Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58523 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3E32

N° : 3

Assignation du :
08 Novembre 2023

[1]

[1] 1 Copies exécutoires
délivrées le:


Jugement rendu selon la PROCEDURE ACCELERRE au FOND 
 le 22 avril 2024



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 6] Représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [H] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229


DEFENDERESSE

Madame [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]


non constituée 



DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 









Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation en date du 8 novembre 2023, enregistrée sous le numéro de RG 23/58523, la Ville de [Localité 6] prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6] a fait assigner Madame [L] [P], devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1] (lot 11).

La Ville de [Localité 6] demande de :

Au principal :
-constater que Madame [L] [P] a enfreint les dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;-condamner Madame [L] [P] à payer à la Ville de [Localité 6] une amende civile de 50 000 euros ;-ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] (lot 11), sous astreinte de 164 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;-se réserver la liquidation de l’astreinte ;-condamner Madame [L] [P] à payer une amende civile de 5.000 euros pour chacune des années de 2018 à 2022 ;-condamner Madame [L] [P] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;-condamner Madame [L] [P] aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 6] fait valoir que Madame [L] [P] a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l'appartement situé sis [Adresse 1] (lot 11). La Ville de [Localité 6] expose que cet appartement n'est pas la résidence principale de la partie défenderesse, qu'il est à usage exclusif d'habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d'usage qui doit être sanctionné.

La demanderesse ajoute qu'ayant loué son bien sans avoir procédé à la formalité de déclaration préalable soumise à enregistrement imposée par l'article L 324-1-1 III du code du tourisme, la partie défenderesse encourt l'amende de 5000 euros prévue à l'article L 324-1-1 V du même code pour chacune des années de 2018 à 2022.

Bien que régulièrement assignée par remise à étude, Madame [L] [P] n'a pas constitué avocat.



Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».









L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 6], d’établir :

−l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;
-un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'usage d’habitation du local

En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la fiche H2 est datée du 1er octobre 1970, et précise le nom du locataire à cette date ainsi que son loyer au 1er janvier 1970. La mention d'un loyer sur ce formulaire impliquant que l'appartement faisait l'objet d'un bail d'habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il en résulte que cette affectation du local à un usage d'habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970.









Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que :

-le constat de location meublée touristique du 6 juillet 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 6] fait état d’une annonce sur la plateforme Airbnb « Grand Studio [Adresse 7] » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [L] [V];-le constat fait état de 118 commentaires, dont le premier date de janvier 2017 et le dernier de juillet 2021 ;-selon les tableaux de location transmis par Airbnb, le bien a été loué 166 nuitées en 2018, 73 nuitées en 2019, 37 nuitée en 2020, et 17 nuitées en 2021 ;-l'appartement est donné en location par contrat de bail du 1er mars 2014 par Monsieur et Madame [F], propriétaire à Madame [L] [P] qui y a établi sa résidence secondaire ainsi qu'il en résulte de la taxe d'habitation versée à la procédure.
Il en résulte qu’au cas présent, l’usage du lot litigieux, a été changé sans autorisation préalable au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, par Madame [L] [P] en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 1] (lot 11) de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile..

En l'espèce, il ressort du contrat de bail signé le 1 mars 2014 entre Monsieur et Madame [F] et Madame [P] qu'aux termes du contrat de bail, la locataire s'engage à occuper personnellement les lieux loués ; ne pas céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il résulte de tout ce qui précède que Madame [L] [P] a enfreint les dispositions de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation

Sur le montant de l’amende :

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le constat de location meublée touristique établit que Madame [L] [P] a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de janvier 2017 jusqu'au mois de juillet 2021.

La Ville de [Localité 6] estime à la somme de 24.008,42 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée.

Elle indique que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l'autorisation de changement d'usage d'habitation pour ce local est de 60.000 euros.

En considération de la durée de la période incriminée, du nombre de réservations relativement faible en particulier sur les dernières périodes, il convient de fixer l’amende civile à la somme de 5.000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux :

Il résulte des dispositions de l'article 651-2 du code de la construction et de l'habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas d’espèce, la Ville de [Localité 6] ne démontre pas que le bien a fait l'objet de courtes locations depuis le mois de juillet 2021.

Dès lors, il n'y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation du local litigieux.

Sur la demande de condamnation de la partie défenderesse sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme

L’article L.324-1-1 du code du tourisme, en sa rédaction temporellement applicable, dispose :
“I.-Pour l'application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n'est pas obligatoire lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d'un meublé de tourisme.
La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
Un téléservice permet d'effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.
Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.
Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l'enregistrement.
IV.-Dans les communes ayant mis en ouvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration. [...]
V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.
Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. [...]”

Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 6] a décidé de mettre en œuvre le dispositif prévu par l’article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d’un local meublé à destination d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Concernant l’absence de déclaration, il convient de constater qu'aucun numéro d’enregistrement ne figure sur l’annonce AirBnb, comme en atteste le constat de location meublée touristique et aucun enregistrement de ce local n'a été trouvé par l'agent assermenté en consultant le téléservice recensant les déclarations.

Compte tenu de la durée des locations et de leur nombre, il convient de condamner Madame [L] [P] au paiement d’une amende civile de 3 000 euros au titre du défaut de déclaration préalable à la mise en location d’un meublé de tourisme. Il n'y a pas lieu à prononcer comme le sollicite la Ville de [Localité 6], cinq amendes civiles, dès lors que les dispositions ne prévoient pas que le loueur doit renouveler l'enregistrement chaque année civile.






Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 6], Madame [L] [P] supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 6] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Madame [L] [P] à payer une amende civile de cinq mille euros (5.000 euros), au titre des dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;

Rejette la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux;

Condamne Madame [L] [P] à payer une amende civile de trois mille (3.000 euros) au titre des dispositions de l'article L.324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6] ;

Condamne Madame [L] [P] à payer à la Ville de [Localité 6] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [P] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.


Fait à Paris le 22 avril 2024

Le Greffier,Le Président,


Pascale GARAVELCaroline FAYAT