Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51562 - N° Portalis 352J-W-B7I-C36O5

N° : 4

Assignation du :
22 Février 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT - OPH anciennement l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 5] (OPAC de [Localité 5])
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS - #P0173


DEFENDERESSE

La société BOULANGERIE HADDAG S.A.R.L.
[Adresse 2]
[Localité 4]

non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 






Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 27 décembre 2011, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a donné à bail commercial à la société BOULANGERIE HADDAG venue aux droits de Monsieur [J] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel en principal (ou hors taxes et hors charges) de 31.285,93 euros HT payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 2 novembre 2023, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a fait délivrer à la société BOULANGERIE HADDAG un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d'avoir à lui payer la somme de 31.774,43 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH a assigné la société BOULANGERIE HADDAG devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- ordonner l'expulsion de la société BOULANGERIE HADDAG et de tous occupants de son chef,
- régler le sort des meubles,
- condamner la société BOULANGERIE HADDAG à lui payer la somme provisionnelle de 31.774,43 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2023,
- dire que ces sommes seront majorées de 10% à titre d'indemnité forfaitaire, outre une majoration conventionnelle au taux de 1% par mois, et ce à compter de leur date d'exigibilité,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société BOULANGERIE HADDAG à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours majoré de 50%, charges, taxe et accessoire en sus et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés,
- dire que l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH pourra conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité,
- condamner la société BOULANGERIE HADDAG à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement .

Bien que régulièrement assignée par remise à personne morale, la société BOULANGERIE HADDAG n'a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.








MOTIVATION :

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 2 novembre 2023 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société BOULANGERIE HADDAG n'a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.






Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la société BOULANGERIE HADDAG, et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

Le maintien dans les lieux de la société BOULANGERIE HADDAG causant un préjudice à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH, la partie défenderesse est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation.

Toutefois, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.

Dans ces conditions, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.




S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation une somme de 31.774,43 euros, arrêtée au 6 décembre 2023 (loyer du quatrième trimestre 2023 inclus).

La société BOULANGERIE HADDAG sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sans qu'il y ait lieu à majoration des intérêts.

La capitalisation des intérêts dus sur une année entière sera ordonnée

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société BOULANGERIE HADDAG, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.






Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BOULANGERIE HADDAG ne permet d’écarter la demande de l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.


PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 décembre 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société BOULANGERIE HADDAG et de tout occupant de son chef des lieux situés à ADRESSE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons la société BOULANGERIE HADDAG à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société BOULANGERIE HADDAG, à compter 3 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, qui pourra être révisée selon les même modalités que le loyer, si besoin ;

Condamnons par provision la société BOULANGERIE HADDAG à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 31.774,43 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 6 décembre 2023 (loyer du quatrième trimestre 2023 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Ordonnons la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande portant sur la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société BOULANGERIE HADDAG à payer à l'EPIC [Localité 5] HABITAT - OPH la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;




Condamnons la société BOULANGERIE HADDAG aux dépens, en ce compris le coût du commandement avec distraction au profit de laSELAS CLOIX&MENDES-GIL ; 

Déboutons les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à Paris le 22 avril 2024

Le Greffier,Le Président,



Pascale GARAVELCaroline FAYAT