Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 2] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06478 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SD4

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
[Localité 2] HABITAT-OPH
Etablissement Public à caractère Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représenté par Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT,avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [F]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3] 
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 2 février 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06478 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SD4

EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet le 31/08/2012, [Localité 2] HABITAT-OPH a donné à bail à [O] [F] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer initial de 384,39 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 17/05/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2813,18 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 31/07/2023 délivré à étude, [Localité 2] HABITAT -OPH a fait assigner [O] [F] aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner l’expulsion de [O] [F] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [F] ;condamner [O] [F] au paiement d’une somme provisionnelle de 3722,86 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification de la présente assignation ;condamner [O] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges ; - condamner [O] [F] au paiement d'une somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 2] le 01/08/2023.

Après un premier renvoi à l’audience du 16/11/2023, l’affaire était évoquée à l’audience du 02/02/2024.

Le bailleur, représenté par son conseil, maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2838,16 euros, et maintient toutes ses autres demandes. 

[O] [F], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement de 200 euros par mois pour régler la dette locative et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il indique avoir repris le règlement des loyers et charges, et être en capacité d’apurer sa dette. Il précise percevoir 1700 euros par mois en tant que médiateur pour la Ville de [Localité 2]. 

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17/05/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 2] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 17/05/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[O] [F] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 17/07/2023 à minuit, soit à compter du 18/07/2023. 

[O] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. [Localité 2] HABITAT-OPH produit un décompte arrêté au 01/01/2024 qui démontre de la reprise des règlements d’un montant supérieur au loyer et charges depuis octobre 2023 entraînant une diminution constante de la dette locative. 

Par conséquent, compte tenu de la situation du locataire, de la reprise des paiements avant l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [O] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [O] [F], à défaut de local désigné.
Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré 

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [O] [F] reste devoir une somme de 2838,16 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 01/01/2024, mois de décembre 2023 inclus, hors frais. 

Il convient en conséquence de condamner [O] [F] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

Compte tenu de la reprise du règlement des loyers par [O] [F], de la suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement suspensifs. 

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [O] [F] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [O] [F] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner [O] [F] aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 18/07/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; 




CONDAMNE [O] [F] à payer à [Localité 2] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2838,16 euros au titre des loyers et charges dus au 01/01/2024, décembre 2023 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [O] [F] à s'acquitter de la dette par 18 mensualités de 150 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 19ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de respect par [O] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;

DIT que [Localité 2] HABITAT-OPH pourra alors faire procéder à l'expulsion de [O] [F], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE, en ce cas, [Localité 2] HABITAT-OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [O] [F] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE, en ce cas, [O] [F] à payer [Localité 2] HABITAT-OPH à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE [O] [F] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE