Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 11 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [O] [V] [E]
Madame [I] [U] [Z] [R] 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Alexandra TROJANI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08485 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GDC

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 11 janvier 2024


DEMANDERESSE
Madame [G] [J], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
représentée par Me Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1017


DÉFENDEURS
Monsieur [O] [V] [E], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne

Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 11 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08485 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GDC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 5 juillet 2021, Madame [G] [J] a consenti à Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] [Localité 4], pour une durée de un an renouvelable et au loyer de 1220 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2023, Madame [G] [J] a délivré congé pour reprise du logement au profit de son petit-fils à effet du 4 juillet 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 29 août 2023, Madame [G] [J] a fait assigner Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
–la validation du congé pour reprise,
–l'expulsion de Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] et de tous occupants de leur chef avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, et transport et séquestration du mobilier,
–leur condamnation solidaire à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges dû si le bail s'était poursuivi, soit 1200 euros, avec indexation, jusqu'à la libération des lieux,
–leur condamnation de Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] à lui verser 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 novembre 2023.

A l'audience, Madame [G] [J], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d'instance soutenu oralement. Elle a expliqué que le congé avait pour but de loger son petit-fils, étudiant à [Localité 8] et enseignant dans un lycée situé à proximité. Elle a admis que le contrat de bail « meublé » ne comporte pas en annexe d'inventaire des meubles de l'appartement. Madame [G] [J] a enfin indiqué que les loyers sont à jour.

Monsieur [O] [V] [E] a comparu en personne à l'audience utile. Il a réfuté à l'audience que le logement ait été meublé. Il a en outre exposé être handicapé en raison d'un AVC en juillet 2022 et produit un justificatif de la MDPH. Il a fait état en outre de démarches de relogement dans le parc privé et a sollicité le cas échéant à bénéficier d'un délai pour quitter les lieux afin de trouver un autre bien à louer dans le même secteur.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] ne s'est pas présentée ni n'a été valablement représentée (Monsieur [O] [V] [E] n'a pas produit de mandat de représentation) à l'audience du 20 novembre 2023, ni enfin n'a fait connaître les motifs de son absence. La décision sera réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Madame [G] [J] a été autorisée à produire tout justificatif éventuel du caractère meublé invoqué de l'appartement au moment de sa mise en location au profit de Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E], par note en délibéré au plus tard le 24 novembre 2023.

La décision a été mise en délibéré au 11 janvier 2023 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [G] [J] a communiqué par note en délibéré du 24 novembre 2023 une attestation d'un précédent locataire et des photographies d'un appartement.

Par ailleurs, sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu'en application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

L'article 25-5 de cette même loi ajoute qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA Paris, 20 mars 2008 ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).

Le juge du fond a toutefois la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d'y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

En l'espèce, le contrat de bail ne comporte aucun inventaire des meubles équipant le logement, la case « état du mobilier » n'étant même pas cochée (p.7). Madame [G] [J] n'apporte pas d'élément probant de nature à faire état du mobilier existant dans l'appartement au moment de la signature du contrat : l'attestation communiquée ne démontre pas que le bien litigieux était meublé au moment de sa prise à bail par les défendeurs à l'instance et les photographies versées ne sont pas datées ni ne constituent une preuve suffisante à défaut de tout autre élément qui viendrait établir qu'elles seraient relatives à l'appartement objet du litige. Le défendeur comparant réfute également à l'audience que le logement était suffisamment meublé.

Le contrat de bail litigieux sera en conséquence requalifié en bail vide d'une durée de trois ans, en application de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, soit à compter du 5 juillet 2021 et jusqu'au 5 juillet 2024.

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. La jurisprudence fait cependant application en la matière de l'article 114 du code de procédure civile, qui subordonne la nullité à la preuve d'un grief.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] pour une durée de trois ans expirera le 5 juillet 2024. Le congé du bailleur du 31 mars 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l'identité du repreneur, Monsieur [K] [Y], petit-fils de la bailleresse. 

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S'agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que depuis la loi ALUR lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Cette loi a ainsi opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu'il appartient désormais au bailleur d'apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu'auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d'une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, il sera relevé que Madame [G] [J] expose dans le congé que la reprise a pour but de permettre à Monsieur [K] [Y] d'être hébergé afin qu'il puisse « poursuivre ses études en région parisienne », à savoir une « thèse » et alors que « le coût de la vie en région parisienne ne cessant d'augmenter ne sont pas conciliables avec les revenus d'un étudiant ». Elle justifie de son lien de parenté avec le bénéficiaire de la reprise. Elle verse en outre un certificat de scolarité au nom de ce dernier pour l'année scolaire 2022/2023 de la présidente de l'Université de [9] ainsi qu'un CDD d'enseignant en physique-chimie contractuel au lycée [7] [Adresse 1] [Localité 5].

Au final, Madame [G] [J] a suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il sera ainsi constaté que le bail prendra fin le 5 juillet 2024.

Par suite, le bail continuant de s'exécuter, il n'y a pas lieu d'ordonner une mesure d'expulsion à l'encontre de Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] ni de les condamner à une quelconque idemnité d'occupation : il restent tenus du paiement des loyers et des charges en application du contrat jusqu'à son expiration le 5 juillet 2024.

Dans le même sens, la demande de délai (à compter du jugement) pour quitter les lieux effectuée à l'audience par le défendeur comparant sera rejetée puisque le couple peut s'y maintenir en application du contrat de bail jusqu'au 5 juillet 2024 inclus, soit pendant près de 6 mois après la présente décision et remarque faite qu'il ne produit aucune pièce de nature à justifier de l'opportunité d'un délai supplémentaire.


Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, ce qui n'est pas contraire à l'article 696 du code de procédure civile.

En équité et compte tenu de la requalification du bail, il ne sera alloué aucune somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le contrat de bail conclu entre Madame [G] [J] et Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] à effet au 5 juillet 2021 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 4] en bail non meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [O] [V] [E] et Madame [I] [U] [Z] [R] épouse [V] [E] par Madame [G] [J] d'un congé pour reprise relatif audit bail sont réunies et que le bail expirera le 5 juillet 2024 ;

DEBOUTE Madame [G] [J] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.




Fait et jugé à Paris le 11 janvier 2024

le greffierle Président