Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Jean-Pierre LEPETIT
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître [F] [R] 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06619 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TA4

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 12 MARS 2024
PROROGÉE AU 16 AVRIL 2024

DEMANDEUR
Monsieur [L] [Z]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P335

DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jean-Pierre LEPETIT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G651
Madame [I] [S] épouse [K]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Pierre LEPETIT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G 651
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 011804 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale GAULARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 12 janvier 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente, assistés de Nicolas RANA, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 16 avril 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06619 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TA4



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2013, M. [L] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [K] sur des locaux meublés situés [Adresse 1]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, charges incluses, pour une durée de 10 mois.

Par acte du 30 décembre 2013, un nouveau bail a été signé entre les parties aux mêmes conditions pour une durée d’un an, le loyer étant inchangé. 

Un nouveau bail a été signé le 30 décembre 2015 ainsi que le 3 janvier 2019 entre M. [L] [Z] et M. [Y] [K] ainsi que Mme [I] [S] épouse [K] 

Par actes de commissaire de justice du 6 mars 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10500 euros au titre de l'arriéré locatif, de janvier 2022 à février 2023, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 5 juillet 2023, M. [L] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à 1000 euros hors charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−9750 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023, du 1er janvier 2022 au 30 avril 2023−2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 12 janvier 2024, M. [L] [Z] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [L] [Z] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.




M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] soutiennent les termes de leurs conclusions déposées à l’audience et demandent au juge des contentieux de la protection :

A titre principal :
de dire M. [L] [Z] recevable mais mal fondé en sa demande,de constater l’existence de deux contestations sérieuses susceptibles d’entrainer des conséquences sur l’application de la clause résolutoire, fondement de la demande de M. [Z], (absence de notification de l’assignation au préfet, nullité du commandement de payer, dette non certaine liquide et exigible)de se déclarer incompétent et de renvoyer M. [L] [Z] à mieux se pourvoir, A titre subsidiaire, 
de condamner M. [L] [Z] à verser aux époux [K] la somme de 20000 euros de dommages et intérêts,de condamner M. [L] [Z] à faire réaliser les travaux de remise en état du logement occupé par les époux [K] dans un délai de 30 jours suivant le prononcé de l’ordonnance, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, d’ordonner la compensation entre les sommes auxquelles seront condamnées les parties,de condamner M. [L] [Z] aux dépens et à payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Aucune des parties ne fait état d’une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [Z] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que les locataires.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile. 

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [L] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.
 
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n’y a pas contestation sérieuse pour défaut de notification de l’assignation à la préfecture. 

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 mars 2023. 

Les époux [K] estiment que le commandement de payer est nul en ce qu’il ne répond pas aux dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 pour défaut d’un décompte précis de la dette (loyer, provision, taxe et charges locatives) et que la créance n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible. 

Aux termes de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, 
I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette (…). 

En l’espèce, il ressort du commandement de payer que « le montant du loyer étant de 750 euros, il est du de janvier 2022 à février 2023 14 mois x 750 euros = 10500 euros (…) il est fait commandement de payer la somme de 10500 euros au titre des loyers incluant les charges dues pour la période de janvier 2022 à février 2023 inclus soit 14 mois ». 
Aux termes du contrat de bail du 3 janvier 2019, qui fait loi entre les parties, s’agissant « des loyers et charges : le loyer mensuel est fixé à 750 euros (…) les charges récupérables sont comprises dans le loyer ». 

Il s’ensuit que le commandement de payer répond aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dès lors qu’il n’y a pas lieu de distinguer le montant du loyer et des charges puisque les charges récupérables sont comprises dans le loyer de 750 euros. 

Il n’y a donc pas contestation sérieuse pour nullité du commandement de payer. 



Il n’est pas contesté que la somme de 10500 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [L] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [L] [Z] verse aux termes de son assignation un décompte démontrant qu’à la date du 5 juillet 2023, M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] lui devaient la somme de 9750 euros, pour la période de janvier 2022 à avril 2023 inclus.

M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. 

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. 

Au vu des éléments de fait propres à l'affaire, l'indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, non au montant réclamé par le bailleur, manifestement excessif (1 000 €), mais au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 750 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [L] [Z] ou à son mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts et de remise en état du logement

Les époux [K] estiment que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’il n’a pas remis aux locataires un logement décent.

Pour justifier leurs allégations, les époux [K] produisent un certain nombre de photographies qui ne sont ni datées ni explicitées alors qu'elles auraient pu être corroborées par des éléments objectifs comme des mises en demeure adressées au bailleur de procéder à des travaux, un constat d'huissier ou un rapport de l’inspecteur de salubrité de la ville de Paris qu’ils ne justifient pas avoir saisi. Il y a donc carence dans l'administration de la preuve du dommage invoqué et les époux [K] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts et de remise en état du logement.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître [F] [R] de la Selarl WARN AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.



L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [L] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE qu’il n’y a pas de contestation sérieuse aux demandes présentées par M. [L] [Z], 

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 janvier 2019 entre M. [L] [Z], d’une part, et M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 7 mai 2023,

ORDONNE à M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,




CONDAMNE solidairement M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] au paiement à titre de provision à M. [L] [Z] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 750 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mai 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] à payer à M. [L] [Z] la somme de 9750 euros (neuf mille sept cent cinquante euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 juillet 2023, échéances de janvier 2022 à avril 2023 incluse,

DEBOUTE M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] de leurs demandes de dommages et intérêts et de remise en état du logement,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] à payer à M. [L] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [K] et Mme [I] [S] épouse [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 mars 2023 et celui des assignations du 5 juillet 2023 dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître [F] [R] de la Selarl WARN AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile.

Le greffier le juge des contentieux de la protection