Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 23 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/05349 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUHGR

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :
29 Mars 2021








JUGEMENT 
rendu le 23 Avril 2024 
DEMANDEURS

Madame [C] [H] épouse [K] 
prise en qualité de membre de l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], décédé le 14 décembre 2017
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [L] [K] 
pris en qualité de membre de l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], décédé le 14 décembre 2017
[Adresse 1]
[Localité 6]

représenté par Me Sébastien POISSON, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0648, 
et par Maître Christine CORDIER-DUMETZ, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant,



DÉFENDERESSE

S.C.I. ER
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me François-André MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0195

Décision du 23 Avril 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/05349 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUHGR




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Madame Pauline LESTERLIN, Juge,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistées de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2023, tenue en audience publique, devant Madame Pauline LESTERLIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 18 mars 2024.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 avril 2024.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS 

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2016, Monsieur [U] [K] et Madame [C] [H] épouse [K], ont donné à bail commercial à la SCI ER un local commercial sis à [Adresse 5], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2016, moyennant un loyer annuel de douze mille deux cent vingt euros hors charges. 

Monsieur [U] [K] est décédé le 14 décembre 2017. 

Par acte du 19 mars 2019, la bailleresse a fait délivrer à la société ER un commandement de payer les sommes dues pour les arriérés de loyers et charges de septembre 2018 à mars 2019 soit 7 700 euros outre la clause pénale de 10 % de septembre à novembre 2018 soit 330 euros. 

Par actes extrajudiciaires du 22 septembre 2020, il a été délivré à la société ER deux commandements visant la clause résolutoire de justifier de l’assurance et de payer les sommes dues pour les arriérés de loyers et charges de septembre 2018 à août 2020 soit 26 400 euros outre la clause pénale de 10 % de septembre 2018 à août 2020 soit 2 424 euros, soit un total selon décompte joint au commandement de payer, de 28 824 euros. 

Par acte du 29 mars 2021, les consorts [K] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI ER aux fins de, notamment, constater l’acquisition de la clause résolutoire et condamner la SCI ER au paiement de la dette locative arrêtée au 30 novembre 2020 à la somme de 32.427 euros, loyers et provisions sur charges, sauf à parfaire.




Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées le 25 mai 2022, Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de M. Monsieur [U] [K] composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K] demandent au tribunal de : 

- Dire et juger Madame [C] [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K] comprenant Madame [C] [H] veuve [K] et Monsieur [L] [K] recevables et bien fondés en leurs demandes 
Et y faisant droit : 
- Constater l’absence de justificatif de l’assurance des locaux loués par la SCI ER, 
- Constater que la SCI ER n’a pas réglé ses loyers depuis le mois de septembre 2018,
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des bailleurs,
- Condamner la Société ER SCI au paiement de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2022 à la somme de 49. 241 euros, loyer et provision sur charges et clause pénale sauf à parfaire,
- Dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 12 juin 2020, 
- Dire que le dépôt de garantie de 3.030 euros demeurera acquis aux bailleurs, les consorts [K] en application de la clause pénale contractuelle,
- Ordonner l’expulsion de la Société ER SCI et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à compter de la signification du jugement, 
- Dire et juger que cette expulsion se fera au besoin et à défaut d’exécution volontaire en la forme habituelle et avec le concours de la force publique, 
- Dire et juger qu’en cas d’expulsion, les bailleurs sont autorisés à faire séquestrer les meubles garnissant les locaux dans tous les lieux du choix du preneur ou à défaut du choix du bailleur, aux frais risques et périls de la société ER SCI,
- Dire et juger qu’en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre, la société ER SCI sera redevable envers l’indivision successorale [K], les bailleurs, d’une indemnité journalière d’occupation majorée de 10 % (article 17) qui sera fixée par provision à la somme de 37,03 euros jusqu’à complète libération des lieux. 
- Dire et juger que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que la bailleresse percevrait si les locaux dont s’agit étaient loués, 
 - Débouter la société ER de l’ensemble de ses demandes 
- Condamner la société ER à payer à l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], Monsieur [L] [K] et Madame [C] [K] née [H] une somme de 7500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Société ER SCI aux entiers dépens, y compris ceux du commandement délivré en date du 19 mars 2019 et des deux commandements du 22 septembre 2020. 

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 11 mai 2022, la SCI ER demande au tribunal de : 
- Autoriser la SCI ER à apurer son arriéré locatif de 21.077 euros sur une période de 18 mois à compter du 1er janvier 2022,
-Réviser le contrat de bail et autoriser la SCI ER à ne régler que la somme de 800 euros au titre du loyer courant, 
A titre infiniment subsidiaire pour le cas où les propositions de la SCI ER ne seraient pas retenues: 
 -Autoriser la SCI ER à apurer son arriéré locatif sur une période de 24 mois à compter de la date du jugement à intervenir, 
- Condamner les consorts [K] au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner les consorts [K] aux entiers dépens d’instance en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions.

L’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications ne mentionne pas de créancier inscrit sur le fond au 29 novembre 2020.

Par ordonnance du 23 juin 2022, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire pour plaidoirie à l'audience du tribunal de céans du 19 décembre 2023.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif de la présente décision. 


Sur la demande de révision du contrat de bail

Au soutien de sa demande, la société locataire fait valoir que l'article 1195 du code civil permet une révision du loyer lorsque des circonstances imprévisibles, à la date de signature du contrat, surviennent ; elle ajoute qu'en l'espèce la crise sanitaire justifie une annulation de 35% des loyers dus, soit une réduction de la dette de loyers à hauteur de la somme de 32.000 euros ainsi que le loyer futur soit ramené à la somme de 800 euros.

En réponse, le bailleur fait valoir que l'article 1195 du code civil n'est pas applicable au litige en cours.

Le bail liant les parties ayant été conclu le 4 janvier 2016, le nouvel article 1195 du code civil, dans sa version postérieure à l'ordonnance du 1er février 2016, est inapplicable au présent litige.

Par conséquent, la SCI ER sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

Aux termes du bail, une clause résolutoire est stipulée à l’article 17, prévoyant que tout manquement à l’exécution des obligations du contrat emporte résiliation de plein droit du contrat. 

En l'espèce, les sommes réclamées dans le commandement du 22 septembre 2020 étant effectivement exigibles lors de sa délivrance, selon les stipulations contractuelles et le décompte produit, et alors même que la société locataire ne conteste pas leur quantum et ne justifie, ni même n’allègue, avoir procédé au paiement des causes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, la délivrance de l’acte était par le bailleur était justifiée.

Etant entendu que les moyens soulevés par la société ER ayant trait au contexte lié à la crise sanitaire ne peuvent valablement prospérer pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, l’arriéré locatif recouvrant des loyers impayés depuis le mois de septembre 2018 et la force majeure invoquée par la société preneuse ne pouvant en tout état de cause faire échec à une obligation à paiement d’une somme d’argent.


Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 22 octobre 2020 à 24 heures.


Le bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des loyers, il n’est pas nécessaire d’examiner la demande d’acquisition de clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance. 


Sur le solde de la dette de loyers et charges

Aux termes de l’article 1134 du code civil, «Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.» et «doivent être exécutées de bonne foi.»

L'article 1315 du même code dispose que «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.» 

Il ressort du décompte actualisé au 31 janvier 2022, que la somme due en principal à cette date est de 45.100 euros. 

Il ressort également des pièces versées que la SCI ER a été régulièrement destinataire d'avis d'échéances et de tableaux récapitulatifs des arriérés dus.

Le tribunal fera donc droit à la demande de paiement à hauteur de la somme de 45.100 euros, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus. 

Il sera également fait droit à la majoration de 10 % au titre de la clause pénale, telle que stipulée par l'article 17-2 du bail, la SCI ER ayant résisté pendant plusieurs mois à son obligation contractuelle de paiement des loyers et des charges et cette clause pénale n'apparaissant dès lors pas excessive. La SCI ER sera condamnée à ce titre la somme réclamée et visée dans le décompte à hauteur de 4.141 euros.

En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande des bailleurs visant à ce que le dépôt de garantie d’un montant de 3.030 euros leur demeure acquis, s’agissant d’une clause pénale contractuelle, stipulée à l’article 17-3, venant sanctionner une seconde fois le même préjudice lié au défaut de paiement des loyers et des charges, déjà réparé par la clause pénale majorant les sommes dues de 10 %. Le tribunal réduira donc cette seconde clause pénale à néant.




Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1244-1 du code civil, «Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues».

En l'espèce, le tribunal constate que la SCI ER a bénéficié de fait de plus de trois années de délais de paiement ; cette dernière ne justifie pas en outre d'une situation comptable obérée.

Par conséquent, la SCI ER sera déboutée de sa demande de délais de paiement.



Sur l’expulsion de la société ER et la condamnation à une indemnité d’occupation

Par suite de la résiliation du contrat, il sera fait droit à la demande d'expulsion formée par le bailleur dans les termes du présent dispositif. Le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Occupante sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2020, la SCI ER sera condamnée à payer une indemnité d'occupation de droit commun, qui par sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail, et qui sera fixée en l'espèce, au vu du loyer contractuel et de la nature des locaux, au montant du dernier loyer contractuel en vigueur majoré des charges jusqu’à la libération des locaux.


Par conséquent, la SCI ER sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d'occupation à compter du 1er février 2022, date d’arrêté des comptes sus visée, et jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés, d'un montant égal au montant du loyer contractuel indexé, majoré des charges, sans réévaluation annuelle s’agissant d’une indemnité forfaitaire et non contractuelle. 

Sur les autres demandes

La SCI ER, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les deux commandements délivrés le 22 septembre 2020, mais à l’exclusion du commandement délivré le 19 mars 2019, non visé par la présente procédure ; elle sera en outre déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K] composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K] la somme de 3.000 GSN’est ce pas bcp ?
euros à ce titre, au regard de l’équité.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif. 







PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,


Constate à la date du 22 octobre 2020 à 24 heures, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 4 janvier 2016, liant Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de M. [U] [K] composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K], d’une part, et la SCI ER, d’autre part, portant sur les locaux situés à [Adresse 5],

Fixe l’indemnité d’occupation due par la SCI ER à Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K], à compter du 23 octobre 2020 et jusqu'à la libération des locaux caractérisée par la remise des clés, à un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des charges, sans réévaluation annuelle, 

Condamne la SCI ER à payer à Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K], la somme de  45.100 euros, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, au titre de l’arriéré de loyers, des indemnités d’occupation, provisions sur charges, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2020, à hauteur de la somme de 23.100 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus, outre les indemnités d’occupation postérieures,

Condamne la SCI ER à payer à Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K], composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K], la somme de 4.141 euros au titre de la clause pénale contractuelle,

Déboute Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successorale de Monsieur [U] [K] de leur demande tendant à dire que le dépôt de garantie de 3.030 euros demeurera acquis aux bailleurs, en application de la clause pénale contractuelle, 

Ordonne l’expulsion de la SCI ER et de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 5] à l’issue d’un délai d’un mois ayant commencé à courir le jour de la signification du présent jugement, au besoin avec le concours de la force publique, 

Dit que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 
Déboute la SCI ER de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaires, 

Condamne la SCI ER à payer à Madame [C] [H] veuve [K] et l’indivision successoral de Monsieur [U] [K], composée de Mme [C] [H] épouse [K] et de M. [L] [K] une somme de GSN’est ce pas beaucoup ?
3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la SCI ER aux entiers dépens, y compris les deux commandements délivrés le 22 septembre 2020, à l’exclusion du commandement délivré le 19 mars 2019. 


Fait et jugé à Paris le 23 Avril 2024.

Le GreffierLe Président

Christian GUINANDSophie GUILLARME