Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me MANCIET (W0002)
C.C.C.
délivrée le :
à Me RAIMBERT (P0411)


■

18° chambre 
2ème section


N° RG 22/05282 

N° Portalis 352J-W-B7G-CWZP4

N° MINUTE : 8


Assignation du :
28 Avril 2022












ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
rendue le 22 Avril 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. LANDCO (anciennement dénommée ATLAND) 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Benoit RAIMBERT de la S.E.L.A.R.L. SIMON ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0411


DÉFENDERESSE

S.C.I. SCI FORTY GEORGE V 
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Marc MANCIET de la S.E.L.E.U.R.L. MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0002





MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente

assistée de Henriette DURO, Greffier

DEBATS

A l’audience du 26 Février 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement 
Contradictoire
En premier ressort 




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 15 juin 2018, la S.C.I. SCI FORTY GEORGES V (ci-après la SCI FORTY GEORGES V) a donné à bail à la S.A.S. ATLAND devenue la S.A.S. LANDCO (ci-après la société LANDCO) à la suite d'un changement de dénomination sociale le 17 mai 2022, des locaux à usage de bureaux ainsi que 30 emplacements de parking dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de douze années, à compter du 1er octobre 2018 pour se terminer le 30 septembre 2030.
Le bail a été conclu moyennant le versement d'un loyer annuel par paliers, indexé et fixé ainsi :
- de la première à la troisième année à 1.012.137 euros hors charges et hors taxes,
- la quatrième année à 1.051.957 euros hors charges et hors taxes,
- les cinquième et sixième années, à 1.111.687 euros hors charges et hors taxes,
- de la septième à la douzième année, à 1.354.150 euros hors charges et hors taxes.

Les parties sont convenues que le locataire supportera les taxes, impôts et redevances auxquels les locataires sont ordinairement tenus (article 11 du bail) ainsi que les charges afférentes aux locaux loués et aux parties communes de l'immeuble, l'article 6 du bail stipulant que "Le Preneur se réserve le droit de proposer toute modification tendant à optimiser les charges susvisées, que le Bailleur s'engage d'ores et déjà à accepter dès lors que (i) cette proposition ne préjudicie pas aux engagements contractuels du Bailleur, (ii) ne diminue pas la qualité des prestations de l'immeuble et (iii) ne nuit pas aux autres locataires ou occupants de l'immeuble".

Par un premier courriel du 28 juin 2018, la société LANDCO a sollicité de la SCI FORTY GEORGE V qu'elle lui communique la copie des contrats de maintenance en place au sein de l'immeuble, en vue éventuellement de remettre ces derniers en concurrence pour en optimiser le coût, et la copie des derniers avis de taxes.

Après des réunions entre les parties, la société LANDCO a demandé la communication par le bailleur de la copie de l'intégralité des contrats d'exploitation en vigueur dans l'immeuble, du contrat d'assurance, du dernier avis d'échéance, des conditions générales et de l'état de sinistralité, de la dernière reddition de charges avec répartition totale, du mandat signé par le représentant de la SCI FORTY GEORGE V, des taxes foncières 2017/2018, des taxes sur les bureaux et taxes sur les stationnements des années 2016/2017/2018, des baux actifs et des relevés de surfaces détaillés et plans associés.

Parallèlement, la société LANDCO a fait établir des devis auprès de plusieurs prestataires concernant les principaux postes de charges de l'immeuble, à savoir : 
- le gardiennage et la sécurité ;
- le nettoyage des parties communes ;
- l'entretien des ascenseurs ;
- les assurances,
qu'elle a transmis au bailleur par un courriel du 8 janvier 2019 sollicitant également l'autorisation de faire procéder à un audit des taxes et impôts relatifs à l'immeuble auprès d'un cabinet spécialisé, dans l'objectif d'une optimisation qui serait "de l'ordre de 100-150 000 € par an pour la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères" avec la possibilité "de récupérer un trop-versé sur l'année en cours et l'année antérieure pour la taxe foncière et sur les deux années antérieures sur la taxe bureaux".

La société LANDCO a, par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 octobre 2019, mis en demeure le bailleur d'exécuter ses obligations contractuelles en se positionnant de manière officielle et écrite, sous 15 jours, sur :

(i) Ses propositions d'optimisation des charges transmises le 8 janvier 2019 ; 
(ii) Sa demande d'autorisation et de mandat pour la réalisation d'un audit des taxes et impôts auprès d'un cabinet spécialisé.

Par un courrier du 8 novembre 2019, la SCI FORTY GEORGE V a refusé de signer le mandat pour un audit des taxes et concernant les charges, a opposé que les prestations proposées n'étaient pas équivalentes notamment concernant la sécurité de l'immeuble.

Le 8 janvier 2021, une réunion a eu lieu entre les parties qui n'a cependant pas permis d'aboutir à un accord.

Par un courrier du 28 janvier 2021, le bailleur a : 
- exposé que les prestataires proposés par le preneur n'étaient pas, selon lui, en mesure d'assurer un niveau de prestation équivalent à celui des prestataires en place dans l'immeuble, tout en indiquant étudier une baisse du poste de gardiennage et sécurité et d'assurance ;
- indiqué que le preneur pourrait revenir vers lui lorsqu'il aura fait réaliser, à ses frais exclusifs et en son nom, un audit des taxes et impôts relatifs à l'immeuble. 

Par courrier en date du 22 février 2021, la société LANDCO a répondu au bailleur être dans l'attente de son retour concernant les modalités financières et la date éventuelle de mise en place du nouveau contrat de prestation de gardiennage et sécurité couplé à un système de télésurveillance et a transmis pour signature à la SCI FORTY GEORGE V un mandat d'audit complet des taxes et impôts.

Par un courrier du 30 mars 2021, la SCI FORTY GEORGE V a notifié à la société LANDCO son refus de signer le mandat pour un audit au motif que son conseil n'était "pas favorable à cette méthode d'audit concernant une éventuelle réduction des taxes foncières".

En réponse, la société LANDCO a, par un courrier du 20 avril 2021, renouvelé ses demandes.

Le 10 juin 2021, la SCI FORTY GEORGE V a répondu concernant l'optimisation des charges de gardiennage et de sécurité de l'immeuble, qu'un accord écrit de tous les locataires était nécessaire.

Puis par un courrier recommandé avec accusé de réception du 11 février 2022, la société LANDCO a mis en demeure le bailleur d'exécuter ses obligations contractuelles et de lui faire parvenir sa réponse sous 15 jours.

Le 1er mars 2022, la SCI FORTY GEORGE V a répondu au preneur de se reporter à leurs précédents échanges.



Par acte un délivré le 28 avril 2022, la société ATLAND désormais dénommée LANDCO a fait assigner devant ce tribunal la SCI FORTY GEORGE V sollicitant avant-dire droit une expertise ainsi que la condamnation du bailleur à réparer ses préjudices subis du fait du refus d'optimiser les charges du bail.

Aux termes de ses conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, la société LANDCO demande au juge de la mise en état de :

Vu l'article 789, 5° du code de procédure civile,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,

- Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
- Juger sa demande recevable et bien fondée ;
- Ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;
- Nommer tel expert qu'il lui plaira avec pour mission d'estimer la perte d'économie subie :
- d'une part, au titre des impôts et taxes applicables sur l'immeuble, et notamment de la taxe foncière et de la taxe des ordures ménagères, depuis l'origine du bail,
- d'autre part, au titre des charges de l'immeuble relatives notamment aux frais d'assurances, de l'entretien des ascenseurs, aux frais de nettoyage et aux dépenses de sécurité et gardiennage ;
- Dire que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s'adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal ;
- Dire qu'en cas de difficulté, l'expert s'en réfèrera au Président qui aura ordonné l'expertise ou le juge désigné par lui ;
- Dire que l'expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de 3 mois à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu'il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;
- Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d'avance sur les honoraires de l'expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;
- Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers dépens.

A l'appui de sa demande, la société LANDCO expose qu'elle n'a toujours pas pu procéder, par l'intermédiaire d'un cabinet spécialisé, à un audit des taxes et impôts des locaux loués et de l'immeuble ; que dans la mesure où cette analyse aurait permis à terme d'optimiser le coût des taxes et impôts - et notamment celui relatif à la taxe foncière et à la taxe des ordures ménagères - de l'immeuble qui lui est refacturé depuis l'origine du bail, elle se prévaut d'une perte d'économie. Elle ajoute que le bailleur est le seul à détenir toutes les informations et documents relatifs aux taxes et impôts de l'immeuble mais également à disposer du pouvoir pour autoriser toute investigation sur ce point ; qu'elle se trouve dans une situation qui ne lui permet pas d'estimer précisément le coût de l'économie qui aurait pu être faite.
Par ailleurs, elle sollicite que la mission de l'expert porte également sur les charges de l'immeuble (assurance de l'immeuble, entretien des ascenseurs, frais de nettoyage et dépenses de sécurité et gardiennage).
En réponse aux écritures adverses, la société LANDCO fait valoir que l'expertise n'est pas destinée à palier sa carence dans l'administration de la preuve mais à apprécier le bien-fondé des éléments qu'elle a fournis à plusieurs reprises au bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la SCI FORTY GEORGE V demande au juge de la mise en état, au visa des articles 145 et 146 du code de procédure civile, de :

- Dire et juger que la société LANDCO dispose de tous les éléments nécessaires pour lui permettre de proposer des prestations optimisées ;
- Dire et juger que le tribunal dispose de tous les éléments nécessaires pour juger du bien ou du mal fondé des demandes de la société LANDCO ;
- En conséquence, la déclarer irrecevable et en tous les cas, mal fondée en sa demande d'expertise judiciaire ;
- La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner en tous les dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La SCI FORTY GEORGE V réplique qu'il faut d'abord que le tribunal se prononce au fond sur les propositions d'optimisation formées par la locataire et leur sérieux, relevant que les prestations ne sont pas équivalentes, ce qui relève de l'appréciation des juges du fond. Elle estime dès lors que l'expertise est prématurée et n'est pas en l'état justifiée, la société LANDCO étant en possession de l'ensemble des pièces qu'elle avait sollicitées et nécessaires à l'étude des prestations et taxes et l'expertise ne pouvant être ordonnée afin de pallier la carence probatoire de la locataire.

L'incident a été plaidé à l'audience du 26 février 2024 et mis en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d'expertise judiciaire formée par la société LANDCO

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Aux termes des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En l'espèce, il est rappelé que l'article 6 du bail conclu entre les parties stipule que "Le Preneur se réserve le droit de proposer toute modification tendant à optimiser les charges susvisées, que le Bailleur s'engage d'ores et déjà à accepter dès lors que (i) cette proposition ne préjudicie pas aux engagements contractuels du Bailleur, (ii) ne diminue pas la qualité des prestations de l'immeuble et (iii) ne nuit pas aux autres locataires ou occupants de l'immeuble".

Ces charges sont énumérées dans cette clause et comprennent notamment les dépenses de gardiennage, d'entretien, de maintenance, les frais de personnel, etc.

A l'appui de sa demande d'expertise, la société LANDCO produit :
- les échanges de courriers entre les parties,
- un document manifestement établi par elle-même chiffrant les économies possibles,
- deux devis de la société MB SECURITY en date des 26 septembre 2018 et 23 novembre 2018 pour le gardiennage de l'immeuble,
- une proposition de contrat de télé surveillance de la société EASY SYSTEMS en date du 14 décembre 2018,
- un devis de la société OPTIMAL-NET en date du 3 décembre 2018 pour l'entretien de l'immeuble,
- une proposition de contrat d'assurance multirisque pour l'immeuble établie par la société VHV VERSICHERUNGEN et les conditions générales du contrat,
- des appels de charges,
- des avis de taxes concernant d'autres immeubles.

La SCI FORTY GEORGE V produit le contrat de maintenance des ascenseurs en place dans l'immeuble signé avec la société OTIS ainsi que le contrat d'assurance multirisques immeuble souscrit.

Force est de constater qu'une expertise n'est pas nécessaire pour que la société LANDCO évalue le préjudice qu'elle allègue concernant la perte d'économie sur les charges et qu'elle dispose de l'ensemble des éléments financiers lui permettant de le faire, étant rappelé qu'il appartiendra au tribunal statuant au fond d'apprécier si les prestations sont équivalentes et si le refus du bailleur d'accepter les propositions de la locataire est contraire aux clauses contractuelles.

Quant à l'optimisation des taxes, la partie sur qui repose la charge de la preuve ne peut demander la désignation d'un technicien qu'à la condition d'avoir versé aux débats des pièces de nature à rendre au moins vraisemblables les faits qu'elle allègue. Or, en l'espèce, aucun élément probant n'est communiqué, la seule affirmation de la société LANDCO qu'une telle optimisation est certaine étant insuffisante.

Dès lors, la société LANDCO sera déboutée de sa demande d'expertise.

Sur les demandes accessoires

La société LANDCO qui succombe supportera les dépens de l'incident, qui pourront être recouvrés directement par Maître Marc MANCIET, avocat, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application à ce stade de la procédure des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leurs demandes respectives de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.S. LANDCO (anciennement dénommée ATLAND) de sa demande d'expertise,

Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A.S. LANDCO (anciennement dénommée ATLAND) aux dépens de l'incident qui pourront être recouvrés directement par Maître Marc MANCIET, avocat, dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile,

Renvoie l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 16 septembre 2024 à 11h30 pour clôture,

Rappelle qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,


Faite et rendue à Paris le 22 Avril 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état
Henriette DURO Maïa ESCRIVE