Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Priscilla PALMA
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Caroline BORIS 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07075 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WVF

N° MINUTE : 3/2024







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [D] [Z]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDERESSE
Madame [S] [G]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 3]
représentée par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1191 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-509834 du 22/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 2 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07075 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WVF


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 14/12/2015, l’indivision [Z] a donné à bail à [S] [G] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 1235 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 121 euros.

Suite au décès de [K] [Z] le 14/05/2017, [D] [Z] devenait seul propriétaire du bien loué. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/05/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 5790 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 02/08/2023 délivré à étude, [D] [Z] a fait assigner [S] [G].

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 10/08/2023.

L’affaire était appelée à l’audience du 24/11/2023 et faisait l’objet d’un renvoi. 

A l’audience du 02/02/2024, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures soutenues à l’audience, de voir : 
constater et prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner, à défaut d’exécution volontaire, l’expulsion de [S] [G], ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;condamner [S] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 17535,64 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, et ce avec intérêts de droits à compter du 16/05/2023 et pour le surplus à compter de la présente assignation ;condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer indexé et charges, soit à la somme de 1462 euros ; débouter [S] [G] de l’ensemble de ses demandes ; condamner [S] [G] au paiement d'une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation CCAPEX. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois, de délais pour quitter les lieux et actualise la dette locative à la somme de 17535,64 euros janvier 2024 inclus et après régularisation des charges récupérables.

[S] [G], représentée par son conseil, sollicite au visa de ses dernières conclusions soutenues à l’audience et des articles 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, de voir : 

- suspendre les effets de la clause résolutoire ;
- accorder un délais de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative ;
A titre subsidiaire : 
- échelonner le paiement de la dette sur 24 mois ;
- accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ; 
A titre reconventionnel : 
- condamner [D] [Z] au paiement de la somme de 261,36 euros correspondant à la provision pour charges indument réglée pour la période d’octobre 2019 à septembre 2022 inclus ;
- ordonner la compensation des sommes dues entre [S] [G] au titre de l’arriéré de loyers et [D] [Z] au titre des sommes indument perçues au titre de la provision pour charges ; 
En toute hypothèse : 
- débouter le demandeur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 
- dire n’y avoir lieu à assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire. 

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur, personne privée, est dispensé de la saisine de la CCPAEX. La dénonciation de l’assignation au préfet de [Localité 4] a été effectuée six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Son action est recevable.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 16/05/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.


[S] [G] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16/07/2023 à minuit, soit à compter du 17/07/2023. 

[S] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Cependant, elle ne justifie pas du règlement du dernier loyer. La dette locative a augmenté depuis le commandement de payer, et elle ne conteste pas n’avoir réglé aucun loyer depuis de nombreux mois, même partiellement. Compte tenu des pièces financières produites par la défenderesse, elle n’est pas en mesure de régler les loyers futurs et des mensualités de remboursement de la dette. Le bailleur s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire. 
Par conséquent, les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire ne sont pas remplies et la demande de [S] [G] sera rejetée. 

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [S] [G] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur la demande reconventionnelle en délais pour quitter les lieux

En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux, ne pouvant excéder la durée de 12 mois. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la défenderesse justifie d’une demande de logement social le 05/02/2021 renouvelée le 30/01/2024, de la perception de l’ARE comme seul revenu et du dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers le 30/01/2024. 
Si ces pièces démontrent de la situation fragile de la défenderesse et d’un commencement de recherche de logement, il convient de prendre également en compte l’âge du créancier, bailleur privé, de la nécessité de percevoir les loyers, et de la tardiveté des démarches effectuées par la défenderesse la veille de l’audience. 

Par ailleurs, il sera également relevé que compte tenu du montant du loyer du logement, et des faibles capacités financières de la défenderesse, un maintien dans les lieux ne pourrait que faire augmenter la dette locative déjà particulièrement élevée. 

Ainsi, compte tenu de ces éléments, de la situation de la défenderesse, de la tardiveté de ses démarches, de la situation du bailleur, personne privée, et du montant de la dette, la demande de délais supplémentaires sera rejetée. 

Il sera rappelé que le délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux s’applique de droit. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [S] [G] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [S] [G] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré 

Les parties s’accordent sur le montant de la dette locative au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtée au 02/02/2024, mois de janvier 2024 inclus, de 17797 euros. 

Les parties s’accordent également sur le montant de trop-perçu de charges à déduire de la dette locative, soit la somme de 261,36 euros, selon décompte de charges arrêté à septembre 2022.

Il y a donc lieu de compenser ces deux sommes, en déduisant le crédit de charges de 261,36 euros de la dette locative de 17797 euros de [S] [G].

Il convient en conséquence de condamner [S] [G] au paiement provisionnel de la somme de 17535,64 euros sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16/05/2023 sur la somme de 5790 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Sur la demande de délais de paiement 

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la demande de la défenderesse, des justificatifs produits sur sa situation financière et ses ressources, il sera fait droit à la demande d’octroi de délais de paiement. Cependant, il convient de prendre en compte la situation du créancier, bailleur privé âgé de 74 ans, afin de fixer la durée de ces délais. 

Par conséquent, et compte tenu de la situation des parties, [S] [G] sera autorisée à apurer la dette par mensualités maximales de 1000 euros selon les modalités prévues au dispositif. 

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu d’écarter l'exécution provisoire au regard de la nature et de l’ancienneté du litige.

Il convient de condamner [S] [G] à payer à [D] [Z] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Il y a lieu de condamner [S] [G] aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 16/05/2023.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent : 

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 17/07/2023 portant sur les lieux situés [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, [D] [Z] pourra faire procéder à l'expulsion de [S] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle, due par [S] [G] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONSTATE l’accord des parties sur le montant du crédit de charges provisionnelles de 261,36 euros selon régularisation arrêtée à septembre 2022 ;

CONDAMNE [S] [G] à payer à [D] [Z] au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation, et après déduction du crédit des charges provisionnelles selon régularisation arrêtée à septembre 2022, la somme provisionnelle de 17535,64 euros, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16/05/2023 sur la somme de 5790 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

AUTORISE [S] [G] à s'acquitter de la dette par 17 mensualités de 1000 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 18ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts au taux légal ; 



RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [S] [G] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

REJETTE la demande reconventionnelle en octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [S] [G] à régler la somme de 500 euros à [D] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE [S] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16/05/2023 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIERLA PRESIDENTE