.000 euros,
- un rapport d'expertise amiable unilatérale établi par Monsieur PETIT en date du 1er avril 2002 qui évalue la valeur locative à 200.000 euros.

Dès lors que les cinq rapports d'expertise unilatérale versés aux débats retiennent une valeur locative inférieure au dernier loyer contractuel, il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme la plus élevée retenue par Monsieur [K], soit 203.000 euros outre les charges.

Sur la demande reconventionnelle d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Aux termes des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Pour évaluer cette indemnité d'éviction, les parties communiquent les rapports d'expertise précités qui retiennent :
- Pour Monsieur [F], une indemnité principale de 3.340.000 euros, et une indemnité globale (théâtre HEBERTOT et PETIT HEBERTOT) d'éviction de 3.630.000 euros ;
- Pour Monsieur [K], une indemnité principale de 2.770.000 euros (3.255.000 euros hors abattement "post-COVID"), et une indemnité globale (théâtre HEBERTOT et PETIT HEBERTOT) d'éviction de 3.057.000 euros (3.542.000 euros hors abattement "post-COVID"); 
- Pour Monsieur PETIT, une indemnité principale de 2.708.000 euros, et une indemnité globale (théâtre HEBERTOT et PETIT HEBERTOT) d'éviction de 3.140.000 euros ;
- Pour Monsieur [X], une indemnité principale de 5.500.000 euros et une indemnité globale (théâtre HEBERTOT et PETIT HEBERTOT) d'éviction de 6.277.721 euros.

Il est fait état d'un rapport de Monsieur [G] qui aurait évalué l'indemnité principale à 5.668.000 euros mais celui-ci n'est pas versé au débat.

Le juge du fond ne peut fonder sa décision exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties, sans méconnaître le principe du contradictoire. Mais dès lors que ces éléments ont été soumis à la libre discussion des parties et sont corroborés par d'autres pièces, le juge peut se fonder sur ces derniers, dont il apprécie souverainement la valeur et la portée.

Pour autant, force est de constater qu'en l'espèce, les rapports produits comprennent des divergences importantes tant sur l'indemnité d'éviction que sur l'indemnité d'occupation. De plus, il est constant que l'indemnité d'éviction doit être évaluée à la date la plus proche du départ effectif du locataire.

Il convient dès lors d'ordonner une expertise confiée à un collège d'experts dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI FORUM PATRIMOINE qui est à l'origine du refus de renouvellement et de la demande d'expertise.

Par ailleurs, la SCI FORUM PATRIMOINE sollicite une expertise afin d'évaluer les travaux de remise en état.

En l'espèce, le bail expiré stipule que le preneur prend les lieux loués dans leur état au jour de l'entrée en jouissance et a la charge de la totalité des travaux prévus aux articles 605 et 606 du code civil ; qu'"en ce qui concerne les travaux prévus à l'article 606 du Code Civil, que le preneur a l'obligation d'effectuer, que ceux-ci pourront être échelonnés sur toute la durée du bail ; toutefois devront être effectués en priorité, les travaux de réfection de la toiture et de ravalement" ; que le preneur a l'obligation d'entretenir et au besoin de remplacer à ses frais les éléments listés et notamment "les conduits d'eau et d'électricité, les appareils de water-closets, de vidange, de descente d'eau, de chauffage (...)", "d'entretenir la façade en parfait état de propreté, de revêtement ou de peinture".

La SCI FORUM PATRIMOINE soutient que les locaux n'ont pas été entretenus conformément aux stipulations contractuelles et produit :
- diverses photographies des lieux montrant la présence de bassines pour réceptionner de l'eau sous la toiture, des traces sur les murs qu'elle attribue à l'humidité, un plafond noir et selon elle moisi, une fenêtre dont la vitre semble manquante, etc,
- un devis de la société ELECTR'A en date du 9 février 2023 portant sur la réfection partielle de l'électricité d'un montant de 73.892,40 euros TTC,
- un devis de la société SIMON 4G en date du 8 février 2023 portant sur le "lot CVC" d'un montant de 392.530,82 euros TTC,
- un devis de la société FRANCE MENUISERIES en date du 9 février 2023 portant sur le remplacement de vitrages pour un montant de 328.904,40 euros TTC,
- un devis de la société AMP COUVERTURE CHARPENTE en date du 25 janvier 2023 portant sur la réfection de la couverture d'un montant de 1.437.159,47 euros TTC,
- un devis de la société HA en date du 10 février 2023 portant sur le ravalement d'un montant de 391.506,62 euros TTC (version micromortier) et de 767.325,07 euros TTC (version enduit à la chaux).

Il convient d'ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la SCI FORUM PATRIMOINE qui est à l'origine de la demande d'expertise afin d'apporter des éléments techniques et objectifs permettant au tribunal de se prononcer sur l'état des locaux, la nécessité de travaux de remise en état et leur chiffrage.

A cet égard, il est précisé que Monsieur [S], expert architecte, débutera ses travaux en premier. Madame [Y] et Monsieur [J] pourront débuter leurs opérations dès la présente décision mais attendront le dépôt du rapport de Monsieur [S] pour leurs conclusions définitives afin de pouvoir le cas échéant les prendre en compte.

Sur les demandes accessoires

Les dépens suivront ceux de l'instance principale.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

Fixe l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la S.A. SOCIÉTÉ NOUVELLE THÉÂTRE DES ARTS - HEBERTOT à la S.C.I. SCI FORUM PATRIMOINE à la somme de 203.000 euros outre les charges,

Expertise portant sur les travaux de remise en état éventuels :

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder :

Monsieur [R] [S]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Mail : [Courriel 11]

avec pour mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, 
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 14], les décrire,
* dire si les lieux présentent des désordres ; préciser, le cas échéant, si ces désordres résultent de dégradations, d'une absence de réparations, de la vétusté, d'un défaut d'entretien,
* après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût des travaux de réparations locatives et de gros œuvre à partir des devis fournis par les parties éventuellement assistées d'un maître d'œuvre,
* fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer le montant de la remise en état des lieux tant sur les réparations locatives que le gros entretien,
* fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections,
* dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
* rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 décembre 2024,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la S.C.I. SCI FORUM PATRIMOINE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10], [Localité 14]) au plus tard le 31 mai 2024, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Expertise portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation :

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder un collège d'experts composé de :

Madame [H] [Y]
[Adresse 5]
Tél. : [XXXXXXXX01]
Mail : [Courriel 12]

et

Monsieur [W] [J]
[Adresse 4]
Tel : [XXXXXXXX02] 
Mail : [Courriel 13]

avec pour mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, 
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux situés [Adresse 8] à [Localité 14], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :
- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,
- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2023 jusqu'à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, 
4°) rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties,

Dit que le collège d'experts sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 avril 2025,

Fixe à la somme de 8.000 (huit mille) euros la provision à valoir sur la rémunération du collège d'experts, somme qui devra être consignée par la S.C.I. SCI FORUM PATRIMOINE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 10], [Localité 14]) au plus tard le 31 mai 2024, avec une copie de la présente décision,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée du 10 juin 2024 à 11h30 pour :
* contrôle du versement de la consignation,

Dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance principale,

Rappelle qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à Paris le 22 Avril 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE