Tribunal Judiciaire · 9ème chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le :

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 22/12572

N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7L

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :
17 Octobre 2022






JUGEMENT 
rendu le 23 avril 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [N] [X]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Xavier CANIS de la SCP CANIS LE VAILLANT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0136


DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE DE VÉRIFICATION DE SITUATIONS FISCALES (DNVSF)
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par son inspecteur muni d’un pouvoir


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,
Monsieur Patrick NAVARRI,Vice-président,
Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière lors des débats et Madame Sandrine BREARD, greffière lors de la mise à disposition.




Décision du 23 Avril 2024
9ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12572 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7L

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Patrick NAVARRI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort


FAITS CONSTANTS

Par acte notarié en date du 14 avril 2015, les associés de la SCI GBS George V Invest ont procédé à une réduction du capital social de la société au profit de Messieurs [N] [X] et [R] [H] par rachat de leurs parts sociales en vue de leur annulation et avec attribution de biens immobiliers, soit pour chacun un appartement avec une superficie quasiment identique, situés dans un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], qui étaient détenus initialement par la SCI.
 
Le 18 juillet 2018, Monsieur [X] a reçu une proposition de rectification dans laquelle l’administration fiscale rehausse la valeur de son bien immobilier. 

Le 31 mars 2021, la commission de conciliation a rendu un avis et a proposé de fixer la valeur des biens immobiliers à 5 272 740 euros, ce que l’administration fiscale a accepté.
 
Le 15 juin 2021, Monsieur [X] a reçu un avis de mise en recouvrement en matière de droits d’enregistrement, pour un montant total de 274 139 euros.
 
Le 6 juillet 2021, Monsieur [X] a adressé une réclamation contentieuse.
 
En l’absence de réponse l’Administration fiscale a rejeté implicitement cette réclamation.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte d’huissier en date du 17 octobre 2022, ce qui constitue ses seules écritures, M. [N] [X] a assigné devant le tribunal de céans l’administration fiscale afin :
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les dispositions de l’article 683 du Code Général des Impôts,
Vu la jurisprudence,
- de déclarer recevable et bien fondée son action à l'encontre de l'administration fiscale ;
- de se saisir du litige sur lequel l’administration fiscale n'a pas statué dans le délai imparti.
Décision du 23 Avril 2024
9ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12572 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7L

Y faisant droit :
- Dire et juger que la proposition de rectification en date du 18 juillet 2018 n’est pas fondée, 
Compte tenu de ce qui précède :
- Ordonner le dégrèvement des rappels de droits d’enregistrement figurant sur l’avis de mise en recouvrement en date du 25 juin 2021 et, corrélativement, d’ordonner le remboursement des sommes acquittées, au titre de la solidarité de paiement, par Monsieur [X], soit un montant de 137 069,50 € ;
- Condamner l'administration fiscale aux entiers dépens,
- Condamner l'administration fiscale à verser à Monsieur [X] la somme de 5 000 € au titre des frais exposés pour les besoins de la procédure conformément aux dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir :
- que le retrait de deux associés de la société civile immobilière par attribution de biens immobiliers n’est que la conséquence d’une décision juridique unilatérale de l’assemblée générale des associés ; qu’il a perçu ses droits sociaux ; que le retrait d’un associé n’équivaut pas à une vente ;
- que la méthode par comparaison qui a été retenue par l’administration fiscale n’est pas pertinente ;
- que la situation matérielle des biens immobiliers s’est dégradée et que l’expert immobilier a fixé leur valeur à la somme de 4.910.000 euros ;
- que sur les termes de comparaison, deux termes retenus par l’administration fiscale constituent des biens immobiliers qui ne peuvent pas être retenus pour faire une comparaison car ils présentent un caractère exceptionnel ou sont situés dans une zone géographique différente.

Par dernières conclusions signifiées le 15 mai 2023 le Directeur Général des Finances Publiques, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et de [Localité 9] demande de débouter M. [X] de toutes ses demandes et de le condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes l’administration fiscale fait valoir :
- que si les parts de M. [X] ont été rachetées par la SCI en revanche lui ont été attribués des biens immobiliers ; qu’il s’agit donc d’une opération onéreuse ;
- que la méthode par comparaison avec des biens immobiliers vendus est pertinente ;
- que les biens retenus sont comparables avec celui de M. [X].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2024.

MOTIVATION

Sur l’existence d’un acte à titre onéreux

L’article 683 du Code général des impôts dispose que « I. - Les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D.

La taxe ou le droit sont liquidés sur le prix exprimé, en y ajoutant toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant, à quelque titre et pour quelque cause que ce soit, ou sur une estimation d'experts, dans les cas autorisés par le présent code.

Lorsque la mutation porte à la fois sur des immeubles par nature et sur des immeubles par destination, ces derniers doivent faire l'objet d'un prix particulier et d'une désignation détaillée.

II. - Les ventes d'immeubles domaniaux sont soumises aux impositions prévues au I ».

L’opération querellée a consisté à faire racheter par la SCI les parts de M. [X] et à lui attribuer en contrepartie des biens immobiliers faisant partie du patrimoine de la SCI. L’administration fiscale a soumis cette opération à une taxe de publicité foncière.

Si cette opération a été approuvée par l’assemblée générale des associés le 13 avril 2015, il y a eu un protocole d’accord de retrait partiel de la société avec attribution de lot qui a été signé le 10 juillet 2014 entre la SCI et M. [X]. Dès lors si la décision de l’assemblée générale est unilatérale elle n’est que la conséquence d’un accord intervenu entre les parties.

Il y a donc bien eu un acte translatif de propriété dès lors que le bien attribué à la SCI est devenu la propriété de M. [X], lequel a été effectué à titre onéreux puisque le montant de cette transaction a été négocié entre les parties et a consisté dans l’attribution de biens immobiliers.

M. [X] se prévaut d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 février 2008, mais cette décision porte sur la distribution de dividendes par l’attribution d’un bien immobilier ce qui est différent du présent litige.

M. [X] se prévaut également d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 2 février 2010, mais cette décision porte sur l’obligation de revente afin de bénéficier de l’exonération des droits de mutation prévue à l’article 1115 du Code général des impôts ce qui est différent du présent litige.

Par conséquent, l’opération querellée est bien soumise à la taxe de publicité foncière.

Sur l’évaluation des biens immobiliers

L’article 17 du LPF dispose que « En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».

Décision du 23 Avril 2024
9ème chambre 1ère section
 N° RG 22/12572 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYA7L

La valeur des biens déclarés doit être déterminée selon la méthode par comparaison sauf en l’absence de biens comparables. Or en l’espèce de nombreux biens similaires ont été cédés dans les mois précédents l’opération litigieuse.

Si M. [X] se prévaut d’une estimation réalisée le 4 avril 2019, par la société EXPERT et ASSOCIES et notamment par M. [P] [L] et Mme [V] [D], qui évalue la valeur du bien litigieux à la somme de 4.910.000 euros, l’avis de la décision de la commission de conciliation en date du 11 mars 2021, a retenu la vétusté du bien et les travaux à prévoir, et a fixé un prix de 5.272.740 euros qui a été retenu par l’administration fiscale. Ainsi cette dernière évaluation n’est guère éloignée de celle mentionnée dans le rapport de la société EXPERT et ASSOCIES.

Concernant les quatre biens retenus initialement par l’administration fiscale, M. [X] ne conteste que les deux biens immobiliers situés [Adresse 5] et [Adresse 4]. 

Il n’est pas contesté que la façade de l’immeuble sis au [Adresse 4] est très ouvragée et présente un intérêt esthétique supérieur au bien litigieux ce qui caractérise un immeuble d’un standing plus élevé. Or à la suite de l’avis de la commission de conciliation qui n’a pas retenu ce terme de comparaison, l’administration fiscale a décidé également de ne plus le retenir.

Concernant le bien immobilier situé au [Adresse 5], qui est très proche des [Adresse 8], l’administration fiscale a appliqué une décote de 10% afin de tenir compte de cette situation géographique particulière, ce qui permet dès lors de retenir ce terme de comparaison.

Ainsi concernant l’évaluation des biens immobiliers litigieux par l’administration fiscale, il n’est pas démontré qu’elle ne soit pas pertinente.

Par conséquent, il y a lieu de débouter M. [X] de toutes ses demandes.

Partie perdante, M. [X] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE M. [N] [X] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [X] aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 23 avril 2024.


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE