Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 23 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [J] [I]
Préfet de Paris


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sophie LIOTARD 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPI

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 23 avril 2024


DEMANDEUR

Monsieur [O] [N] [V], 
[Adresse 2]

représenté par Maître Sophie LIOTARD de l’ASSOCIATION AD & L, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [I], 
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 mars 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 avril 2024 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier






Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPI



FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 15 janvier 2018 à effet au 1er février 2018, M. [N] [V] [O] a donné à bail à M.[I] [J] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1] , avec parking pour un loyer de 2525 euros et 275 euros de provisions sur charges mensuelles, pour une durée de 3 ans, avec une possibilité de congé à l’échéance du bail au moins deux mois à l’avance.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20 septembre 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 10869,57 euros.

Une sommation a été signifié à l’occupante des lieux le 26 juillet 2023, suivie d’une sommation de faire pour laisser accès aux lieux pour réparation de dommages consécutifs à un dégât des eaux survenu en avril 2021, celle-ci étant indiqué demeurer dans les lieux .

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2023, M. [N] [V] [O] a fait assigner M.[I] [J] aux fins de :

- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M.[I] [J] pour manquement répétés à ses obligations contractuelles
-voir ordonner l’expulsion immédiate de M.[I] [J] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, 
-voir ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement dans tout lieu ou garde-meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[I] [J] 

- voir condamner M.[I] [J] au paiement :

- d'une somme de 6 168,18 euros, au titre de l’arriéré dû au 1er novembre 2023, à parfaire, au titre des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation du contrat de location

- d'une indemnité d’occupation, égale à deux fois le loyer quotidien en cours, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés 

- d'une somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de la sommation interpellative, ainsi que les frais de l’exécution.

Un autre commandement de payer a été signifié le 21 novembre 2023 pour la somme de 6168.18 euros, et un dernier commandement le 22 janvier 2024 pour la somme de 6168.18 euros due au 1er janvier 2024.

L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE PARIS le 21 novembre 2023.
Décision du 23 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09821 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SPI


A l'audience du 04 mars 2024, M.[N] [V] [O] expose que le bail est un bail de résidence secondaire, soumis au code civil et à ses clauses contractuelles. Il précise que M.[I] [J] n’occupe pas les lieux mais les sous-loue et qu’il n’a pu effectuer les travaux consécutifs à un dégât des eaux d’avril 2021 causé par le voisin du dessus, qui est une SCI dont M.[I] [J] était associé à cette époque.
A titre principal , il demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, pour retards de paiement des loyers et sous-location, refus d’accès aux lieux loués.
Il indique que les sommes visées au dernier commandement n’ont fait l’objet d’aucun règlement.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M.[I] [J], qui avait comparu le 16 janvier 2024 , n’a pas comparu et n’ a pas été représenté à l’audience du 04 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation et la recevabilité :

L’assignation a été signifiée à l’adresse des lieux loués et M.[N] [V] [O] a qualité à agir en tant que bailleur.

Sur la nature du bail :

Le bail a été conclu sur un document mentionné à utiliser pour des locaux ou parkings ; il est conclu pour 3 ans, prévoit une possibilité de donner congé au moins deux mois à l’avance et la clause résolutoire est stipulée être une clause de plein droit, un mois après mise en demeure pour impayés, non versement du dépôt de garantie, utilisation non conforme à la destination contractuelle, inexécution constatée d’une quelconque conditions du contrat.

Il en résulte que le présent bail n’est pas un bail à usage d’habitation principale , mais un bail d’habitation soumis au code civil et ses clauses contractuelles , puisque l’ensemble des clauses de ce contrat ne répond pas aux règles de la loi du 06 juillet 1989 . 

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 20 septembre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail. Il portait sur la somme de 10869.57 euros due au 1er septembre 2023.

Selon les décomptes en annexe des différents commandements de payer, il n’est pas possible de déterminer si cette somme a été payée dans le mois, avant le 21 octobre 2023, puisque le décompte détaillé n’est pas produit ; en effet , le décompte qui mentionne les impayés de décembre 2023 et janvier 2024 ne comprend aucune antériorité.

Dès lors il convient de débouter M.[N] [V] [O] de sa demande en acquisition de la clause résolutoire .

Subsidiairement, M.[N] [V] [O] sollicite la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour trois motifs : impayés et retards de paiements, refus d’accès aux lieux et sous-location.

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Il résulte du décompte en annexe du commandement de payer du 20 septembre 2023 qu’entre novembre 2018 et septembre 2023, des retards de règlement des charges ont eu lieu jusqu’en décembre 2022, puis des retards de paiement de loyers entre janvier et mars 2023 avant des règlements en avril, mai et juin 2023, puis des impayés en juillet , août et septembre 2023.
Pour la période postérieure, faute de décompte précis, il n’est pas possible de déterminer à quelle date ont eu lieu des paiements.

En application de l’article 1717 du code civil, la sous-location est permise sauf interdiction prévue au bail. Or le bail stipule que la sous-location est interdite, sauf autorisation écrite préalable donnée par le bailleur. 
M.[N] [V] [O] soutient n’avoir pas donné une telle autorisation.

Lors de la sommation du 26 juillet 2023, il a été précisé par l’occupante Mme [C] [W] [P], qu’elle aurait disposé d’un bail de sous-location depuis un an, avec un loyer de 1440 euros par mois, qui n’est cependant pas produit aux débats, sans que le bailleur précise s’il a pu l’obtenir ou pas. Elle indiquait quitter les lieux à la fin de l’été.

Le dégât des eaux du 09 avril 2021 a donné lieu à des dommages, et un constat amiable. M.[N] [V] [O] n’a pas produit de pièces afférentes aux indemnisations des assurances, ou de mise en demeure à M.[I] [J], mais a versé une sommation du 22 septembre 2023 où il est indiqué que l’occupante ne donne pas accès aux lieux. Elle a été signifiée à M.[I] [J], titulaire du bail, sans que soit effectuée de sommation à l’occupante, elle-même, mais elle témoigne en tout état de cause à cette date de l’impossibilité pour le bailleur de faire réaliser lesdits travaux, l’absence de comparution de M.[I] [J] ne permettant pas de savoir s’il réoccupe les lieux. 

Or en vertu de l’article 1724 du code civil, le locataire a obligation de laisser faire procéder aux travaux urgents qui ne puissent être différés jusqu’à sa fin. Dans la mesure où le dégât des eaux a causé des dommages dont l’étendue est ignorée, il n’est pas possible de déterminer si les travaux sont urgents, la sommation évoquant seulement des « travaux de reprise des embellissements ». Ce manquement n’est pas suffisamment caractérisé de ce fait. 

Il en résulte que deux manquements sont caractérisés pour les retards de paiement des loyers et la sous-location interdite, qui de fait n’a pas permis au bailleur de prendre contact avec son locataire pendant la durée de ce bail . 
Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de M.[I] [J] à compter de l’assignation. 

Il convient d'ordonner l'expulsion de M.[I] [J] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. 

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[I] [J] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif de M.[I] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé, majoré de 20% et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner M.[I] [J] au paiement de celle-ci.

En effet la clause pénale figurant au bail est manifestement excessive, et soumise à réduction en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que M.[I] [J] reste devoir une somme de 6168.18 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 29 février 2024, janvier 2024 inclus, selon les éléments adressés par le mandataire de M.[N] [V] [O] à cette date, M.[I] [J] n’ayant pas comparu pour justifier avoir soldé la dette, alors qu’il en avait fait état lors de l’audience du 16 janvier 2024.

Il convient en conséquence de condamner M.[I] [J] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner M.[I] [J] à payer à M. [N] [V] [O] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M.[I] [J] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, et des sommations du 26 juillet 2023 et du 22 septembre 2023.

Sur la qualification du jugement :

Le jugement est contradictoire en application de l’ article 469 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [N] [V] [O] recevable à agir

DEBOUTE M.[N] [V] [O] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire 

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 1], avec parking, aux torts de M.[I] [J] pour retards et impayés de loyers et charges, sous-location , à ce à compter de l’assignation

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés, majoré de 20% et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M.[I] [J] à payer à M. [N] [V] [O] la somme de 6168.18 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 29 février 2024, janvier 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [N] [V] [O] pourra faire procéder à l'expulsion de M.[I] [J], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

AUTORISE M. [N] [V] [O] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M.[I] [J] à défaut de local désigné 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M.[I] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 20 septembre 2023, et des sommations du 26 juillet 2023 et du 22 septembre 2023

CONDAMNE M.[I] [J] à payer à M. [N] [V] [O] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile 

LE GREFFIER LE PRESIDENT