Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 23 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. PAPI


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Lionel BUSSON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05706 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSV

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le mardi 23 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndic la SARL CPAB - [Adresse 1]
représentée par Me Lionel BUSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0466


DÉFENDERESSE
S.C.I. PAPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 décembre 2023

JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 23 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05706 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2XSV

EXPOSE DU LITIGE

La SCI PAPI est propriétaire du lot n°28 et 41 dans l'immeuble sis [Adresse 3], cadastré AV[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 6/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI PAPI a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 janvier 2017à payer 4663,75 euros d’arriéré de charges et travaux pour la période du 2 janvier 2011 au 12 septembre 2016, 3ème trimestre 2016 inclus. La décision a été confirmée par arrêt d’appel du 1er juillet 2020 qui a ajouté la condamnation du débiteur à payer 194,28 euros au titre des charges, travaux et procédures, pour la période du 2 juillet 2016 (appel du 4ème trimestre 2016 inclus) au 1er juillet 2017.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CPAB en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI PAPI, par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
•1181,14 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er octobre 2017 et le 1er juillet 2023 (3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023, sur la somme de 1298,91 euros,
•494 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
•900 euros de dommages et intérêts,
•avec capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
•1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 décembre 2023. 
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, la SCI PAPI n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
•les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
•la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et l’extrait Kbis, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI PAPI,
•le précédent jugement du 9 janvier 2017 et l’arrêt d’appel du 1er juillet 2020,
•le commandement aux fins de saisie vente du 18 février 2021, la dénonciation du commandement de payer aux fins de saisie vente du 19 février 2021, le procès-verbal de saisie attribution à exécution successive du 16 juin 2021, la dénonciation de sais-attribution à exécution successive du 18 juin 2021,
•les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 27 septembre 2017 au 21 juin 2023,

•l’historique du compte du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1675,14 euros (en ce inclus 494 euros de frais), 

•les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2016, 16 mars 2017, 29 mars 2018, 15 avril 2019, 29 janvier 2021, 9 décembre 2021 et 14 juin 2022 comportant : 
oapprobation des comptes des exercices 2015 à 2021,
ovote des budgets prévisionnels 2017 à 2023,
ofonds travaux 2016 à 2022,
ovote des travaux ou opérations suivantes : diagnostic technique global, pose d’une caméra, peinture et reprise de fissures en façade, vente d’une cave à la SCI PAPI (assemblée générale du 16 mars 2017, résolution 16, 26, 30, 32), ravalement de la courette, réfection ou restauration et peinture de la porte en bois, suppression du digicode (assemblée générale du 29 mars 2018, résolution 20, 23, 24), débarras en cave, ventilation des caves, réfection de la porte bois, annulation de travaux de ravalement de la courette (assemblée générale du 15 avril 2019, résolution 19, 23, 24, 26), ventilation en cave, mise en conformité de l’ascenseur, sécurisation de la porte d’accès au local poubelles et aux caves (assemblée générale du 9 décembre 2021, résolution 23, 27, 35), réparation de dommages causés par des travaux (assemblée générale du 14 juin 2022, résolution 15)
•les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
•la mise en demeure de payer la somme de 6402,29 euros adressée le 10 mai 2019 à la SCI PAPI (présentée le 14 mai 2019, pli avisé et non réclamé), la mise en demeure du 1er août 2019, la mise en demeure du 21 novembre 2019, la mise en demeure du 3 avril 2023,
•le contrat de syndic, 
•les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1675,14 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 494 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. 
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 1181,14 euros (1675,14 - 494).

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019, lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 494 euros se décomposant comme suit :
-250 euros (35x2+180) pour l'envoi de 3 mises en demeure,
-20 euros pour la demande de fiche cadastrale,
-220 euros (70+150) pour la constitution du dossier avocat,

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Pour l'envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 
En conséquence la somme globale de 270 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit : 250 euros pour l’envoi des mises en demeure et 20 euros pour la demande de fiche cadastrale.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2019 en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la SCI PAPI présente, de manière récurrente depuis 2017, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 2 ème fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, ce qui apparaît à la lecture des décisions d’assemblée générale. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI PAPI. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur la capitalisation des intérêts 

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 18 août 2023 pour les charges et frais de recouvrement et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE la SCI PAPI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL CPAB :

- la somme de 1181,14 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er octobre 2017 au 1er juillet 2023 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019,
- la somme de 270 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2019,
- la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 18 août 2023,

CONDAMNE la SCI PAPI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SARL CPAB, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI PAPI aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,



Fait et jugé à Paris le 23 janvier 2024

le greffierle Président