Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [G] [N] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Manuel RAISON 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/06553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JF2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE SITUEE [Adresse 5], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER - PECORARI sis [Adresse 4]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444


DÉFENDEUR
Monsieur [G] [N] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 23 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06553 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JF2

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [J] est propriétaire des lots n°310 (appartement), 350 (cave) et 388 (garage/box) dans l'immeuble sis [Adresse 2] cadastré AV [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 65/10000ème tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 3], représenté par son syndic la société CITYA IMMOBILIER PECORARI (SARL) en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [G] [J] par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:
•3. 590,71 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022,
•1. 448,40 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
•1. 500 euros de dommages et intérêts,
•2. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance,
•Ordonner la capitalisation des intérêts. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 3], fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. 
A l'audience du 4 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 3], représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice Monsieur [G] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
•les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 310, 350 et 388 indiquant la répartition des tantièmes (pour un total de 65/10.000 èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [J],
•les relevés individuels de charge pour la période du 1er janvier 2022 au 1 er octobre 2023,
•l’historique du compte daté du 7 novembre 2023 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) faisant apparaître un solde débiteur de 5 039,11 euros dont 1 448,40 euros de frais de recouvrement, 
•les appels de fonds correspondant à l’arriéré,
•les procès-verbaux des assemblées générales des 10 février 2022 et 13 décembre 2022 comportant notamment vote des budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023,
•des mise en demeure du syndic du 24 janvier 2022, 15 février 2022, 20 avril 2022 et 10 mai 2022 avec les A.R,
•une mise en demeure avocat en date du 10 juin 2023 avec l’AR,
•diverses factures du syndic,
•le contrat de syndic. 
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 590,71 euros [5 039,11 –(1 448,40 euros de frais de recouvrement)] portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023. 
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 10 juin 2022 soit du 20 juin 2022 sur la somme de 1 485,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1 448,40 euros se décomposant comme suit :
- 45 euros pour l'envoi de la mise en demeure en date du 24 janvier 2022,
- 33,60 euros pour l'envoi de la mise en demeure en date 15 février 2022,
- 45,60 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 20 avril 2022,
- 33,60 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 10 mai 2022,
-480 euros pour chacun des « contentieux 9668-0140 20220610 » (écriture des 10 juin 2022 et 18 juillet 2022),
-186 euros pour « RAISON-SDC [Adresse 5]/[J] » (écriture du 11 août 2022),
-144 euros pour « Contentieux 9668 0140 20220610 ».

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
L’envoi d’autant de mises en demeure (4 en 2022) est un choix qui appartient au syndic, en conséquence seuls les frais de la mise en demeure du 24 janvier 2022 envoyée en recommandé seront retenus (45 euros).

Pour la constitution ou le suivi du contentieux, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété de sorte qu’ils seront rejetés. 

En conséquence, la demande sera retenue à hauteur seulement de la somme de 45 euros correspondant à la mise en demeure du 24 janvier 2022 envoyée en recommandé.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que Monsieur [G] [J] présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux depuis le 1er janvier 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 8 novembre 2023 pour les charges.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER PECORARI (SARL):

- la somme de 3 590,71 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter à compter du lendemain de la première présentation de la mise en demeure du 10 juin 2022 soit du 20 juin 2022 sur la somme de 1 485,26 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
 - la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 8 novembre 2023,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la société CITYA IMMOBILIER PECORARI (SARL), la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [G] [J] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.




Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2024

le greffierle Président