Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [A] [X] [B]
Madame [L] [F] [Z] [G] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nadia MOGAADI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/05459 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEO

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 janvier 2024


DEMANDEURS
Madame [K] [W] [V] [N], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

Madame [R] [U] [I] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

Monsieur [S] [T] [J] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

Monsieur [C] [P] [O] [Y], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601


DÉFENDEURS
Monsieur [A] [X] [B], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sandra THENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0791

Madame [L] [F] [Z] [G] épouse [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Sandra THENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0791
Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/05459 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2HEO




COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 21 mars 2017 à effet le 3 avril 2017, Monsieur [M] [Y] a donné à bail à Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 2564 euros, outre 322 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 30 septembre 2022, Monsieur [M] [Y] a délivré à Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] un congé pour reprise à effet du 2 avril 2023 au bénéfice de sa fille Madame [R] [Y].

Monsieur [M] [Y] est décédé le 28 octobre 2022 et a laissé pour héritiers Madame [K] [N], Madame [R] [Y], Monsieur [S] [Y], et Monsieur [C] [Y], devenus propriétaires indivis du bien.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2023, l'indivision [Y] a assigné Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–la validation du congé pour reprise, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour impayés de loyers,
–l'expulsion des preneurs devenus sans droits ni titre avec concours de la force publique s'il y a lieu et séquestration des effets mobiliers,
–leur condamnation solidaire en paiement de l'arriéré locatif de 18774,71 euros du au mois de mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à libération des lieux, 5000 euros à titre indemnitaire et 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande l'indivision [Y] se fonde sur l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé délivré est régulier en la forme et sérieux et légitime sur le fond.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 novembre 2023.

A l'audience, l'indivision [Y], représentée par son conseil et en présence de Madame [R] [Y], a renvoyé aux termes de son acte introductif d'instance sauf à se désister de sa demande au titre de l'arriéré locatif. l'indivision [Y] a rappelé que le motif du congé pour reprise repose sur l'état de santé dégradé de la bénéficiaire dudit congé (cancer depuis 2016 de Madame [R] [Y] désormais en phase IV, par ailleurs âgée de 67 ans pour être née le 4 mai 1956) afin qu'elle puisse bénéficier d'un appartement avec ascenseur et à proximité de sa famille qui réside dans l'immeuble. S'agissant des visites du logement, l'indivision [Y] explique qu'elles ne visaient qu'à évaluer la valeur de l'immeuble dans le cadre de la succession de Monsieur [M] [Y].

Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] ont été représentés par leur conseil à l'audience du 20 novembre 2023. Ils ont sollicité un renvoi de l'affaire à une audience ultérieure afin d'envisager une conciliation sinon pour préparer leur défense. Ils n'ont pas contesté la validité du congé reprise en indiquant qu'ils n'en ont eu connaissance qu'à l'occasion de visites de l'appartement visant à en estimer sa valeur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 novembre 2019.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur les motifs du refus du renvoi, il sera indiqué que Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] n'ont pas justifié des raisons pour lesquelles ils sollicitaient le renvoi de l'affaire outre l'emploi de la formule générique « pour préparer leur défense » sans autre précision et alors que l'assignation date du 6 juin 2023. La conciliation envisagée à l'audience a par ailleurs été refusée oralement par la partie adverse. Il sera indiqué également que la date du congé litigieux remonte au 30 septembre 2022.

Au même titre, il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats en date du 24 novembre 2023.

Il sera relevé par ailleurs que Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] n'ont pas entendu communiquer par note en délibéré telles ou telles pièces matérielles qui seraient venues à l'appui de leurs prétentions, alors que cela leur avait été proposé à l'audience (pièces financières, témoignages, etc).

En toute hypothèse, les conditions de la validité du congé reprise litigieux seront vérifiées ci-après.


Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] à effet au 3 avril 2017 pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 4 avril 2020 pour expirer le 3 avril 2023, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 30 septembre 2022 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Sa délivrance à étude ne saurait entacher sa validité, le commissaire de justice ayant mentionné dans ses actes que « l'adresse (de Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B]) nous a été confirmée par le voisinage ») et a en outre laissé un « avis de passage » comme imposé par la loi. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien et mentionne l'identité du repreneur, Madame [R] [Y], précisant même l'objectif poursuivi : « la mobilité de Madame [R] [Y] nécessite un appartement avec ascenseur et de se rapprocher de ses parents ». Dans ces conditions, Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] échouent à établir que le congé aurait eu une toute autre cause, les visites de l'appartement en vue de son estimation, non contestées en demande, paraissant en l'état des pièces du dossier entrer dans le cadre du calcul du montant de l'actif successoral de Monsieur [M] [Y]. Il sera en outre relevé que Madame [R] [Y], bénéficiaire de la reprise, a comparu à l'audience du 20 novembre 2023 et a présenté à l'évidence des signes d'un état de santé dégradé pour son âge et de problème de mobilité (usage d'une canne, difficulté à rester debout) compatible avec le besoin exprimé d'être hébergée dans un appartement avec ascenseur et à proximité de sa famille.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis et présente par ailleurs un caractère sérieux si bien qu'il est régulier.

Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 3 avril 2023.

Par suite, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

En l'espèce, l'indivision [Y] fait état que Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] ne sont plus débiteurs d'arriéré locatif au 20 novembre 2023. Ils seront en conséquence condamnés in solidum à une indemnité d'occupation à compter de cette date égale au montant du loyer et des charges à compter de cette date jusqu'à la libération effective des lieux.


Sur la demande indemnitaire

En application de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

En l'espèce, Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] se maintiennent dans les lieux depuis plus plus de 9 mois après la date d'effet du congé par ailleurs régulier. La demande indemnitaire sera toutefois ramenée à plus juste proportion. Ils seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 1000 euros.


Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du congé et de la signification du présent jugement en application de l'article 695 du même code.

Il seront condamnés en outre à payer 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] d'un congé pour reprise relatif au bail conclu le 3 avril 2017 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 avril 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la l'indivision [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] à verser à la l'indivision [Y] (composée de Madame [K] [N], Madame [R] [Y], Monsieur [S] [Y], et Monsieur [C] [Y]) une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] à verser à l'indivision [Y] la somme de 1000 euros en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] à verser à l'indivision [Y] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [A] [B] et Madame [L] [G] épouse [B] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.



Fait et jugé à Paris le 11 janvier 2024

le greffierle Président