Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Nelly NYIA ENGON
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/07987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AR3

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
[3] (anciennement dénommée AFTAM)
Association dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELAS SIMON ASSOCIES - Selas Inter-barreaux en la personne de Maître François-Luc SIMON,avocat au barreau de PARIS,vestiaire P411

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [R]
demeurant Résidence Sociale [3] 
[Adresse 2]
assisté de Maître Nelly NYIA ENGON, avocat au barreau de PARIS
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-511433 du 04/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier



Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07987 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3AR3


EXPOSE DU LITIGE

L’ASSOCIATION [3] a donné en location à [G] [R], le logement [Adresse 2], à compter du 01/10/2017 par contrat de résidence du 02/10/2017. 

La redevance initiale mensuelle était de 548,66 euros, charges et prestations annexes incluses.

Après plusieurs impayés, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées lui a été délivré le 25/10/2022 pour un arriéré de 7000,23 euros. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 26/10/2023 à personne physique, l’ASSOCIATION [3] a fait assigner [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant, aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation de la convention d’hébergement de [G] [R] à ses torts exclusifs pour non-paiement des redevances ;en conséquence :
constater que [G] [R] est occupant sans droit ni titre ; prononcer l’expulsion de [G] [R], et de toute personne présente de son chef, et au besoin avec l’assistance de la force publique, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [R] ;le condamner à lui payer la somme de 10617,38 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 10/10/2023, majoré du taux d’intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante ;rejeter toute demande de délais ;à titre très subsidiaire : 
ordonner au défendeur de s’acquitter désormais de sa redevance au taux fixé ; ordonner, à défaut de respect de cette obligation comme en cas de non-paiement d’une seule mensualité prévue à son échéance, la déchéance du terme acquise et que le débiteur défaillant devra immédiatement libérer les locaux, ordonner, dans ce cas, son expulsion avec si besoin est l’assistance de la force publique ; le condamner à lui payer, pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante ;en tout état de cause : 

le condamner au paiement d'une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d’assignation.
Après un premier renvoi lors de l’audience du 20/11/2023, l’affaire était examinée à l’audience du 02/02/2024.

L’ASSOCIATION [3], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 12344,24 euros, décembre 2023 inclus. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. 
 
[G] [R], assisté de son conseil, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, l’octroi de délais de paiement et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, il indique avoir eu des difficultés financières suite à une perte d’emploi et une baisse de ses revenus. Il affirme être en mesure de régler une somme de 2000 euros et les redevances mensuelles par la suite. 

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.

[G] [R] était autorisé à transmettre en cours de délibéré la preuve du règlement de la somme de 2000 euros. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par [G] [R] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l'absence de renouvellement du contrat de séjour 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, le contrat est la loi des parties.

L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. 

L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.


En application de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R633-3 du même code précise que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire ». 

Aux termes de l'article 651 du code de procédure civile, la notification peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l'aurait prévue sous une autre forme.

En l’espèce, le contrat de séjour stipule qu'il est conclu à compter du 01/10/2017 pour une durée d'un mois renouvelable tacitement. L’ASSOCIATION [3] a fait délivrer à [G] [R] le 25/10/2022, une mise en demeure d’avoir à régler les redevances impayées.

Le montant visé est supérieur à trois termes mensuels consécutifs et il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION [3] que la dette n'a pas été régularisée dans le délai imparti d’un mois.

La résiliation de plein droit du contrat de séjour sera donc constatée à la date du 25/11/2022 à minuit, soit au 26/11/2022.

Si le défendeur justifie en cours de délibéré du versement d’une somme de 2000 euros le 08/02/2024, force est de constater qu’il n’a réglé aucune redevance avant la date d’audience. Compte tenu de la législation applicable au titre d’occupation et de l’opposition de la bailleresse, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée. 

En conséquence, l’expulsion de [G] [R] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.




Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution 

L'article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 du même code. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, [G] [R] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposé au défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée. 


Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du contrat de séjour constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'il cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[G] [R] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la dernière redevance applicable outre ses accessoires, de nature à réparer le préjudice découlant pour l’ASSOCIATION [3] de l'occupation indue de son bien, soit la somme de 590,82 euros.

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par l’ASSOCIATION [3] que [G] [R] est redevable de la somme de 12344,24 euros au 26/01/2024, échéance de décembre 2023 incluse, hors frais. [G] [R] justifie du versement par virement bancaire de la somme de 2000 euros le 08/02/2024 selon reçu signé par la bailleresse. Il convient donc de déduire cette somme. 

[G] [R] sera condamné au paiement de la somme de 10344,24, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des règlements intervenus après le courrier de mise en demeure.


Sur la demande de délais de paiement 

Compte tenu de la demande du défendeur en octroi de délais de paiement, du versement en février 2024 de la somme de 2000 euros, des pièces financières produites par le défendeur (trois derniers bulletins de paie avec salaire moyen de 733 euros), et en vertu de l’article 1343-5 du code civil, il y a lieu d’autoriser [G] [R] à se libérer de la dette selon un échéancier de paiement de 24 mois. 

Ainsi, [G] [R] pourra rembourser l’arriéré selon des mensualités de 431 euros, telles que prévues au présent dispositif. 

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la situation des parties, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens. 

Il convient en équité de débouter l’ASSOCIATION [3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,


DECLARE recevable l’action de l’ASSOCIATION [3] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de séjour conclu le 02/10/2017 entre l’ASSOCIATION [3] et [G] [R] concernant le logement [Adresse 2], sont réunies à la date du 26/11/2022 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

ORDONNE en conséquence à [G] [R] de libérer les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision avec établissement d'un état des lieux de sortie ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT qu'à défaut pour [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l’ASSOCIATION [3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;




AUTORISE l’ASSOCIATION [3] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [R] à défaut de local désigné ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE [G] [R] à payer à l’ASSOCIATION [3] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, en compris la remise des clefs, de 590,82 euros ;

CONDAMNE [G] [R] à payer à l’ASSOCIATION [3] la somme de 10344,24 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 08/02/2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ; 

AUTORISE [G] [R] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 431 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [G] [R] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE l’ASSOCIATION [3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE