Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


18° chambre 
1ère section

N° RG 12/09327 
N° Portalis 352J-W-B64-B5TCB

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
11 Avril 2012







JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 

DEMANDERESSE

Société CHEMISERIE ET LINGERIE DU MARAIS HENRI BRICOUT
 [Adresse 10]
[Localité 6] 

représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0716


DÉFENDERESSE

Madame [R] [P] veuve [D]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082


PARTIE INTERVENANTE 

Société MR [Adresse 4]
venant aux droits de Madame [R] [P] veuve [D] venant elle-meme aux droits de Madame [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0082

Décision du 23 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 12/09327 - N° Portalis 352J-W-B64-B5TCB




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2024, tenue en audience publiqu,e devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 avril 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort



Par acte sous seing privé du 21 février 2002, [V] [O] a donné à bail en renouvellement à la société Chemiserie et lingerie du Marais Henri Bricout (ci-après la société « Henri Bricout ») des locaux à usage commercial situés aux 2ème et 3ème étages d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2002, moyennant un loyer annuel de 11.433,68 euros HT et HC, avec indexation annuelle. Ce bail venait à la suite de plusieurs baux successifs depuis le 20 mars 1973.

Par assignation en date du 23 juillet 2009, [V] [O] a assigné la société Henri Bricout devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de Paris aux fins de fixation du montant du loyer révisé au 5 juin 2009 à la valeur locative s’établissant à la somme de 70.000 euros, en faisant valoir le jeu de la clause d’échelle mobile, sur le fondement des articles L. 145-39 et R. 145-22 du code de commerce. Par jugement du 2 octobre 2012, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer à 48.803 euros par an, à compter du 5 juin 2009.

Par acte extrajudiciaire du 23 février 2011, la société Henri Bricout a demandé le renouvellement de son bail et, par acte du 20 mai 2011, [V] [O] a notifié son refus de renouvellement, sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, arguant de la violation des stipulations contractuelles interdisant la sous-location. 

Mme [R] [P] veuve [D], légataire universelle de [V] [O] décédée le 1er février 2012, est venue aux droits de la défunte.


Par acte introductif d’instance en date du 11 avril 2012, la société Henri Bricout a assigné Mme [P] veuve [D] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de constater que le refus de renouvellement du bail opposé par la propriétaire le 25 avril 2011, sans indemnité d’éviction, était dépourvu de tout motif légitime, et solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction.

La SCI Mr [Adresse 4] a acquis l’ensemble immobilier dont dépendaient les locaux litigieux pour moitié le 23 décembre 2013 et pour la moitié restante le 30 décembre 2013 et est intervenue volontairement à l’instance. 

Par jugement mixte du 16 mai 2017, le tribunal a notamment :
- déclaré recevable la société Mr [Adresse 4] en son intervention volontaire,
- déclaré valide le refus de renouvellement du bail notifié le 25 avril 2011 à la société Henri Bricout mais dit qu’en l’absence de motifs suffisamment graves et légitimes, il ouvre droit à son profit au paiement d'une indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu'au versement de cette indemnité, et au profit de la bailleresse au paiement d'une indemnité d'occupation qui sera due à compter du 1er avril 2011,
- avant dire droit, désigné Mme [J] [F] en qualité d’expert judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,
- fixé l'indemnité d'occupation provisionnelle au montant du dernier loyer en cours.

Par arrêt du 19 juin 2019, sur appel de la société Mr [Adresse 4] et de Mme [P], la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, que l’indemnité d’occupation provisionnelle comprendra outre le montant du loyer en cours, les taxes et charges prévues au bail.

Mme [F] a déposé son rapport le 24 novembre 2020, aux termes duquel elle conclut au caractère transférable de l’activité, à une indemnité d'éviction globale de 251.000 euros et une indemnité d’occupation de 60.300 euros à compter du 1er avril 2011.

La société Henri Bricout a restitué les locaux le 31 mars 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2022, la société Henri Bricout demande au tribunal de :
- déclarer irrecevable et mal fondée la société Mr [Adresse 4] en l’intégralité de ses demandes,
- condamner solidairement Mme [P] veuve [D] et la société Mr [Adresse 4] à lui payer une indemnité d’éviction conformément aux modalités proposées par l’expert judiciaire, 
- déclarer à ce titre irrecevable au titre de l’autorité de la chose jugée la société Mr [Adresse 4] dans sa demande tendant à faire valoir que l’indemnité principale équivalente à la valeur du droit au bail n’aurait pas lieu d’être au motif que les locaux loués seraient des bureaux, la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 19 juin 2019 ayant déjà tranché la même demande formulée par les bailleurs en la rejetant, 
- condamner en conséquence sous la même solidarité les défendeurs à lui payer une indemnité principale d’éviction de 170.000 euros avec intérêt au taux légal depuis le 31 mars 2021, 
- les condamner également sous la même solidarité à lui payer la somme de 80.700 euros à titre d’indemnité accessoire avec intérêt au taux légal depuis le 31 mars 2021, soit 11.000 euros de frais de remploi, 14.000 euros de trouble commercial, 5.000 euros de réfaction diverses, 19.700 euros de frais de déménagement, 6.000 euros de double loyer et 25.000 euros de frais de réinstallation, 


- rejeter toutes les demandes contraires de la société Mr [Adresse 4] tendant à limiter le préjudice d’éviction en considération de l’installation précaire de la société preneuse dans des locaux à [Localité 6], dans l’attente de la perception de l’indemnité, 
- fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 53.670 euros hors taxes et hors charges après abattement de précarité de 20% compte-tenu de la durée exceptionnellement longue de la procédure d’éviction et des conditions d’exploitation dans des locaux non entretenus par le bailleur pendant toute la durée du droit au maintien, sauf jeu de l’indexation annuelle pendant la durée d’occupation jusqu’à libération des lieux en mars 2021,
- débouter la société Mr [Adresse 4] de toute demande de condamnation au titre de charges ou d’indemnité d’occupation en l’absence de demande déterminée, aucun décompte en tenant compte des indemnités provisionnelles versées, des régularisations de charges et provisions sur charges n’ayant jamais été communiqué par la bailleresse, 
- Subsidiairement et pour le cas où il serait fait droit aux demandes de condamnation au titre des indemnités d’occupation, charges et indexation, limiter les condamnations à la période des cinq années non prescrites et déclarer irrecevable la société Mr [Adresse 4] pour toute demande sur une période antérieure à 5 ans, 
- déclarer irrecevable et mal fondée la société Mr [Adresse 4] en ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 et au titre des dépens, 
- condamner à l’inverse la société Mr [Adresse 4] et Mme [P] veuve [D] à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais d’expertise, lesquels pourront être recouvrés par Maître Hermet-Lartigue, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2022, la société Mr [Adresse 4], venant aux droits de Mme [P] veuve [D], sur le fondement des articles 122 et 328 et suivants du code de procédure civile, L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, demande au tribunal de :
- donner acte à la société Mr [Adresse 4] de son intervention volontaire, l’y déclarer recevable,
- déclarer la société Mr [Adresse 4] recevable en sa demande tendant à voir qualifier les locaux donnés à bail en bureaux, la cour d’appel n’ayant pas tranché cette question aux termes de l’arrêt rendu le 19 juin 2019, 
- ce faisant, débouter la société Henri Bricout de sa demande d’irrecevabilité pour chose jugée,
En conséquence :
- à titre principal retenir, s’agissant d’un transfert de bureaux, que l’éviction de la société locataire ne peut en aucun cas entraîner la perte d’un fonds de commerce ni même une quelconque valeur de droit au bail, et ce selon les critères habituels relevant de l’article L. 145 14 du Code de commerce, 
- à titre subsidiaire retenir s’agissant d’un transfert de bureaux dans des locaux dont la société Henri Bricout disposait déjà depuis des années, que l’éviction de la société locataire ne peut entraîner une quelconque valeur de droit au bail à défaut d’un coût effectif de transfert, et ce selon les critères habituels relevant de l’article L. 145-14 du code de commerce, 
- à titre infiniment subsidiaire, fixer l’indemnité principale revenant à la société Henri Bricout à la somme de 100.983 euros,
- concernant les indemnités accessoires, fixer le montant des indemnités dites accessoires constituant l’indemnité d’éviction revenant à la somme de 27.748 euros 
- fixer l’indemnité d’occupation exigible à compter du 1er avril 2011 à la somme annuelle en principal de 60.300 euros, 
- juger que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement le 1er avril 2011 de chaque année conformément à la clause contractuelle, 



- juger que la société locataire évincée sera redevable en sus de l’indemnité d’occupation, des charges et taxes prévues conventionnellement par le bail échu, 
- condamner en conséquence la société Henri Bricout au paiement de l’indemnité d’occupation de 60.300 €/an HT, outre les charges, taxes et accessoires dus par la convention locative échue pour la période du 1er avril 2011 au 31 mars 2021, sous déduction des sommes versées à titre d’indemnité provisionnelle durant cette période, 
En tout état de cause : 
- ordonner la compensation entre le rappel d’indemnité d’occupation et l’indemnité d’éviction fixée par le tribunal,
- dire que le règlement de l’indemnité d’éviction interviendra selon les dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce, et désigner à cet effet le Service Séquestre de l’Ordre des Avocats près la cour d’appel de Paris, avec mission d’usage prévue par les dispositions de l’article L 145-29 du code de commerce, 
- débouter la société Henri Bricout de l’ensemble de ses demandes, 
- la condamner au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Charles-Edouard Brault, Avocat à la Cour.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2022. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 février 2023 tenue à juge rapporteur, reportée au 9 janvier 2024 en raison de l’indisponibilité de la présidente à l’audience et du départ de plusieurs magistrats de la chambre. 

A l’audience du 9 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Il est acquis aux débats que, par l’effet de la demande de renouvellement signifiée le 23 février 2011 par la société Henri Bricout et du refus de renouvellement signifié par [V] [O] le 20 mai 2011, le bail commercial du 21 février 2002 a pris fin le 31 mars 2011 à 24h00 ; qu’aux termes du jugement mixte du 16 mai 2017, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2019, en l’absence de motifs suffisamment graves et légitimes, le refus de renouvellement a ouvert droit au profit de la société Henri Bricout au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité, et, au profit de la bailleresse, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2011.






1. Sur la recevabilité de l’intervention volontaire de la SCI Mr [Adresse 4]

Par jugement du 16 mai 2017, confirmé sur ce point par arrêt de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2019, la société Mr [Adresse 4] a d’ores et déjà été déclarée recevable en son intervention volontaire en ce qu’elle vient aux droits de Mme [P] veuve [D], en tant qu’acquéreur de l’immeuble, subrogée dans les actions de l’ancien propriétaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur ce point.


2. Sur la fixation de l’indemnité d’éviction 

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».


Sur l’indemnité principale 

La société Henri Bricout soutient :
- que la cour d’appel a rejeté la demande de la bailleresse visant à voir dire et juger que s’agissant d’un transfert de bureaux, l’éviction de la société locataire n’entraine pas de perte d’un fonds de commerce et qu’il n’y aurait pas de valeur du droit au bail, de sorte que la demande principale de la bailleresse se heurte à l’autorité de la chose jugée ;
- subsidiairement, que la destination contractuelle du bail fait référence à l’objet social de la preneuse dans lequel il n’a jamais été prévu de mise à disposition de locaux de bureaux, de même que cela n’a jamais été convenu entre les parties ; que, c’est donc à juste titre que l’expert a écarté la qualification de bureaux au regard de la destination ;
- que la bailleresse ne peut invoquer la consistance des locaux pour soutenir qu’il s’agit de bureaux ;
- que l’indemnité principale évaluée par l’expert judiciaire est justifiée et qu’il incombe au bailleur de prouver que son préjudice serait moindre ;
- que son préjudice s’apprécie au jour de l’éviction et que le transfert du fonds de commerce dans des locaux à [Localité 6] appartenant à l’ex-conjoint de la gérante a été contraint par la durée de la procédure, dans l’attente de la perception de l’indemnité d’éviction et dans un contexte économique dégradé par la crise sanitaire ; que les locaux de [Localité 6] ne sont pas une référence de comparaison, que l’échéance du bail est déjà arrivée et aucun renouvellement n’est prévu de sorte qu’il ne s’agit pas de locaux de remplacement.

La société Mr [Adresse 4] venant aux droits de Mme [P] veuve [D] expose :
- que la qualification des locaux n’a pas été tranchée par le tribunal ou la cour d’appel, contrairement à ce que soutient la demanderesse ;







- que, à titre principal, les locaux considérés sont à usage exclusif de bureaux, que cela a été reconnu par le juge des loyers commerciaux dans le jugement du 2 octobre 2012 confirmé par la cour d’appel, que la commune intention des parties exprimée dans le bail et la consistance des locaux leur confèrent un usage de bureaux ; que les photographies de l’expert judiciaire démontrent que les locaux sont à usage de bureaux ; que la jurisprudence retient principalement que pour les locaux à usage de bureaux il n’y a pas de valeur de droit au bail dès lors que le loyer de renouvellement est fixé hors règles de plafonnement et qu’il n’existe donc pas de différentiel entre le loyer de renouvellement et le loyer de marché ; que l’indemnité principale doit être considérée comme nulle et que seules les indemnités accessoires doivent être prises en compte ;
- que, à titre subsidiaire, la demanderesse a reconnu avoir transféré son activité en 2021 dans des locaux situés à [Localité 6] dont elle disposait déjà en vertu d’un bail conclu en 2001, de sorte que l’éviction ne peut entraîner une quelconque valeur de droit au bail à défaut d’un coût effectif de transfert ;
- que, à titre infiniment subsidiaire, au regard du montant du loyer payé par la demanderesse dans les nouveaux locaux de [Localité 6], l’indemnité principale ne saurait être supérieure à 100.983 euros.

Sur le caractère transférable de l’activité
L’indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d'un coefficient de situation suivant l'intérêt de l'emplacement. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En l'espèce, le bail du 21 février 2002 prévoit une destination large dans les termes suivants : « activités conformes à l’objet social de la société preneuse, tel que figurant au Kbis annexé ». 

Il ressort du K-bis de la société Henri Bricout en 2009 que son objet social est : « FABRICATION DE CONFECTION, NEGOCE DE TISSUS, BONNETERIE, LINGERIE DE TABLE ET DE TOILETTE, RIDEAUX, VETEMENTS, CHAUSSURES ET ACCESSOIRES PROFESSIONNELS, NOTAMMENT EN MATIERE DE PROTECTION ET SECURITE, ARTILES ET MATERIEL EN MATIERE DE LITERIE ET DE COUCHAGE, ARTICLES VETEMENTS ET ACCESSOIRES EN MATIERE DE PUERICULTURE ».

L’expert relève que la société Henri Bricout exerce une activité de négoce de vêtements et accessoires de protection destinés aux professionnels et qu’elle exploite un établissement secondaire au sein de locaux d’activités à [Localité 6] qui constituent sa plateforme logistique. Il retient que la clientèle de la société est susceptible d’être maintenue sur un site de transfert en raison de :
- la spécialisation de son activité dans les vêtements et accessoires de sécurité destinés aux professionnels, activité de « niche » permettant la fidélisation de la clientèle, 
- la distribution de ses produits dans toute la France,
- la pratique de la vente par correspondance,
- l’absence de vitrine sur rue des locaux litigieux qui sont situés en étage.


Les parties ne contestent pas le caractère transférable du fonds de commerce sans perte de clientèle pour le preneur.

En conséquence, au regard de l’activité exercée par la société Henri Bricout qui vise une clientèle professionnelle d’entreprises privées et de collectivités, géographiquement dispersée, du caractère spécialisé de son activité et de l’usage de la vente par correspondance, le tribunal retient que l’indemnité principale est une indemnité dite de « déplacement » égale à la valeur du droit au bail, en l’absence de perte du fonds de commerce.


Sur la qualification des locaux et la valeur du droit au bail
Il est d'usage que la valeur du droit au bail soit calculée selon la méthode dite du différentiel de loyer, soit, en fonction de l'écart mesuré entre la valeur locative de marché du local objet de l'éviction et le loyer de renouvellement, avec application d'un coefficient représentatif de la valeur de l'emplacement au différentiel ainsi obtenu.

En l’espèce, sur la qualification de locaux à usage de bureaux invoquée par la bailleresse, il ressort du jugement avant dire droit du 16 mai 2017 et de l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Paris du 19 juin 2019, qu’aucune des décisions n’a statué sur cette qualification. Les deux décisions ont statué sur le droit à indemnité d’éviction de la société Henri Bricout et ont estimé qu’une expertise était nécessaire pour apprécier tant l’indemnité d’éviction que l’indemnité d’occupation, mais sur le moyen relatif l’usage exclusif de bureaux, la cour d’appel a estimé que l’expertise permettrait aux parties de discuter les éléments de l’indemnité d’éviction après les constatations de l’expert et ses propositions d’évaluation « sans qu’il y ait lieu d’ores et déjà de statuer sur ces éléments ».

La société Henri Bricout ne peut, en conséquence, opposer l’autorité de la chose jugée sur ce point et il convient d’examiner la qualification des locaux à usage de bureaux invoquée par la société Mr [Adresse 4] pour soutenir que la valeur du droit au bail serait nulle.

Comme indiqué ci-avant, la destination prévue au bail est large et renvoie à l’activité prévue par l’objet social du preneur tel que figurant dans son K-bis. Aucune stipulation du bail du 21 février 2002 ne prévoit que les locaux sont à usage de bureau, peu importe que leur consistance permette d’envisager un tel usage.

En outre, il ressort des photographies annexées au rapport d’expertise que les locaux, qui constituaient le siège social de la société Henri Bricout, sont à usage administratif et d’exposition des marchandises commercialisées par cette société.

Le jugement du 2 octobre 2012 du juge des loyers commerciaux relatif à la révision du loyer ne peut être invoqué pour retenir que les locaux ont été reconnus à usage exclusif de bureaux dès lors que le loyer révisé a été fixé à la valeur locative en considération des règles applicables en présence d’une clause d’échelle mobile dans le bail et non sur le fondement du caractère monovalent des locaux. 

En conséquence, au regard de la destination des locaux prévus au bail, il ne peut être considéré que les locaux ont été loués à usage exclusif de bureau. Il convient donc de rechercher la valeur du droit au bail qui ne saurait être considérée comme nulle.




Selon le rapport d’expertise, les locaux sont situés dans le [Localité 2], au [Adresse 4], rue courte et étroite à sens unique de circulation automobile, qui relie la [Adresse 9] à la rue du [Adresse 11]. L’emplacement est desservi par la station de métro Arts et Métiers (lignes 3 et 11) à 180 mètres, les stations de bus Grenier Saint-Lazare (lignes 38, 47, 75) à 240 m et Réaumur/Arts et Métiers (lignes 20, 38 et 47) à 260 mètres, ainsi qu’un parking situé à 200 mètres. Les locaux sont situés dans la section de l’artère comprise entre la [Adresse 9] et [Adresse 8] qui est une zone de faible commercialité. L’expert relève que le secteur est en mutation avec la disparition des commerces de gros d’équipements à la personne et d’accessoires de mode, lesquels s’effacent progressivement au profit de commerces de détail d’équipement à la personne et de restauration.

Les locaux dépendent d’un ensemble immobilier du XVIème siècle, l’Hôtel d’Estrées, composé de plusieurs corps de bâtiments dont un immeuble en façade sur rue construit en pierre de taille, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de deux étages droits, puis un bâtiment formant retour sur cour, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et trois étages droit. L’expert relève que cet ensemble immobilier est de très belle facture mais présente un état dégradé. Il note un arrêté de péril pris le 18 octobre 2019 avec injonction de travaux. Les locaux sont situés au deuxième étage, accessibles par l’escalier depuis le passage cocher, dans le corps de bâtiment sur rue. Ils se composent d’un plateau traversant entre la rue et la cour, à usage administratif et d’exposition de marchandises, d’un local d’archives et de bloc sanitaire. Dans le corps de bâtiment sur cour, au 3ème étage, se trouve un local social et de réserve, suivi d’un grenier sous poutraison nue à usage d’archives. Concernant l’état des locaux, l’expert relève une absence de climatisation, des menuiseries bois à simple vitrage, l’absence d’accessibilité PMR et des locaux en état d’usage avancé.

Selon l’expert, non contesté par les parties, le bail comporte un transfert au preneur des travaux de mises aux normes qui constitue une charge exorbitante de droit commun. 

S’agissant de la surface à retenir, l'expert retient les superficies selon plans et attestation établis par M. [W], géomètre-expert, le 31 juillet 2009, non contestées par les parties. Il expose qu’en matière d’appartement commercial, il n’y a pas lieu à pondération des surfaces mais à appliquer à chaque étage un prix unitaire adapté. Il retient ainsi une surface de 161 m2 pour les locaux du 2ème étage et une surface de 91,30 m2 pour le 3ème étage, soit une surface totale de 252,30 m2. En l’absence de contestation des parties, il y a lieu de retenir cette surface. 

S'agissant de la valeur locative unitaire de marché, l’expert rappelle que l’estimation du droit au bail est à rechercher en valeur actuelle et que l’indemnité d’occupation doit être fixée au 1er avril 2011. 

Il retient une valeur unitaire de marché de 330 euros/m² pour le 2ème étage et de 230 euros/m2 pour le 3ème étage, par comparaison avec :
- des références contemporaines de la date d’effet du congé :19 références de bureaux ou appartements commerciaux en étage, avec des dates d’effet entre avril 2009 et mai 2011, dans le 1er, 2ème et 3ème arrondissements, pour des surfaces comprises entre 70 et 250 m2 et des prix allant de 290 à 390 euros/m² ;
- des références récentes à la date du rapport : 10 références de bureaux ou appartements commerciaux en étage, avec des dates d’effet entre janvier 2018 et avril 2019, dans le 1er, 2ème et 3ème arrondissements, pour des surfaces comprises entre 70 et 220 m2 et des prix allant de 310 à 545 euros/m². 
Les références de l’expert concernent à la fois des locaux anciens et rénovés.

Il conclut à une valeur locative de marché pour les locaux de :
Pour le 2ème étage : 161 m2 x 330 euros = 53.130 euros Pour le 3ème étage : 91,3 m2 x 230 euros = 20.999 eurosSoit une valeur locative de marché de 74.129 euros (53.130 + 20.999) qu’il arrondit à 74.000 euros.

La société Mr [Adresse 4] estime que la seule référence devant être retenue est le bail du local dans lequel la société Henri Bricout a transféré ses activités puisqu’il s’agissait de locaux dont elle disposait déjà et dans lesquels elle a fait le choix de transférer son activité avant le paiement de l’indemnité d’éviction. 

Toutefois, le droit au bail vise à estimer l’intérêt que présentait le bail perdu par le preneur, au regard de l’emplacement donné pour exercer son activité, de la destination contractuelle prévue au bail et du montant du loyer, peu important pour cette appréciation que le preneur ait transféré son activité dans d’autres locaux postérieurement au refus de renouvellement. 

En l’absence d’autres références locatives proposées par les parties, au regard de l’emplacement extrêmement central des locaux, de la destination contractuelle très large, de l’ensemble immobilier ancien de belle facture, mais également de la vétusté des locaux et du caractère exorbitant du transfert de la charge des travaux de mise aux normes au preneur, il convient de retenir la valorisation proposée par l’expert, arrondie à 74.000 euros. 

S'agissant de la détermination du loyer de renouvellement théorique, les parties ne contestent pas l’évaluation proposée par l’expert par application de la variation de l’indice ICC et de la clause d’échelle mobile pendant la durée du bail, au loyer d’origine de 11.434 euros, le loyer de renouvellement s’établissant à la somme de 17.527 euros par an, hors taxes et charges. En l’absence de contestation, il convient de retenir cette évaluation.

Eu égard aux caractéristiques des locaux qui sont constitués d’un appartement commercial en étage, sans appel de clientèle, l’expert expose que le coefficient de situation à appliquer se situe entre 2 et 5 en fonction de la qualité de l’emplacement et de l’état du marché. Il propose de retenir un coefficient de valorisation de 3, non contesté par les parties, compte tenu du caractère banal des locaux, de l’absence de contrainte exigée des locaux de transfert et de la profondeur du marché parisien dans le segment de surface considéré. Ce coefficient sera retenu en l’absence de contestation.

Au regard de ces éléments, la valeur du droit au bail s’élève à :
(74.000 – 17.527) x 3 = 169.419 eurosCette somme sera arrondie à 170.000 euros. 

L'indemnité principale sera par conséquent fixée à la somme de 170.000 euros

Sur les indemnités accessoires

La société Henri Bricout soutient que le rapport d’expertise doit être entériné dans ses conclusions sur les indemnités accessoires, en dépit de son déménagement postérieurement au rapport et des justificatifs qu’elle a produit pour ce déménagement, au motif qu’il s’agit d’une installation temporaire et qu’elle va devoir à nouveau déménager du local de [Localité 6] appartenant à l’ex-époux de la gérante, afin d’installer la société dans de nouveaux locaux parisiens, plus adaptés à ses besoins et pour une installation pérenne.

La société Mr [Adresse 4] fait valoir qu’au regard du déménagement de la locataire avant le versement de l’indemnité d’éviction, il convient de tenir compte de son préjudice effectivement subi et non des évaluations proposées dans le rapport d’expertise.

L'article L. 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction doit compenser l'entier préjudice subi par le preneur du fait de l'éviction et que l'indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur. 

Sur les frais de remploi 
L'indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l'article 719 du code général des impôts dus pour l'acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d'acte et les frais de transaction. 

L’expert judiciaire a évalué forfaitairement ces frais à 15% de la valeur locative de marché des locaux perdus, ces frais étant limités en l’espèce à la commission d’agence, soit un montant de 11.100 euros que l’expert arrondi à 11.000 euros.

La bailleresse fait valoir que le preneur a déménagé dans des locaux pour lesquels elle disposait déjà d’un bail en cours depuis 2001. 

Il est constant que la société Henri Bricout a restitué les locaux litigieux le 31 mars 2021 et qu’elle a déménagé dans un local dans lequel elle exploitait un établissement secondaire et pour lequel elle verse aux débats le bail qui avait été renouvelé le 1er juillet 2012. 

La société Henri Bricout qui ne justifie d’aucune nécessité impérieuse de déménager à cette date, avant le versement de l’indemnité d’éviction, ne peut arguer d’un préjudice réellement subi au titre des frais de remploi dans la mesure où elle a déménagé dans des locaux dont elle disposait déjà. En conséquence, il ne sera pas retenu de préjudice à ce titre.

Sur le trouble commercial
L'indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l'éviction et le moindre investissement dans le commerce. 

L’expert estime que pour l’activité exercée, ce poste indemnitaire doit être estimé sur la base d’une semaine de coûts fixes improductifs (loyer chargé, salaires, assurances…) compte tenu du peu de réception de clientèle dans les locaux, soit d’après la certification établie par l’expert-comptable de la société Henri Bricout pour les coûts fixes 2019/2020 : 
732.317 euros (coûts fixes) x 1/52 = 14.083 euros, arrondis à 14.000 euros.
En l’absence de contestation, l’indemnité pour trouble commerciale sera fixée à 14.000 euros.

Sur les frais de réfactions diverses
Cette indemnité est destinée à couvrir les frais d’inscriptions modificatives concernant des locaux de siège social, les frais d’information de la clientèle et des correspondants divers.

L’expert a évalué forfaitairement ces frais à la somme de 5.000 euros.

En l’absence de contestation des parties, l’indemnité pour frais de réfaction sera fixée à 5.000 euros.

Sur les frais de déménagement 
Ces indemnités accessoires ont pour objet d'indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé lorsqu’il se réinstalle.

L’expert avait retenu un devis de déménagement produit par la société Henri Bricout dont il avait déduit les frais de destruction d’archives qui n’avaient pas vocation selon lui à être conservées et pris en charge par l’indemnité d’éviction.

La société Henri Bricout a versé aux débats les factures de son déménagement effectif mais soutien qu’il convient de retenir l’évaluation de l’expert au motif qu’elle devra déménager à nouveau. 

La société Mr [Adresse 4] sollicite la prise en compte des factures produites par la demanderesse pour tenir compte de son préjudice effectif, à l’exclusion de la facture de 2.952 euros relative à de la destruction d’archives.

La société Henri Bricout ne justifiant pas de la nécessité de procéder à un double déménagement, il convient d’apprécier son préjudice effectivement subi du fait de l’éviction au regard des factures de déménagement qu’elle produit.

Elle produit plusieurs factures relatives à des frais de déménagement dont il convient d’écarter la facture de destruction d’archives à hauteur de 2.952 euros TTC. Il convient ainsi de retenir les factures de 5.880 euros TTC, 1.728 euros TTC, 1.140 euros TTC, soit un total de 8.748 euros TTC. 

En conséquence, les frais de déménagement seront indemnisés à hauteur de 8.748 euros. 

Sur les frais de double loyer
L’expert a estimé ces frais à une semaine de double loyer. Toutefois, la société Henri Bricout a emménagé dans des locaux dont elle était déjà locataire et pour lesquels elle payait déjà un loyer, de sorte qu’elle n’a pas subi de préjudice à ce titre.

Sur les frais de réinstallation
L’expert expose que ce poste inclut les coûts de câblage téléphonique et informatique, outre des interventions artisanales mineures. Au regard du devis fourni par la demanderesse, l’expert avait évalué ce poste à 25.000 euros. 

La société Henri Bricout produit des factures relatives à des frais de réinstallation pour l’installation de bureaux que la société Mr [Adresse 4] souhaite écarter au motif que ces frais doivent correspondre à des aménagements semblables à ceux perdus.

Au regard des factures produites par la demanderesse, il y a lieu de retenir la facture de 6.399,03 euros et celle de 9.310,56 euros, qui sont relatives à des installations de bureaux, à savoir cloisons, câblages téléphonique et informatique.

En conséquence, l’indemnité au titre des frais de réinstallation sera fixée à la somme de 15.709,59 euros.

En l’absence de perte du fonds de commerce et en l’absence de justificatifs, il n’y a pas lieu de fixer une indemnisation au titre des frais de licenciement. 

En conséquence, il y a lieu de fixer les indemnités accessoires aux montants suivants :
Frais de remploi : 0 eurosTrouble commercial : 14.000 eurosRéfactions diverses : 5.000 eurosFrais de déménagement : 8.748 euros Indemnité pour double loyer : 0 eurosIndemnité de licenciement 0 eurosFrais de réinstallation : 15.709,59 eurosSoit un total de 43.457,59 euros.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l'indemnité d'éviction à laquelle a droit la société Henri Bricout sera fixée à la somme globale de 213.457,59 euros (170.000 + 43.457,59) arrondie à 213.500 euros.

S’agissant de la condamnation au paiement de cette indemnité, il convient de relever que la société Mr [Adresse 4] a été jugée recevable en son intervention volontaire, justifiant être venue aux droits de Mme [P] veuve [D] à la suite de la vente de l’immeuble, mais que cette dernière n’a jamais sollicité sa mise hors de cause. Il résulte en outre de l’attestation notariée établie par Me [K] [E], notaire, que, aux termes des actes de vente des 23 et 30 décembre 2013 relatifs à l’immeuble du [Adresse 4], la société Mr [Adresse 4] se trouve subrogée « dans les droits et actions du VENDEUR contre les occupants à quelque titre que ce soit, et notamment au titre de toutes créances et réparations locatives ». 

Cette stipulation est en l’état insuffisante à décharger Mme [P], légataire universelle de [V] [O], de son obligation à l’indemnité d’éviction. 

En conséquence, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de Mme [P] veuve [D] et de la société Mr [Adresse 4] au paiement de la somme de 213.500 euros au titre de l’indemnité d’éviction, avec intérêts aux taux légal à compter de la présente décision. Il reviendra à l’ancien et au nouveau propriétaire de faire application des stipulations prévues entre eux dans l’acte de vente au stade de la contribution à la dette. 


3. Sur l’indemnité d’occupation

La société Henri Bricout sollicite une minoration de 20% de la somme proposée par l’expert au regard de la durée particulièrement longue de la procédure et de l’absence d’entretien des locaux par la bailleresse alors que les menuiseries extérieures n’étaient plus étanches. Elle sollicite le rejet des demandes de condamnation au titre des charges et indemnités d’occupation en l’absence de décompte et d’une demande indéterminée formée par la bailleresse. A titre subsidiaire, elle estime que les condamnations ne sauraient concerner une période antérieure à 5 ans compte tenu de la prescription. 

La société Mr [Adresse 4] ne conteste pas l’évaluation de l’indemnité d’occupation proposée par l’expert et incluant un abattement de précarité de 10%. Elle estime que cette indemnité doit être indexée annuellement conformément aux stipulations contractuelles et qu’il convient d’y ajouter les charges et taxes exigibles selon le bail échu.

En vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité.

En l'espèce, au regard des références de comparaison contemporaines à la période du congé, l’expert a proposé une indemnité d’occupation d’une valeur unitaire de 300 euros/m2 pour le 2ème étage et de 200 euros/m2 pour le 3ème étage, soit :
Deuxième étage : 161 x 300 = 48.300 eurosTroisième étage : 91,3 x 200 = 18.260 eurosSoit 66.500 euros, arrondis par l’expert à 67.000 euros.

Les parties ne contestent pas l’évaluation de l’expert que le tribunal retiendra.

Au regard de la durée de la procédure particulièrement longue, il sera appliqué un abattement de précarité à hauteur de 20% et l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement conformément aux stipulations du bail échu, les charges et taxes étant dues en sus. 

La demande de condamnation à une indemnité d’occupation ayant été formée par Mme [P] dès le début de l’instance, par premières conclusions du 3 décembre 2012 et réitérée durant toute la procédure, il n’y a pas lieu de déclarer la demande prescrite pour les sommes dues antérieurement à une période de 5 ans.

En conséquence, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due par la société Henri Bricout à compter du 1er avril 2011 à la somme annuelle proposée par la demanderesse de 53.670 euros par an, laquelle sera indexée annuellement le 1er avril de chaque année conformément aux clauses du bail échu. La société Henri Bricout sera condamnée au paiement de cette somme, outre les charges et taxes prévues au bail échu. 


4. Sur la demande de dommages et intérêts de la société Henri Bricout

La société Henri Bricout soutient que l’acquisition de l’immeuble par la société Mr [Adresse 4] par deux actes de décembre 2013 caractérise, outre une fraude au droit de préemption de la ville, une insuffisance de prix car l’acquéreur a bénéficié des loyers depuis janvier 2013 ; que l’acquéreur a poursuivi une entreprise d’éviction de la locataire en place depuis 1973 faisant preuve d’une mauvaise foi préjudiciable, opposant un motif dépourvu de fondement pour s’opposer au paiement d’une indemnité, faisant délibérément durer la procédure judiciaire par l’exercice de recours, maintenant la locataire dans une précarité anormale et refusant d’entretenir les locaux, conduisant la locataire à quitter les lieux avant paiement d’une indemnité ; que ce comportement a causé des troubles à la demanderesse qu’il convient de réparer sur le fondement des articles 1143 et 1134 anciens du code civil, à hauteur de 50.000 euros.

La société Mr [Adresse 4] soutient qu’il ne peut lui être reproché d’avoir exercé son droit de recours contre le jugement du 16 mai 2017, ni le défaut de consignation pour l’expertise judiciaire dans l’attente de ce recours, aucun abus de droit ne pouvant lui être reproché. Elle soutient qu’elle a été diligente dans la signification de ses conclusions, de sorte que la longueur de la procédure ne peut lui être reprochée et que la demande de dommages et intérêts est infondée.

En l’espèce, la société Henri Bricout ne rapporte pas la preuve d’une faute ou d’un abus de la bailleresse dans l’exercice de ses droits statutaires ou dans l’exercice de ses recours judiciaires, la durée de la procédure ne pouvant être imputée à une faute ou un abus de la bailleresse.

En conséquence, la société Henri Bricout sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 


5. Sur les autres demandes

Mme [P] veuve [D] et la société Mr [Adresse 4], d’une part, et la société Henri Bricout, d’autre part, étant créancières l'une de l'autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s'opère de plein droit.

En l’absence de tout moyen utile invoqué au soutien de la demande de séquestre formée par la société Mr [Adresse 4], il ne sera pas fait droit à cette demande. 

L'instance et l'expertise ayant eu pour cause la délivrance par [V] [O], aux droits de laquelle sont venus Mme [P] et la société Mr [Adresse 4], d'un congé refusant le renouvellement du bail, il appartient aux défendeurs d'en supporter les dépens, en ce compris le coût de l'expertise. Mme [P] et la société Mr [Adresse 4] seront condamnées aux dépens in solidum, avec distraction au profit de Maître Hermet-Lartigue en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [P] et la société Mr [Adresse 4] condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à la société Henri Bricout la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutées de leur demande sur ce fondement.

Eu égard à l’ancienneté du litige et compte tenu de la restitution des locaux, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée d’office.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit n’y avoir lieu à statuer à nouveau sur la recevabilité de l’intervention de la SCI Mr [Adresse 4],

Rappelle que par l'effet du refus de renouvellement signifié par [V] [O] le 20 mai 2011, en réponse à la demande de renouvellement du 23 février 2011, le bail commercial liant [V] [O], aux droits de laquelle sont venues successivement Mme [R] [P] veuve [D] puis la SCI Mr [Adresse 4], et la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], a pris fin le 31 mars 2011 à 24h00,

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert droit pour la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout au paiement d'une indemnité d'éviction,

Dit que la demande de la SCI Mr [Adresse 4] de qualification des locaux à usage de bureaux est recevable mais mal fondée,

Fixe à la somme globale de 213.500 euros (deux cent treize mille cinq cents euros) l'indemnité d'éviction, qui se décompose ainsi :
- indemnité principale : 170.000 euros
- indemnités accessoires :
Trouble commercial : 14.000 eurosRéfactions diverses : 5.000 eurosFrais de déménagement : 8.748 euros Frais de réinstallation : 15.709,59 euros
Condamne solidairement Mme [R] [P] veuve [D] et la SCI Mr [Adresse 4] à payer cette somme à la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout au titre de l’indemnité d’éviction avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Dit que la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2011 et jusqu’au 31 mars 2021, date de la libération des lieux,

Dit que la demande de condamnation de la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2011 est recevable et non prescrite,

Fixe à la somme annuelle de 53.670 euros (cinquante-trois mille six cent soixante-dix euros) le montant de cette indemnité d'occupation, indexée annuellement le 1er avril de chaque année conformément aux stipulations du bail échu, due par la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout à compter du 1er avril 2011 et la condamne au paiement, charges et taxes en sus,

Dit que la compensation s'opère de plein droit entre les créances réciproques de Mme [R] [P] veuve [D] et de la SCI Mr [Adresse 4], d’une part, et celles de la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout, d’autre part,

Déboute la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SCI Mr [Adresse 4] de sa demande de séquestre, 

Condamne in solidum Mme [R] [P] veuve [D] et la SCI Mr [Adresse 4] à payer à la SA Chemiserie et Lingerie du Marais Henri Bricout, la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Mr [Adresse 4] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne in solidum Mme [R] [P] veuve [D] et la SCI Mr [Adresse 4] aux dépens de l’instance, en ce inclus les frais d'expertise judiciaire confiée à Mme [F], avec distraction au profit de Maître Hermet-Lartigue, avocat,

Ordonne l’exécution provisoire,


Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME