Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [V] [U] épouse [W]
Monsieur [C] [U]
Monsieur [X] [W]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Karim BOUANANE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00416 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XO2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971


DÉFENDEURS
Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [V] [U] épouse [W], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 3] Chez M. [X] [W] & Mme [V] [U] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 07 février 2024

Décision du 05 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00416 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XO2

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé à compter du 1er juillet 1996, [Localité 4] HABITAT-OPH ( anciennement OPAC) a donné à bail à Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] un appartement à usage d'habitation et une cave situés 291 ( anciennement [Adresse 2], ainsi qu’un emplacement de parking, n°6062, situé au [Adresse 2], le 24 septembre 1997. 

Par courrier du 5 décembre 2021, reçu le 17 décembre 2021, les locataires ont donné congé, à effet du 17 janvier 2022. 

Par actes d'huissier du 11 décembre 2022, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Madame [V] [U] épouse [W], Monsieur [X] [W] ainsi que Monsieur [C] [U] aux fins de :
–Juger valable le congé délivré par les locataires, et dire que le bail s’est trouvé résilié le 17 janvier 2022
–Subsidiairement, résiliation judiciaire du bail, le bail ayant été cédé illicitement, et subsidiairement constater l'acquisition de la clause résolutoire à Monsieur [C] [U],
–expulsion immédiate des défendeurs, avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
–condamnation in solidum des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération effective des lieux, égale aux loyers et majoré de 30%, ainsi que des arriérés de loyers pour un montant de 37 986, 58 euros au 2 décembre 2023 2023
–condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, y compris le coût de la sommation interpellative et du commandement de payer.

A l'audience du 7 février 2024, la société bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance expliquant que la nièce a tout d’abord occupé les lieux avant qu’ils soient occupés par Monsieur [C] [U]. 

Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W], et Monsieur [C] [U] ne sont ni présents ni représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 5 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur peut délivrer un congé à tout moment et sans besoin de justifier d'un motif. Le délai de préavis est en principe de trois mois, ce délai étant toutefois réduit à un mois pour les zones de tension locative. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

En l'espèce, il est constant que la locataire a délivré un congé le 5 décembre 2021, reçu le 17 décembre 2021, à effet du 17 janvier 2022, soit en respectant le délai de préavis applicable à [Localité 4]. Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 17 janvier 2022. 

Il sera simplement constaté que le bail a expiré à cette date.

Il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking). La location d'un garage tout seul en revanche ressort du droit commun du code civil sur le louage. La situation dans laquelle un logement est loué, puis un parking est également mis à disposition dans le même immeuble ou à proximité induit de qualifier ledit contrat de faire application d'un double critère : un critère subjectif (recherche de l'intention parties) et un critère matériel (eu égard notamment au lieu de situation identique ou à proximité immédiate du garage par rapport au logement).

Force est de relever que le contrat de stationnement date de l’année 1997, que la place de stationnement est située à la même adresse que le logement principal, avant la modification d’adresse datée de 2005, que les loyers de la place de stationnement et de l’appartement font l’objet d’un même décompte et qu’ainsi, il sera constaté que la place de stationnement est un accessoire au logement. De ce fait, le congé délivré par les époux [W] concerne également la place de stationnement. 

Un courrier avec accusé de réception (pli avisé mais non réclamé) a été transmis le 25 janvier 2022, puis le 7 avril 2022, aux époux [W], absent le jour de l’état des lieux de sortie, une personne se présentant comme leur nièce logeant dans l’appartement sans intention de partir. Une sommation interpellative du 15 juin 2023 a permis d’apporter les éléments suivants : le nom de [W] apparaît sur la boîte aux lettres, d’après les informations, un homme seul occupe les lieux, Monsieur [U] [C], le commissaire de justice ayant aperçu le nom de [U] sur un courrier. 

Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W], devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, notamment dans les modalités fixées dans le dispositif.

L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que : « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

Il résulte des documents versés, l’assignation ayant également été transmise par procès-verbal de recherches infructueuses au visa des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, que les époux [W] ont effectivement quitté le logement. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s'il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur. Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] seront également tenus de l'indemnité d'occupation à compter du congé. 

En l'espèce, il ressort du décompte locatif produit par la société bailleresse l'existence d'un arriéré d’un montant de 38167, 06 euros à la date du 1er janvier 2024, décembre 2023 compris correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échues. Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] seront tenus au paiement de cette somme solidairement en raison de la solidarité des époux. 

Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] seront tenus au paiement de l'indemnité d'occupation, in solidum à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce que rien ne justifie de la fixer à une somme supérieure à la valeur locative du bien.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande de paiement envers Monsieur [U] [C], au vu de la lettre de la société bailleresse indiquant que la nièce des époux [W] vivait dans les lieux sans intention de les quitter, de l’imprécision de la sommation interpellative du 15 juin 2023, évoquant « d’après ce que collecte comme information », sans davantage de précisions, le courrier aperçu au nom de [U] dans la boîte aux lettres, n’apportant pas davantage de renseignements, le nom de jeune fille de Madame [W] étant [U]. Seule l’assignation a été transmis à étude avec le nom de Monsieur [C] [U], l’adresse étant confirmée par « un voisin qui n’a pas décliné son identité ». 

La demande de paiement envers Monsieur [C] [U] est rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. 

Il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour un montant de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du 17 janvier 2022, consenti à Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] concernant un appartement à usage d'habitation, la cave et la place de stationnement situés 291 ( anciennement [Adresse 2] portant sur un appartement à usage d'habitation par l’effet du congé donné par les locataires

ORDONNE en conséquence à Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] d’avoir restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT-OPH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à l'expulsion des occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

SUPPRIME le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] à payer la somme de 38 167, 06 euros au titres des loyers, charges et indemnités d’occupation mois de décambre 2023 compris;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] à une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de paiement à l’encontre de Monsieur [U] [C]

DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation

CONDAMNE Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Madame [V] [U] épouse [W] et Monsieur [X] [W] aux dépens, ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024

le greffierle Président