Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 5 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Pascal TRESOR


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Philippe SEDBON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/07173 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSG

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 avril 2024


DEMANDEUR
Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Philippe SEDBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0607


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [T], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0640



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 décembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 avril 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 05 avril 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07173 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSG

Par acte d'huissier du 28 juillet 2023, Monsieur [Y] [C] a fait citer Monsieur [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal,
juger le congé de reprise pour habiter valable, 
juger que Monsieur [J] [T] est sans droit ni titre depuis le 30/06/2022,
subsidiairement,
constater que les conditions de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies au profit de Monsieur [Y] [C], 
constater l’acquisition de la clause résolutoire au 14/04/2023,
juger que Monsieur [J] [T] est déchu de tout titre d’occupation au titre du bail d’habitation pour le bien qu’il occupe en sa qualité de locataire de l’appartement sis [Adresse 1] au 1er étage, à compter du 14/04/2023;
juger que Monsieur [J] [T] est sans droit ni titre depuis cette date;
a défaut, 
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [J] [T];
en tout état de cause,
condamner Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [Y] [C] la somme de 10400 euros au titre des loyers / indemnités d’occupation demeurés impayés au 01/07/2023 inclus;
condamner Monsieur [J] [T] à payer à Monsieur [Y] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer (800 euros /mois) à compter du 1/08/2023 jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clefs; 
autoriser l’expulsion de Monsieur [J] [T] et de tout occupant de son chef par l’huissier de justice avec le cas échéant recours à la force publique des lieux loués, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991;
assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs;
se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte;
juger que les frais consécutifs à l’expulsion seront à la charge du défendeur;
juger que le sort des meubles sera alors réglé selon les dispositions des articles R433-1 à R433-6 du Code des procédures civiles d’exécution;
condamner Monsieur [J] [T] à 5000 euros de dommages et intérêts outre 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

A l’audience du 7 février 2024, Monsieur [Y] [C], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation. Il présente l’acte de vente authentique prouvant sa qualité de propriétaire. Il expose que le congé pour reprise a été valablement délivré, même s’il reconnait que le congé a été délivré par LRAR, sans qu’il ne puisse présenter le retour de l’AR, et que s’agissant du commandement de payer, les sommes n’ont pas été réglées dans le délai requis. Ils rappellent que le loyer n’a pas été payé depuis septembre 2022 même si le locataire assure avoir payé le dernier loyer, ce qu’il ne conteste pas. Il indique s’opposer à l’octroi de tous délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le locataire n’ayant manifestement pas la capacité de payer son loyer, son salaire étant évalué d’après le contrat présenté à la somme de 1300 euros alors que le loyer est de 800 euros. Il actualise la dette à la somme de 13 000 euros. 

Monsieur [J] [T] est assisté de son conseil. Il dépose des écritures, soulevant le défaut de qualité à agir du propriétaire, ce dernier ne prouvant pas sa qualité de propriétaire puisque l’acte authentique n’est pas signé. Il relève également l’irrecevabilité du second bail signé en 2019, les signatures étant différentes. Il soutient que le congé est nul d’effet, le congé n’ayant pas été reçu. Il explique que le commandement de payer est également nul, car plusieurs mentions obligataires n’y figurent pas. Il indique avoir trouvé un emploi et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il fait valoir également que le bailleur n’a pas fourni les éléments nécessaires à la CAF depuis 2020, ce qui a alourdi la dette. 

L’affaire est mise en délibéré au 5 avril 2024 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la qualité à agir 

Force est de relever que le demandeur verse un acte authentique de vente du lot daté du 7 novembre 2002, reçu par Maître [N], notaire. L’attestation est signée par le notaire et il a été publié et enregistré le 7 mars 2003 à la conservation des hypothèques de Paris 10éme arrondissement. En sa qualité d'officier public, le notaire confère, par sa signature, l'authenticité à l'acte qu'il reçoit et s'engage sur l’identité des parties, son contenu (les formalités relatées et la volonté déclarée des parties) et sa date.

Force est de constater également que les baux ont été signés dès 2019 par les deux parties et que le locataire a indiqué avoir versé le loyer au demandeur juste avant l’audience. 
.
Le défendeur échoue donc à démontrer que Monsieur [C] ne dispose de la qualité à agir. L’action est recevable. 

Sur la signature du bail du 30 juin 2019

Le défendeur indique que les deux baux signés en 2016 et en 2019 ne portent pas la même signature, celle du bailleur étant différente. Il en déduit une irrecevabilité du second bail, et ainsi l’irrecevabilité de la demande. 

Toutefois, le bail signé en 2019 a été signé à la fois du bailleur et du locataire, et qu’à supposer que ce second bail ne soit pas effectivement signé par le bailleur, ce que ce dernier ne soutient pas et qui reste à justifier, la sanction serait la nullité du contrat de bail et non l’irrecevabilité de la demande. 

Sur le congé 

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux baux vacants, le bailleur peut délivrer un congé pour vente six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Les règles de forme sont identiques pour tous les congés. Selon les dispositions de l’article 15-1, avant dernier alinéa ce congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par exploit d’huissier. La loi « ALUR » du 24 mars 2014 y a ajouté la faculté de donner congé par remise en main propre contre récépissé ou émargement, reprenant en cela les dispositions de l’article 667, alinéa 2 du Code de procédure civile, en sa rédaction issue du décret du 20 janvier 2012. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier, ou de la remise en main propre. Conformément à l’article 669 alinéa 3 du code de procédure civile la date à prendre en considération pour la délivrance d’un congé à l’autre partie au bail est celle de la remise de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception à son destinataire. La date de réception d’une notification faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’Administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

La preuve de réception du congé n’étant pas versée, le congé ne produit pas d’effet, les conditions de forme de sa délivrance n’étant pas respectées. 

Sur la recevabilité de la demande liée à l’absence de paiement de la dette 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 31 juillet 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est recevable. 

Sur la nullité du commandement de payer

Le défendeur expose que le commandement de payer est nul en ce qu’il ne précise pas que le locataire s’expose à une procédure judiciaire en cas d’absence de versement du loyer. Il énonce que le commandement de payer ne reproduit la clause résolutoire ni les textes légaux. Il ajoute que le bailleur ne répondait pas à la CAF.

Ainsi qu’il a été rappelé ci-dessus, la mise en œuvre de la clause est conditionnée à la signification d’un commandement qui doit contenir, à peine de nullité, un certain nombre de mentions expressément imposées par l'article 24 de la loi. Dans la version actuelle de ce texte, le commandement doit comporter : 
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 
3° Le décompte de la dette ; 
4°L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 
5°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 
6°La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. 
En revanche, la reproduction du contenu de la clause résolutoire dans le commandement n’est pas imposée.

Il convient de constater, à la lecture, du commandement de payer transmis le 13 février 2023 que, contrairement, à ce qu’énonce le défendeur, l’ensemble des dispositions légales indispensables sont effectivement mentionnées dans le commandement de payer. 
Le défendeur fournit également un document émanant de la CAF, et daté du 19 février 2020, précisant que l’adresse du bailleur ayant changé, la CAF n’a pas été en mesure de renvoyer les documents nécessaires pour calculer les sommes dues pour l’aide au logement. Pour autant, aucun document n’est versé actant que, à la suite de ce courrier, le défendeur a retourné l’adresse du bailleur ou que ce dernier a refusé de transmettre les informations à la CAF. 
 
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

En l'espèce, le bail conclu le 30 juin 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2023, pour la somme en principal de 6400 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 avril 2023.

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

La situation du défendeur qui présente une promesse d’embauche du 2 février 2024, peu avant l’audience, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s'opposant à tout délai de paiement. En effet, il est précisé qu’il percevra un salaire de 1315 euros, sans précision, alors que le montant de la dette, non contesté, s’élève à la somme de 14400 000 euros à la date du 18 décembre 2023 et que le montant du loyer courant est de 800 euros chaque mois. Le défendeur ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé par ailleurs qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Au vu de ces éléments, il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions et il convient de le débouter de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

MONSIEUR [T] [J] étant sans droit ni titre depuis le 14 avril 2023 jour), il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

MONSIEUR [T] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. 
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, MONSIEUR [C] [Y] produit un décompte démontrant que MONSIEUR [T] [J] reste lui devoir la somme de 14400 euros à la date du 18 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, MONSIEUR [T] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 14400 euros, à la date du 18 décembre 2023, décembre 2023 compris. 

Monsieur [J] [T] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 800 euros chaque mois. 

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’action de Monsieur [C] est recevable 

CONSTATE que les conditions de délivrance du congé ne sont pas réunies 

CONSTATE que le commandement de payer est régulier

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concu entre Monsieur [C] [Y] et Monsieur [J] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 avril 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [J] [T] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande d'astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [C] [Y] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [C] [Y] la somme de 14400 euros (décompte arrêté au 18 décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

CONDAMNE Monsieur [J] [T] à verser à Monsieur [C] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 800 euros), à compter du 19 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Fait et jugé à Paris le 05 avril 2024

le greffierle Président