Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 avril 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [V] [B]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alexane RAYNALDY 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/09125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ME3

N° MINUTE : 
7/2024






JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2024


DEMANDERESSE
SCI TOUDIC
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Alexane RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P164

DÉFENDERESSE
Madame [V] [B]
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 février 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 avril 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ME3


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 31/08/1998, la SCI DE LA MUTUELLE D’IVRY a donné à bail à [V] [B] et [X] [E] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], 7ème étage, porte droite pour un loyer initial de 8400 francs, outre provisions sur charges mensuelles de 1550 francs.

Selon attestation notariée du 15/03/2004, la SCI TOUDIC devenait propriétaire du bien de la SCI DE LA MUTUELLE D’IVRY à compter du 01/04/2004.

[X] [E] délivrait un préavis de congé et quittait les lieux le 20/08/2017. 

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, la SCI TOUDIC engageait une procédure judiciaire et obtenait la condamnation provisionnelle de [V] [B] par ordonnance de référé du 21/10/2019 à lui régler la somme de 13825,59 euros (dette locative arrêtée à septembre 2019) selon un échéancier de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Suite à de nouveaux impayés, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 20/07/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 10436,90 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 09/10/2023 délivré à étude, la SCI TOUDIC a fait assigner [V] [B] aux fins de voir :
à titre principal constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail  aux torts exclusifs de la défenderesse ; en conséquence : 
ordonner l’expulsion de [V] [B] ainsi que tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire qu’à défaut d’avoir libéré les locaux et remis à la demanderesse les clés, elle y sera contrainte sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce, à compter du 8ème jour suivant la signification du commandement de quitter les lieux ; ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril [V] [B] ;condamner [V] [B] au paiement d’une somme de 14665,82 euros, montant des loyers impayés le 03/10/2023, mois d’octobre 2023 inclus, avec majoration au taux d’intérêt légal, à parfaire au jour de la décision ;condamner la même au paiement à titre d’indemnité d’occupation et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, une somme égale au montant des loyers et des charges actuels, soit de 2367,96 euros ;condamner [V] [B] au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 3] le 10/10/2023.

Décision du 11 avril 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/09125 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ME3

L’affaire était examinée à l’audience du 02/02/2024.

A l’audience, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif actualisé à la somme 14137,66 euros au 01/02/2024, et maintient toutes ses autres demandes. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement. 

[V] [B], comparant en personne, sollicite le bénéficie de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement. 
Elle explique qu’en raison de la crise sanitaire de 2020, son entreprise n’a pas généré de revenus suffisants, ce qui l’a mise en difficulté financière. Elle indique vivre avec ses deux filles majeures qui peuvent participer au loyer et charges, et affirme pouvoir tenir un échéancier de paiement. 

Aucun diagnostic social n’a été reçu au greffe. 

La décision était mise en délibéré au 11/04/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 21/07/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience le 10/10/2023.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 20/07/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[V] [B] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 20/09/2023 à minuit, soit à compter du 21/09/2023. 

[V] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, mais ne justifie pas du règlement du dernier loyer avant l’audience. Le décompte produit met en évidence un dernier versement de 10000 euros le 09/10/2023, puis aucun règlement par la suite. La bailleresse s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant qu’il ne s’agit pas de la première procédure, comme le démontre l’ordonnance de référé du 21/10/2019 produite aux débats. 

La demande de suspension des effets de la clause sera rejetée. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [V] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier. 

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation venant répondre à l’objectif poursuivi. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L431-2 et R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de [V] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 2367,96 euros, et de condamner [V] [B] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que [V] [B] reste devoir une somme de 14137,66 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 01/02/2024, février 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [V] [B] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de la demande de la défenderesse en délais de paiement, du versement en octobre 2023 de la somme de 10000 euros, de la participation aux charges financières des deux enfants majeurs vivant dans les lieux avec [V] [B], de l’absence de besoins financiers particuliers justifiés par le créancier, et en vertu de l’article 1343-5 du code civil, il y a lieu d’autoriser [V] [B] à se libérer de la dette selon un échéancier de paiement de 24 mois. 

Ainsi, [V] [B] pourra rembourser l’arriéré selon des mensualités de 589 euros, telles que prévues au présent dispositif. 

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [V] [B] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 21/09/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], 7ème étage, porte droite pour défaut de paiement des loyers et charges ;

REJETTE la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire ; 

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI TOUDIC pourra faire procéder à l'expulsion de [V] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

AUTORISE la SCI TOUDIC à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [V] [B] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DIT que l'indemnité d'occupation due par [V] [B], de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, sera égale au montant des loyers et charges, qui auraient été payés si le bail avait continué, soit la somme de 2367,96 euros ;

CONDAMNE [V] [B] à payer à la SCI TOUDIC la somme de 14137,66 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 01/02/2024, février 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [V] [B] à s'acquitter de la dette par 23 mensualités de 589 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; 

RAPPELLE qu'en cas de non-respect par [V] [B] d’une seule mensualité, la totalité de la dette sera exigible après envoi par le créancier d’une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, entraînant la caducité du plan d’échelonnement ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ;

CONDAMNE [V] [B] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE