Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [N] [O]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Gilles GODIGNON SANTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKK

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 2], dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074


DÉFENDERESSE
Madame [N] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 23 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06595 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KKK

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [O] est propriétaire des lot n°94, 36 et 56 dans l'immeuble sis [Adresse 2] cadastré CS [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 257/10000ème tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS NEXITY LAMY en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [N] [O], par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023, en paiement des sommes suivantes:
•6 720,39 euros au titre des charges de copropriété dont 4 624,12 euros au titre des charges courantes et 2 096,27 euros au titre des charges relatives aux travaux (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2023,
•658,97 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
•1. 500 euros de dommages et intérêts,
•1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 

A l'audience du 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 
Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice Madame [N] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
•les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 94,36 et 56 indiquant la répartition des tantièmes (257/10.000 èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [N] [O],
•les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023 inclus,
•l’historique du compte daté du 4 juillet 2023 pour la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2023 (3ème trimestre 2023 inclus) ventilant les charges courantes (solde débiteur de 4 624,12 euros), les charges relatives aux travaux ( solde débiteur de 2 096,27 euros) et les frais de recouvrement pour la période de 16 février 2023 au 4 juillet 2023 (solde débiteur de 658,97 euros), 
•les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
•des factures de de la société AMTECH pour la condamnation des vide-ordures,
•les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2023, 22 novembre 2022 et 8 décembre 2021 avec les attestations de non-recours comportant notamment: 
ovote du budget prévisionnel des exercices allant du 1er juillet 2022 au 30 juin 2024,
ovote des travaux et opérations suivantes : remplacement du groupe de traction (assemblée générale du 22/11/2022, résolutions 19 à 22), remplacement des portes ascenseurs (assemblée générale du 22/11/2022, résolutions 23 à 26), réfection des colonnes d’évacuation d’eau (assemblée générale du 22/11/2022, résolution 30).
•diverses lettres de rappel du syndic,
•deux mise en demeure du syndic du 21 février 2023 avec les A.R portant sur la somme de 1 892,96 euros (sur charges courantes) et 1 084,27 euros (sur travaux) soit la somme totale de 2 977,23 euros,
•une mise en demeure avocat en date du 16 mars 2023 avec l’AR,
•diverses factures du syndic,
•des notes d’honoraires avocat du 17 mars 2023 et 4 juillet 2023,
•le contrat de syndic. 
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 720,39 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la réception des mises en demeure du 21 février 2023 soit du 24 février 2023 sur la somme de 2 977,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 658,97 euros se décomposant comme suit :
- 52 euros pour l'envoi de la mise en demeure (sur charges) en date du 16 février 2023,
- 52 euros pour l'envoi de la mise en demeure (sur travaux) en date 16 février 2023,
- 52 euros pour l’envoi du dernier avis avant poursuites (frais syndic sur charges) du 16 mars 2023,
-52 euros pour l’envoi du dernier avis avant poursuites (frais syndic sur travaux) du 16 mars 2023,
- 53,17 euros pour l’envoi du dernier avis avant poursuite cabinet Goldberg-Masson du 17 mars 2023,
-397,80 euros pour les frais de procédure en recouvrement de charges 2023 (« constitution de dossier auxiliaire de justice »).

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Les frais correspondant aux mises en demeure du 16 février 2023 seront rejetés à défaut de production de celles-ci. Les frais des derniers avis avant poursuite envoyés par le syndic ne sont pas justifiés à défaut de production des derniers avis correspondants et seront par conséquent également rejetés.

Pour la constitution de dossier auxiliaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 
En conséquence, la demande sera retenue à hauteur seulement de la somme de 53,17 euros correspondant à la mise en demeure par avocat envoyée en recommandé.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Madame [N] [O] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société SAS NEXITY LAMY:
- la somme de 6 720,39 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date de réception des mises en demeure datées du 21 février 2023 soit du 24 février 2023 sur la somme de 2 977,23 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
- la somme de 53,17 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [N] [O] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société SAS NEXITY LAMY, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [N] [O] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2024

le greffierle Président